[摘要] 2014上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。继“红五月”遇冷后，楼市6月表现依旧惨淡，不仅成交量持续低迷，成交均价也保持下调趋势。随着供求格局改变，业内人士预计下半年房企将加大“以价换量”力度。
2014上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。继“红五月”遇冷后，楼市6月表现依旧惨淡，不仅成交量持续低迷，成交均价也保持下调趋势。随着供求格局改变，业内人士预计下半年房企将加大“以价换量”力度。
百城房价回调
这是继5月快速降温后，6月楼市仍在加速下滑。中指研究院数据显示，6月100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比5月下跌0.50%。这也是连续第2个月出现房价环比下跌，且跌幅扩大0.18个百分点。100个城市中，有71个城市环比下跌，29个城市环比上涨，上涨城市数量进一步萎缩。
同比来看，6月100个城市住宅均价较去年同期上涨6.48%，涨幅较5月缩小1.36个百分点，已经是连续第6个月涨幅出现缩小。中指院分析人士认为，目前购房者观望情绪继续蔓延；房企推盘量加大，多数城市库存高企、去化压力上升。从市场价格变化情况看，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已经进入调整期。
另外，不仅是百城房价出现回调，北京、上海等十大重点城市也明显降温。数据显示，6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，已连续第2个月下跌，下跌城市个数则增加至9个。除了上海住宅均价环比上涨0.25%外，其他城市均出现环比下跌。其中，杭州均价环比下跌2.06%，深圳、重庆（主城区）跌幅在1%-2%之间。
同时新房全面遇冷，二手房市场也不能独善其身。根据中指院对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，6月十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26754元/平方米，环比下跌0.85%。
“假设2013年的平均销售量持续、市场没有新供应，预计仍需要10至20个月才能够吸纳内地其中16个城市现有的存货。”莱坊大中华研究及咨询部主管纪言迅认为，面对负债比率高企，开发商为达到销售目标、减少存货及增加现金流比例，将于今年下半年大幅度减价求售，特别是在二、三线城市及郊区，预计今年一线城市郊区整体住宅价格将下跌5-10%，二线城市郊区则下跌10-15%。
楼市预期改变
2014上半年成交量低迷，令楼市加速进入调整期。中原地产研究中心数据显示，上半年54个典型城市合计住宅签约套数为113.9万套，同比下降23.7%，其中一线城市成交跌幅达到31%，二线城市跌幅达到34%。
中原地产分析师张大伟表示：“主要城市新房市场成交的巅峰期已过，大部分进入平稳期，增长空间有限。其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。”6月主要的54个城市合计签约住宅套数约为17.02万套，这一成交量是最近数月来的低点，较2013年同期下降约30%。
6月购房落户政策收紧的成都和天津成为交易量领跌城市，成交量环比降幅分别达到66%、58%。而在少数成交量环比回升较明显的城市中，降价对成交回升的带动作用十分显著。“在2013年出现的楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市。”张大伟表示，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局悄然生变。
从北京的情况来看，房企的推盘量在快速提升。亚豪机构数据显示，6月最后一周北京楼市共有7个项目入市，除了自住房项目外，还包括多个普通住宅项目，共提供3404套房源，环比前一周大涨314%。
亚豪机构市场总监郭毅表示，在房地产整体不太景气的状况下，开发商纷纷采取“现金为王”的高周转策略。一线城市首次置业的刚性需求仍然旺盛，房企一旦出现实质性让利行为会吸引部分处于观望中的购房者入市成交。
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