[摘要] 去年以来，对于商业物业是否供应过剩的担忧一直不绝于耳。一方面是综合体过剩，可能造成供大于求、产能过剩；更值得关注的是，另一方面，大部分开发商此前均主打住宅项目，并不具备商业地产的运营经验，作为商业地产领域的新兵，能否运作好综合体需要打上一个问号。
去年以来，对于商业物业是否供应过剩的担忧一直不绝于耳。一方面是综合体过剩，可能造成供大于求、产能过剩；更值得关注的是，另一方面，大部分开发商此前均主打住宅项目，并不具备商业地产的运营经验，作为商业地产领域的新兵，能否运作好综合体需要打上一个问号。
未来三年商业综合体将规模入市
万达地产作为中国综合体的鼻祖，其万达广场的综合体模式可以说是取得了空前成功，也颠覆了开发商房子只是卖的传统生产模式。万达地产董事长万建林曾有一番形容综合体的话在业内广为流传，“做住宅地产的是小学生，做商业地产的是大学生，做综合体的是研究生。”因此，可见做综合体其实和住宅存在根本的差别。或许是由于万达模式成功后的示范效应，房地产业内对商业地产可以说是趋之若鹜，许多根本没有实力运作综合体的开发商也纷纷进军综合体市场。
今年上半年的土地出让数据显示：从上半年出让用地属性来看，住宅类用地共计12幅，包括5幅纯居住用地和7幅住宅商业用地。而2013年全年，出让的30幅住宅用地中，商住混合用地达到22幅。这些商住类项目多半会以住宅+商业相结合的城市综合体的面貌出现在房地产市场上。
来自无锡某房产咨询公司的数据显示，目前，已建成和在建的商业体达到70余个，其中约有30个项目属于城市综合体项目，仅太湖新城内就聚集着海岸城、万达城、雅居乐、万象城、融创星光广场等7大综合体，“目前仅有此前具备商业运营经验的海岸城一家已开业，其余项目在未来三年内会陆续进入市场。”太湖新城相关人士透露。
开发商多半卖房起家
无运营经验
然而，城市综合体并不是简单的修房子卖房子，从选址、规划、招商、运营都将涉及到一系列问题，没有经验的房企进军城市综合体面临更大的风险。房地产机构分析专家陆永菲向记者介绍，在招商环节，即使像万达地产这样的行业“一哥”，为了解决招商跟不上的问题，万达自己创建了“大歌星”、“万千百货”等商业品牌，以支持万达广场的扩张。其他搞综合体的开发商招商难度可见一斑。
位于惠山新城的一处城市综合体项目已经空置了近7年，是在无锡尝试的一批城市综合体之一，经过多次规划设计和定位，最后以综合体的面目呈现出来。“这个项目里面包括了大型商场、酒店、公寓、写字楼，整个运营难度非常大。”一位不愿透露姓名的商业地产人士告诉记者，很难相信他能把这些不同物业的融合处理得好。目前，该地块上的酒店和写字楼已经整体承包出去，而商场依然面临着招商困难的问题，难以为继。据悉，目前该大型商城已有总部统一接管，重新组织运营架构。
据了解，其实像这样的操盘者，在无锡的综合体市场并不少见，无锡的城市综合体保利广场如今也面临着运营难题。而过去两年综合体项目的建设呈现井喷态势，许多开发商都是在并不具备综合体开发经验的情况下进入市场。个别开发商干脆用之前卖住宅、商铺的团队来运作城市综合体。因人气不足、运营不当，造成无锡多个商业体出现购铺者无法得到当初承诺的返租而出现的多个维权事件，在该业内人士看来，如果不持有运营，那就没法做一个好的综合体。
新规出台开发商需自持3成以上商业
为何没有开发、运营综合体的实力的开发商却硬要挤进综合体？在业内人士看来，这其实是一种无奈。商业物业运营多年的首佳集团董事长王一见表示，此前受住宅限购影响，一些开发商转战商业，再加上这些年来万达广场模式备受业内推崇，做综合体的想法应运而生。毕竟“综合体”这个概念好，有些购房者看到是综合体可能就会买房，至少里面有商业，配套始终要比纯住宅要好一些。
然而，部分缺乏运营经验的销售团队依然停留在“将商铺卖出去”的阶段，对住宅来说，卖出去则代表买卖的结束，但对于商铺来说，还只是开始。“由于运营能力缺乏而导致后期人气不足，已出售商铺难以为继，‘烂尾’商场的状况隐现。”房管部门负责人曾指出。
对此，有关部门已出台相关文件，规定“对新出让的商业房地产项目在土地出让时设定自持比例（不低于30%)，具体由市土地储备委员会办公室与项目所在区政府在土地出让前商定；对需整体运营的商城、交易市场、酒店等商业用房一律不准分割销售。”业内预计该政策一旦落实，将给开发商在综合体运营这一块领域带来更大的压力，这也是促进城市综合体健康发展的一大有效动力。
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