[摘要] 与很多城市一样，刚刚过去的“五一”小长假，杭州楼市表现惨淡，主城区三天一共仅成交57套房源，创下2008年以来的同期新低。而在库存高企、量价齐跌的同时，杭州并未迎来松绑限购的政策，部分开发商已经萌生退意。
与很多城市一样，刚刚过去的“五一”小长假，杭州楼市表现惨淡，主城区三天一共仅成交57套房源，创下2008年以来的同期新低。而在库存高企、量价齐跌的同时，杭州并未迎来松绑限购的政策，部分开发商已经萌生退意。
机构认为，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
库存高企，量价齐跌
截止2014年5月3日晚9时，今年“五一”小长假3天(5.1-5.3)，杭州楼市(主城区、余杭区和萧山区)共计成交174套，其中主城区成交57套，余杭区成交72套，萧山区成交45套。今年杭州楼市在“五一”小长假期间的成交表现在近7年中(2008年-2014年)排名最末。
事实上，杭州楼市“五一”小长假冷淡早有预兆，中指研究院5月1日实时发布的《4月百城价格指数报告》显示，4月，杭州住宅均价环比下跌0.58%。至此，杭州从今年2月开始，成为十大城市中少见的连续三个月价格下跌城市。
此外，受传统旺季到来项目集中申领预售证影响，近来杭州楼市存量明显出现上涨，还曾一度突破12万套。今年4月27日，杭州可售商品房累计120350套、1549.21万平方米，首次超过了12万套大关。
未见放松政策，开发商信心受到影响
在库存高企、量价齐跌的同时，之前“杭州将在5月1日之后松绑限购”等传言并未成为现实。
杭州的“救市”传言始于3月底，据相关媒体报道，当时，杭州市政府与杭州市场上本地和性的大型房企的主要负责人进行了一次会议沟通。会议上，就“限购松绑、二套房首付调整等政策”进行了一些讨论，由此引发了市场对于限购松绑的猜测。不过，截至发稿为止，杭州并未发布松绑限购的政策。
当下杭州楼市可以总结为高库存、慢去化、低成交。而一季度，杭州市土地溢价有所下降，主城区地价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率有很大的回落，这一方面可以反映杭州各开发商对于未来预期市场的期望值有很大的下降，对市场信心不足，另一个侧面也可以表现开发商的资金链收紧。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，杭州因为库存偏大等原因出现降价现象，已经导致开发企业在该城市拿地也比较谨慎，不同的企业对于杭州的投资倾向短期内也出现“分化”，部分开发企业已经萌生退意。
开发商的信心不足也导致了开发商推盘数量的下降。据统计，2014年杭州“五一”小长假期间共有3个楼盘开盘，相比2013年的6个减少了一半，从所推房源套数来看，2013年“五一”小长假共计推出新房源600余套，而2014年“五一”小长假共计推出新房源288套，同比减少52%。
楼市二季度难以出现大幅反弹
可售存量压力越发山大，成交行情持续难以撬动，二季度楼市走势难免让人看低。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
不过，当前来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。
张宏伟预测，在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。
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