[摘要] 一方面成交量持续上涨，但另一方面库存量却仍然节节攀升，这就是2014年杭州楼市的一大怪象。房贷新政、央行降息等政策出台以后的几个月，月成交量破1万套，但这并没有给市场带来欢天喜地的兴奋，因为巨高的成交量背后，库存也在不断增加。
房价会涨吗？库存如何变化？
一场关于“2015年杭州楼市怎么走”的隔空对话
库存还会出现新高吗？
一方面成交量持续上涨，但另一方面库存量却仍然节节攀升，这就是2014年杭州楼市的一大怪象。房贷新政、央行降息等政策出台以后的几个月，月成交量破1万套，但这并没有给市场带来欢天喜地的兴奋，因为巨高的成交量背后，库存也在不断增加。到2014年底，杭州商品房库存已经突破了15万套。杭州楼市库存量破15万套之后，还会继续走高吗？
方芳：15万套不会是杭州楼市库存量的高点，2015年这一数字可能还会继续上涨。15万套的库存量很难被市场快速消化，与此同时一些开发商为了加速资金流转，面对已经回暖的市场，势必会加快推盘节奏。此外还有一些品质一般市场竞争力不大的楼盘，即便降价也很难卖出，会进一步推高库存量。鉴于以上这些因素，2015年杭州楼市的库存量还会进一步上升，并进而影响整个市场走势。
陈黎驹：2015年杭州楼市的库存量仍将维持高位。在当前市场形势下，开发商会加快推盘节奏，比如把以前捂住的项目推向市场，这就会使得库存量进一步攀升。如果楼市政策不出现大的变化，比如不出台进一步的“救市”政策，那么市场需求就不会有太大变化，在一段时间内库存量还会攀升。
陈焕春：2015年的供应量仍会居高不下，毕竟2014年剩下的15万套的底子还在，再加上2013年出让的大量土地项目陆续进入开盘高峰，2015年注定也是一个供应量的大年。此外，如果没有人口的大幅变化，市场需求将会在一定时期内保持稳定，基本不会产生很大变动。在巨大的库存压力之下，去化难题将一直伴随开发商，“以价换量”仍将是常态。
王永太：现在已经不是2008、2009年那个随便开家房地产公司就能赚钱的时候了，目前已经有15万套这样的库存量，再加上后续不断推出的新盘，短期内看不到库存下降的希望。如今的房地产行业是一个有技术含量的行业，要走得更远，就要学会如何掌握好这个供需存货之间的节奏。
点评：按照2014年平均每月去化7600套的速度计算，近15万套的库存大约需要20个月才能完全消化。正因为如此，库存高企将会是影响2015年杭州楼市的一大因素。对于这一问题，房产专家以及业内人士的看法颇为一致，都认为2015年杭州楼市的库存压力还会持续增加。事实上已有不少开发商对此有了理性清醒的认识，对市场突围的难度做好了充足的心理准备。
土地市场会回暖吗？
2014年的杭州土地市场趋于平静，主城区宅地市场甚至出现了长达半年之久的的空窗期。2014年杭州共出让土地152宗，吸金847亿元，同比2013年下跌了36.2%。2015年，冷静之后的土地市场是否会重新回暖？土地市场又会发生什么变数？
章惠芳：2015年土地市场总量将与2014年相差不大，但参与拿地的开发商数量将会有所增加，不再会出现两极分化（大多数土地由少数房企拿走）的现象。目前的土地市场也是刚需市场，所以2015年杭州土地成交总额不会太低，但出让的地块单价不会太高。
陈焕春：虽然年末的时候新房市场和土地市场都有所回暖，但鉴于杭州高居不下的库存，2015年的供需矛盾仍然会很严峻，所以基本上不会出现疯狂拿地的现象。相比2014年，新的一年土地的行情将会有所好转，毕竟政策刺激对开发商的信心还是有提振作用的，但是开发商会更加理性，根据自己的储备需求和资金状况来谨慎考虑。比如龙湖现在的项目已经卖得差不多了，在2014年底就顺势拿地补仓，也就顺理成章了（2014年12月29日，杭州萧山区年内出让的后两宗地块之一杭政储出47号地块被龙湖以8.24亿元拿下）。
