[摘要] 房地产市场与其他市场相比有着一系列的特殊性，但也是同样遵循供求规律的市场，随着限购、限贷等房地产行政调控措施在大部分城市的逐步退出，供需规律对房地产市场的影响将逐步明显。
房地产市场与其他市场相比有着一系列的特殊性，但也是同样遵循供求规律的市场，随着限购、限贷等房地产行政调控措施在大部分城市的逐步退出，供需规律对房地产市场的影响将逐步明显。
21世纪宏观研究院根据待售面积、销售面积、新开工面积，城镇化率、人口结构等多个影响房地产供需关系和结构的指标测算，房地产市场已由过去高速增长时期进入平稳增长阶段，且在中短期来看，开发商将要做好打一场“去库存持久战”的准备，地方政府也将迎来土地财政持续萎缩的新常态。
一、供应上涨，需求萎缩
国家统计局数据显示，2005年末-2009年末，商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中，2005年末，商品房待售面积仅为1.4亿平方米。而2014年末，商品房待售面积高达6.21亿平方米，创历史新高，相当于2008年一年商品房销售面积。
在商品房待售面积处于历史高位之时，商品房的供应步伐仍处于上升阶段。据21世纪宏观研究院调查了解，受前期房价影响，不少大型开发商囤了不少地，多个品牌大型房企的自有土地足以支撑开发5年，这也预示着一段时期内，房地产在建施工竣工面积也将稳步上涨。与此同时，房地产的需求出现下降趋势。
首先是人口拐点的到来，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降。1964-1970年以及1985-1991年有两轮生育高峰，目前轮生育高峰带来的购房需求已经基本释放完毕，而第二轮生育高峰的许多购房需求（“85后”）也已经释放掉一部分，下一个需求“高峰”需要等到1985-1991年的人群达到财富高峰时再释放，但这一波需求将远远小于轮生育高峰对楼市的拉动。
其次，目前中国的城镇化率仅为54%，仍有上升空间，但新型城镇化速度放缓，基本上各线城市的常住人口净增量都在下降，也将进一步减缓房地产刚需。第三，在房地产市场由增量市场向存量市场转变之时，房地产行业的投资性需求也在下降。
也因此，21世纪宏观研究院认为，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态。
二、去库存是主题，分化明显
在房地产市场调整中，21世纪宏观研究院认为，房企需要做好打一场“去库存持久战”的准备。21世纪宏观研究院另据库存、需求等指标测算一二线重点城市的供需关系发现，不同城市的楼市的分化特征也将逐步凸显。
随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，房地产市场住房需求将以刚需为主，逐步实现“刚需”-“刚需+改善”-“改善”的过渡。
国务院总理李克强1月21日在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话上也抛出“楼市刚需长期论”。李克强称，2014年中国城镇人口增加了1800万人，城镇化率提高了1.04个百分点，现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的，至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。
分城市来看，当前一线城市库存相对合理，潜在需求旺盛，库存去化压力不大；二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩甚至市场系统性风险。
从库存量来看，2014年12月，北上广深四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近5年高水平。分城市来看，除北京外，其余三个城市库存量均创5年新高，上海可售面积（不含保障房）突破1300万平方米，广州库存量接近1000万平方米。
从销供比来看，2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米，同比下降16%，而供应量同比大幅增长28%，至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近5年低水平。2014年四个城市销供比均低于1，短期内表现为供大于求。具体来看，北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，广州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。
从需求端来看，一线城市未来需求旺盛，高校学生基数大、常住人口持续涌入等确保了住房刚需。同时，一线城市人均居住面积低于平均水平，未来改善性需求旺盛。在此背景下，21世纪宏观研究院认为，在新型城镇化要求严卡特大城市人口规模的背景下，四大一线城市2015年仍将坚守限购，但不排除限购存在局部调整的可能性。
与一线城市形成对比的是，二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩等系统性风险。
截至2014年底，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10个月及以下，去化速度较快。厦门、杭州、海口等城市出清周期在15个月以下，这些城市短期库存去化压力不大。
与此同时，呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期超过20个月，短期库存去化压力较大。
更有一些三四线城市，经济欠发达或者以资源矿产为主要经济来源的城市，人口吸附能力不强，市场需求增长缓慢，早期的过度开发都导致其房地产市场面临较大风险。
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