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市房企库存超2万亿元 年末或"以价换量"减压

中财网   2014-12-10 09:39

[摘要] 央行11月下旬突然降息,随后半月部分一、二线城市成交量和价格立即出现回暖,一波翘尾行情或许能在这个楼市寒冬,给房企的年终业绩“釜底添薪”。

央行11月下旬突然降息,随后半月部分一、二线城市成交量和价格立即出现回暖,一波翘尾行情或许能在这个楼市寒冬,给房企的年终业绩“釜底添薪”。

不过,现在谈楼市整体回暖仍然为时过早。政策持续加温之上,积压着超过2.2万亿元存货的坚冰。在地产业中,如何理解存货的含义?2.2亿存货意味着什么?在不同城市,不同房企中,房地产存货现状如何,需要多少时间来消化?未来,价与量的选择题如何做,这些问题都将持续考验房企的综合能力。

随着政策环境改善,土地市场和楼市成交逐渐回暖,但房地产行业存货仍在高位上是不争的事实。

CRIC研究 提供的统计数据显示,三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,4家大房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括:大名城涨128%至26.36个月,苏宁环球涨154%至22.57个月,深振业同比增长135%至18.53个月。

不过,昨日(12月9日)中原地产研究报告显示,北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创造历史记录。截至12月7日,3274.59亿元的土地成交额不仅提前突破2013年创造的历史记录,也是首次突破3000亿大关,全年将有望突破3500亿。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻》采访时表示,房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金,使资金成本进一步升高,也会影响到房企的周转速度,使得去库存的压力进一步加大。

三季度库存持续攀升

房企存货包括已购置土地、新开工后建设投入以及拿到预售许可证的可售部分(包括未竣工待售和已竣工待售)。

CRIC研究 的统计数据显示,从库存走势看,A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元,到2011年末的1.26万亿元,到2012年末的1.5万亿元,2013年1.9万亿元,再到2014年第三季度的2.23万亿元,持续攀升。

从增速看,2011年139家房企库存同比增长43%,2012年同比增长19%,2013年同比增长26%,2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻,但库存依然保持快速增长态势。

CRIC的研报指出,前几年库存快增是因为大好行情拉动,库存中很大部分是土地投入,属于正常的库存增长;今年房企拿地锐减下库存继续激增,是因为销售端遇阻,属于非“常态”的库存增长。

陈开朝分析,从房价与库存走势看,2010年~2013年商品房价格每年涨6%~8%,库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前,房价主要跟供需有关,行业库存对房价的影响较小。2014年以来,房企拿地力度锐减,建设投入虽然也有所下滑,但在高周转下,建设投入依然保持较快的增速

(这从的房地产 增速中可看出)。今年由于总体行情调整,销售端受阻(大房企销售较顺畅,中小房企普遍卖不动),所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作,加大打折促销力度,整体房价因此下滑或持稳。”

土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示,目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米,保利地产为7660万平方米,恒大为15100万平方米。

住建部住房政策 委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,销售下滑是造成存货上升的主因之一,房企去库存有待市场的整体转暖,开发商也需要在价格上做文章,拓展更多的销售渠道,去以价换量。

15家中型房企净负债率“高危”

陈晟告诉 《每日经济新闻》记者,目前房产行业的主要形势是千方百计去库存,对一些中小企业甚至会造成生存上的压力。库存的高企,也使一些地区的房价滞涨。对于一些 有把握的城市,房企可以进行一定的土地储备,而不是大面积的土地储备。放开限购、降息等政策面的利好,不能从根本上解决库存问题,根本原因是市场供需压力。

“总体上看,同样是库存快速增长,但不同的行情下,对房企的意义迥然不同:行情好时,高库存将支持企业快速扩张,盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善;行情不好时,高库存会推高企业负债率,财务趋于恶化。”陈开朝表示。

CRIC研究 统计数据显示,三季度末,A股139家房企净负债率为101%,季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。不同规模的房企分化较大:4家大房企净负债率为62%,环比下降2个百分点,负债水平合理;15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房企净负债率109%,环比微增1个百分点。

对于大型房企和中型房企的划分,A股大型房企就是大家熟知的招保万金,中型房企主要是年销售业绩或年营业收入接近或超过100亿元的房企,很多是曾经进入过50榜单的房企。

上述15家中型房企包括中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、嘉凯城、中南建设、荣盛发展、滨江集团、北京城建、首开股份、世茂股份及北辰实业等。

上述机构认为,净负债率方面,如果高周转房企突破150%,非高周转房企突破120%,企业会面临很大的资金运营压力,尤其是长短债比较小且融资不畅的房企,很可能发生资金链断裂风险。“按上述标准,15家中型房企六成已突破120%高位,四成突破150%高危线,明显进入高危状态。”

很显然,去库存和市场需求的波动有明显的关联。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房地产市场需求不足的原因之一,还包括城镇化人口增速放缓。

一二线城市成交仍受制库存

年底,土地市场似乎迎来暖冬。上周,中指院监测的40个主要城市共推出各类土地187宗,较上周增加85宗,推出面积887万平方米,较上周增加386万平方米;南京、武汉和天津推出量较大。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,一线城市土地市场依然维持高热度,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市。同时,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现,四季度部分企业可能进入土地市场抄底。部分热点地块,竞争将比三季度有所增加。

