[摘要] 在记者的进一步调查中发现，目前锡城小区的业主委员会覆盖率尚不到三分之一，在实际操作中，市民们普遍反映：要成立业委会，实在太难。
1月15日本报A3《物业上调停车费业主停车不爽？》，全面反映了当前小区停车难与停车费不断上涨之间的矛盾，认为业主委员会普遍缺位与物业经费不透明互为因果，是造成这一矛盾的关键。在记者的进一步调查中发现，目前锡城小区的业主委员会覆盖率尚不到三分之一，在实际操作中，市民们普遍反映：要成立业委会，实在太难。
小区业委会普遍缺位
业主委员会本应是居民表达诉求、合理维权的佳平台，但在现实中，成立业委会的过程，却成为几乎每个小区业主的不可承受之痛。据悉，锡城现有1500个左右的居民小区，但成立了业委会的却不到三分之一。连日内，记者走访了多个小区的业主、物业管理人员，对这一问题进行了调查。
原因
1
新小区入住率低，客观条件不具备
根据相关法规，成立业委会有着严格参与人数限制，这是业委会成立的一个“硬门槛”。按照物业管理条例的规定，交房面积达到一定比例后，就可以成立业主委员会。但交付三四年内的小区入住率相对较低，很难满足这个“首要条件”。像健康路上有个小区，交付近两年，目前的入住率仍不到一成，所以有关小区的所有事情都是物业公司“掌权”。“前段时间，小区电梯坏了一个月，近楼内的防盗门又坏了，我多次去沟通，但物业不重视，推三阻四，至今也没修好。”小陈是该小区的业主，物业管理的种种问题实在让他犯难。“如果成立了业委会，就有了和物业管理方有效对话的平台。”
原因
2
业主公民意识淡薄
公共管理意识淡薄，是造成业委会缺位的另一个重要原因。“我们白天都要上班，晚上回家休息，哪有时间去管什么业委会的事，再说业委会能有什么用？”河埒口某小区业主朱先生的说法，代表了该小区多数业主的意见，他所在的小区已建成5年，至今没有成立业委会。
该小区60多岁的居民鲍先生，为维护小区业主权益，在去年9月主动牵头推动业委会成立。“我跟小区其他几个退休的居民一起发动，但报名的业主代表寥寥，只能不了了之。”鲍先生认为，多数居民对业委会的作用没有清晰的认识，“许多业主认为根本不需要业委会，在他们的头脑里，业委会只是一个虚无的概念，不会对居民的生活产生实际的影响。”
应该说，业委会的重要性，往往是有过维权经历的居民才有清醒的认识。新区某小区就经历过居民对业委会组建从消极到积极的过程。近两年，该小区的入住率逐渐攀升，开始有热心业主联系社居委，发起成立业主委员会，但响应者也是很少。“大家互不相识，缺乏基本的信任”，发起者周先生向记者这样分析。直到近，小区物业管理方单方面宣布要上涨停车费，这下子却让业主们齐了心，“因为大家认识到，只有成立业委会，才能有效维权，所以这次再提成立业委会，许多居民就很积极地参与进来，现在即将要成立了。”
原因
3
业委会成员“官员化”，业委会变味
采访时，一些小区的业主向记者坦言，业委会作为业主的自治组织，却不幸变成了官僚机构，内部人员“争权夺利”，在解决小区居民共同问题上有私心。像城北某小区业主委员会已经换了四届，可居民们认为，这四届业委会的成员一直热衷于争权，没有给居民解决过实际问题。
该小区居民李先生介绍，小区有4位业主发起炒掉了前两届业委会，这4个人组成了第三届业委会，结果又是内部不和，11个业委会成员中7人相继辞职，业委会就此解散。去年3月，社居委牵头重新组织成立第四届业委会，却又遭到这四个人的反对，要组织业主罢免第四届业委会。“两拨人天天闹，天天掐架”。李先生觉得无法理解，“业委会本该是一个为居民服务的组织，怎么会搞成了社会上乌烟瘴气的组织？”
另一位居民顾先生表示，“这些人进入了业委会，就觉得自己是官、是领导了，跟我们这些百姓不一样了，有什么事他们自己内部开个会自作主张，我们业主连起码的知情权都没有了。”
原因
4
楼盘分期建，法规遇空白
客观条件满足了，业主们也齐心协力筹办，业委会还是可能“难产”。去年，新区雅园小区就遇到这种尴尬。业主苏女士介绍，该小区一期、二期加起来，入住面积已经占到整个小区面积的72%，超过规定的50%。从去年4月开始，几位业主就开始筹划成立业委会，办理各种手续，成立了业委会筹备组。但到了关键一脚，却有权威部门喊停。根据《江苏省物业管理条例》，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，该小区的前三期属于一个物业管理区域，故该小区的第三期也应纳入计算。这样一来，这迟迟建不起来的三期就成了“拦路虎”。
据了解，无锡分期建设的小区数量不少，目前在法律上，对于分期开发，尤其是未建设工程的面积计算方法，是一个盲区。市物管中心相关负责人表示，这种情况下，有些小区是由街道、社区、业主代表、建设单位等多方组成物业管理委员会，代行业委会的职责，但更多的则是业委会空缺。
破解难题，各有各说法
房管部门：业委会成立要合法合规
一个小区怎样才能成立业委会？是不是一般所说的“入住率”要达到50%才行？市物管中心相关负责人介绍，按照《江苏省物业管理条例》的规范表述，入住率并不直接作为业委会成立的条件，交付率才是业委会成立的前提，当已出售并交付的房屋面积超过建筑物总面积50%时，由建设单位或一个物业管理区域5个以上业主，联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。通过审查后，可成立业主大会筹备组，并起草“业主大会议事规则”、“管理规约”。接下来，便可确定候选人，同时，筹备组应当在3个月内召开首次业主大会。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员。而以上每一步骤都需广泛征求业主意见，并进行公示。
该负责人表示，业主委员会虽是自发成立，但也需要房管部门、街道等协助指导，一环不给力，再使劲儿也没用。“如果能克服上述几个因素，再加上政府的支持，成立业委会就不再是难题。”
律师：明确业委会成员的职责
江苏法舟律师事务所田崇景律师认为，成立业主大会和业主委员会是业主自己的权利，目的是提升小区的人居环境和业主的生活品质。他认为，目前之所以有一些小区出现了业委会委员“争权夺利”现象，是因为业主大会没有制定针对业主委员会工作章程，导致业委会成立以后，委员们在行使权力时没有了制约。田律师说，业委会工作规则中可以明确各人的分工和职责，甚至业委会成员的报酬也可以在上面写清楚。这样，当某些业委会成员出现不负责的态度时，业主就可以根据工作规则将其罢免。
业主：要进业委会自身需过硬
在采访中，多位业委会成员表示，专业性知识不足是制约他们的一个瓶颈。“干了一年后，发现自己对于相关的法律法规了解得太少，处理一些事情感觉不够用。”阳光城市花园小区业委会的一名成员感叹。他建议，无锡相关政府部门，应对业委会成员多进行帮助、引导和培训。“例如，可以通过讲座、座谈等方式，完善业委会组成人员的知识结构。”
“业委会要良性运转，首先要处事公正公道，站在大多数业主的立场上，其次就是工作经费公开透明。”五星家园的李先生希望业委会工作能透明化，在收费、经费使用等大问题上，应经过业主大会讨论，防止业委员成员出现“以权谋私”。
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