方芳：2015年的土地价格应该不会下跌，因为这个跟政府的负债率有关系。政府一些土地储备的成本比较高，财务利息上去之后价格就不会跌。他们会延续以前的做法，如果大家拿地的热情不太高就会少投放一点，控制供应量，基本不会降价卖地。对于2015年的杭州土地市场，本土开发商受到自身资金状况的影响，未来拿地的动力和可能比较小。
陈黎驹：随着房地产市场形势的变化，2015年杭州土地市场会有所复苏（相比2014年年中），但是基于杭州的高库存压力，总体上不会出现太热行情。现在很多开发商手上都还有不少项目，去库存仍是个大问题，这也就影响到了他们的拿地热情。
点评：土地市场与商品房市场，是两个息息相关的市场。土地市场是商品房市场的上游，但起决定作用的却往往是后者。目前楼市成交回暖，一定程度上使得2014年底的土地市场升温。不过，从2014年12月24日老汽车东站地块出让的情况来看，仅一家房企竞抢，这意味着杭州土地市场回暖尚需时日。由于市场库存量较大，未来政府可能会考虑市场供需平衡的问题，合理控制推地节奏，这将使得2015年的土地市场不会过热。当然，终土地市场会如何走，还要看开发商的销售状况。如果销售顺利，手上项目不多，那么拿地意愿会明显上升，加速土地市场回暖。
政策还会继续宽松吗？
7月底余杭、萧山限购取消、8月底主城区限购全线取消、9月底央行出台房贷新政、10月底出台“杭八条”、11月央行宣布降息……2014年是楼市名副其实的政策大年。在一系列政策的共同刺激之下，杭州楼市出现了反转，终成交量创下近5年新高。可以说，正是政策的强力推动，使2014年的杭州楼市成功逆袭。2015年，还会有哪些利好政策突袭楼市？
王永太：在2015年限购政策全面退出的情况下，应该不会再有新政出现了。如果一定要说还会有什么政策可以影响到楼市的话，那就是贷款利率的下调和二套房首付比例的下调。目前杭州二套房首付比例为60%，如果调整至40%甚至35%，那将会对楼市产生进一步的刺激作用。
章惠芳：现有政策已经给市场带来了转机，政策效力是显而易见的，但政策本身还不足以根本改变目前的市场现状。2015年与其说期待什么新政策，还不如期待原先一系列政策真正落地，这才是更为迫切的事情。比如贷款利率给你7折优惠还是9折优惠，购房成本相差很大。2015年这些利好政策如果可以得到很好的执行，其效力可能要比其他新的政策更大。至于很多地方出台的财政补贴政策，只是起到锦上添花的作用，但是并不足以改变市场大局。
胡燕华：金融政策之外，我更关注国家的整体产业政策。据我了解到的信息，2015年国家将加大对基建投资，其力度可能不亚于2009年，这将对国民经济产生非常大的拉动作用。当然，现在的房地产，投资属性已大不如以前，很多人要投资可能会选择股市而不是楼市，这会对楼市产生一定的负面作用。但总体上说，2015年的政策肯定还会利好房地产行业。
点评：如果把降准降息也算在内，那么2015年的楼市政策没有理由不值得期待。据中国银行发布的2015年中国经济金融展望报告预测，2015年央行再次下调基准利率可能性比较大，预计2015年可能下调存款准备金率1至2次。海通证券发布预测，2015年将至少降息1次。当然，房产专家说的也很中肯，如果能够把去年的一系列政策落到实处，即便不出新的政策，对楼市而言也已经足够。首套房贷利率如果可以享受7折优惠，其成效相当于降了两三次利息。偏乐观的政策预期，显然有利于提振市场信心，有利于稳定和提升购房需求。
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