中指院报告还显示,二线城市供应量上涨七成,二线代表城市共推出土地147宗,较上周增加59宗,推出面积800万平方米,较上周增加338万平方米,环比增加73%。

成交上看,张大伟说,整体市场成交量虽然相比上月末有所降温,但依然处于高位,预计12月市场成交将依然处于高位。

他还同时介绍说,11月主要城市客户看房量均有明显上涨。其中表现 明显的是一线城市,北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价,小部分业主开始有提价意向。

不过,楼市整体成交火热程度仍然受制于高库存,即便一线城市也存在同样问题。

根据统计,截至12月7日,北京新建商品住宅库存量为93430套,虽然在政策环境的利好下,客户的入市积极性有所增加,但是与9万余套的库存相比,房企的去化压力依然较大。

亚豪机构市场总监郭毅介绍,当前北京楼市库存主要集中在郊区新城,近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主,同一个区域多个楼盘同时推盘,再加上区域内前期并未消化的库存,造成在售项目销售压力巨大,区域库存有所攀高。

二线城市也同样面临类似问题,杭州透明售房网数据显示,杭州市区11月的库存一度突破15万套,其中住宅近10万套,创下历史新高。数据显示,虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%,但截至11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。

目前各线城市都存在库存压力,楼市成交逐渐回暖基调已经较为确定,但是不会出现恐慌性购买,房价估计仍然会保持在平稳区间。

楼市供求或需两年恢复正常:在建房屋中90%未卖出去

楼市分化引发土地市场的分化格局。

根据数据,截止到目前,北、上、广、深四大一线城市住宅地块的卖地金额高达3275亿,这一数据不仅超过了去年全年的交易记录,也历 首次突破3000亿元大关,并有望突破3500亿。

从楼面地价来看,一线城市成交的203宗住宅土地平均楼面价高达11781元/平方米,同比2013年的7571元/平方米上涨55.6%。

记者亦多方调查获悉,和一线城市的全年将创新高相比,三四线城市土地市场较为惨淡,低溢价成交为常态。

根据中指研究院的监测,300个城市中三四线称11月的土地仅土地出让金为269亿元,环比减少51%,同比减少79%。

中国房地产业协会副会长任志强介绍,从的地价来看,一线城市地价处于一个快速上涨的过程,二、三、四线城市的地价仍处于下降的趋势。

谈及一线城市土地市场的量价齐增,中国房地产学会副会长陈国强表示,在楼市分化格局下,受产业、资源、人口导入等诸多因素的影响,开发商都纷纷撤离三四线城市而回归至一线城市。

楼市供求仍需两年恢复

根据往年的经验来看,土地市场供应的小年,即是次年楼市成交的大年。

受房地产市场下行的影响,2014年的土地市场并不乐观,根据国家统计局的数据显示,前9个月,土地购置面积增速持续为负,且在10月才由负转正,同比增长1.2%。

在住建部政策研究 主任秦虹看来,这一规律并不会如实反映在2015年的楼市上。

秦虹介绍,截止到今年10月,商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史的,不到10%, 点的时候是16%,这也意味着在建房屋中90%未卖出去。

在秦虹看来,商品房的供应量很大,卖得少,建得多,总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态,这也意味着,即使出台有利于房地产行业发展的政策,市场的恢复也需要一定的时间。

各地推地积极性大增

值得一提的是, 年底,各地的推地积极性大增。

一线城市北京、上海在过去的11月迎来土地市场的供需两旺,也在12月加大推地力度。

根据北京市土地储备 资料, 12月北京将继续推出6宗土地挂牌出让,光是起始价就达到了近140亿元。

与此同时,上海12月份将推出34幅经营性用地(剔除工业用地及动迁安置房),合计出让面积123.32万平方米,起始总价达到177.9亿。

根据中指研究院的监测,12月首周(12月1日-7日),40个主要城市土地推出量环比增加77%。

三四线城市也不例外,以济南为例,12月首周,济南市国土局分2批推出22宗国有商住建设用地,总面积达2048亩,力度之大,十分罕见。

长沙12月也有18宗土地挂牌截止,土地总出让面积为1626121.85平方米,环比上涨673%;挂牌出让的起始价达47.92亿元,环比上涨164%。

"一方面在一系列刺激消费的楼市新政出台后,楼市趋稳,房企拿地的积极性增加,地方 也希望抓此窗口推地。"张大伟介绍,另一方面,和上市房企赶跑年度销售任务一样,地方 年底前推地也有完成供地任务的要求。

不过,这也存在一定的矛盾,"从分类调控和稳定市场的角度,库存量大的地方要减少供地,去库存。"研究员如是介绍。

中房协名誉副会长朱中一也表示,年底至明年的一个重要时期,楼市的一个重要方向即是消化和盘活存量,以稳定市场。

在解释当前楼市存在的差异化过剩时,秦虹称,和2010年后地方 的土地财政的推波助澜有很大的关系。"2010年之后,地方 上了很多基础设施的项目,需要大笔资金,房价贵的地方,卖高价地,地价低的地方,多卖地,提高容积率,多收资金。土地供应大幅度的增加,容积率大幅增高,如此也导致供给量在2010年后出现了快速增长的状态。"

严跃进认为,虽然商品房销售在一系列新政下相比前三季度有所恢复,但供应量也在同步恢复,这也将在一定程度上减少去库存的周期。

"当然,从地方的角度说,土地作为重要的财政来源,一旦减少供应和成交,地方的财政收入也骤降,并将直接影响地方的工程和债务情况。"严跃进认为,长期来看,应该抓紧推进诸如房地产税改革等楼市调控的长效机制。

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