[摘要] 没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。房地产项目的定价策略，是整个房地产营销环节的重中之重，同样也是发展商不到开盘最后一刻绝不肯轻易透露的“高度机密”。近期，无锡新盘纷纷首开，抢住“银十”的尾巴。市场的竞争屡见不鲜，各大房企对于房价的博弈不断升级，因此新开楼盘在定价上往往让各房地产商颇费脑筋。
没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。房地产项目的定价策略，是整个房地产营销环节的重中之重，同样也是发展商不到开盘最后一刻绝不肯轻易透露的“高度机密”。近期，无锡新盘纷纷首开，抢住“银十”的尾巴。市场的竞争屡见不鲜，各大房企对于房价的博弈不断升级，因此新开楼盘在定价上往往让各房地产商颇费脑筋。
降低姿态 以“亲民价”打赢“首开战”
2013年10月11日，金科集团有三个项目参展无锡秋季房交会，金科米兰、金科世界城，还有一个就是金科的实时产品金科中心。金科中心的首开时间选择在10月13日，即秋交会的第三天。
金科中心开盘
此前就有网友猜测，金科中心的价格应该在8500-9500元/平米之间，再低是不可能了，再高的话也不太现实。金科中心的首开均价却仅为8300元/平米，作为虎踞无锡7年的品牌房企，此番“降低姿态”之举，确实值得回味。
据业内人士表示，新盘的定价需要综合各种因素考虑，如目前市场趋势、周边市场的比较、公司资金需求、客户群体的要求等。如果新盘首次开盘定价偏高，超过目标群体预期值太大，将毫无疑问影响首开成绩，对后期的操盘带来一定的难度。
而此次金科中心首期开盘前来抢购的客户爆满，让大家再次体会到金科中心的热销程度。
同样是走低价路线的还有9月21日首次开盘位于滨湖区的金辉梁溪原筑。据悉，该项目首推99平房源，均价9600元/平；143平房源，均价10700元/平。而此前梁溪原筑拿地时的楼面均价就为6000多，此次开盘的价格基本算是“贴着地价走”。
金辉梁溪原筑鸟瞰
无锡滨湖蠡湖板块素来是锡城富人扎堆的地方，在外人以及业内人士看来这里就是高档楼盘的聚居地，当然其价格也是紧跟“高端大气上档次”的步伐。在周边楼盘纷纷亮出高价的大形势下，该楼盘却标出不过万元的低价。
对此，金辉梁溪原筑专案经理嵇寇先生表示：“该项目的价格与某些楼盘两万的价格相比，的确是有着天壤之别，但是竞争的天平在某种程度上来说会偏向我们这一边。消费者在对比了周边楼盘的情况下，同等的地理位置、商业配套情况下，选择我们是更加适合的。”
【相关阅读】
高价登场 险入“曲高和寡”的窘境
在竞争日益激烈的房地产市场上，开发商要想赢得一席之地，通常会在楼盘开盘时大做文章，这对一个纯新盘来说更是如此。而与某些楼盘的高调行事的作风相比，栖霞栖园于9月28日的首开就显得低调了许多。
在问及为何低调开盘时，一位置业顾问这样答笔者，“我们栖园这次主推大户型，并不是非常迎合现在的市场需求，所以就没有弄得特别隆重。”
栖霞栖园接待中心
而栖霞栖园首开当日的均价为13000元/平，这样的价格从整个无锡的房价来看价格其实并不低，有网友吐槽栖霞栖园的房子“很高贵但也很贵”。尽管如此，栖霞栖园却还是在低调的首开中迅速卖了约二十套房源，剩下的套数已所剩无几。
栖霞作为扎根无锡多年的品牌房企，目前在无锡已有四个项目，除栖霞栖园之外，另有瑜憬湾、东方天郡，还有湖滨路与太湖大道交叉口的一个地块，在无锡市民中一直有着不错的口碑。很多人选择栖霞也是看中了其口碑，看来栖霞栖园的热销与开发商的品牌也是不无关系。
同样是高价登场，香缇半岛10月19日的高调首开却并没有如此热闹。均价12000元/平米的价格，高出惠山区区域房价近一倍！
香缇半岛效果图
作为瑞城置业打造的低密度叠墅区，该项目以较高的姿态入市。据香缇半岛的置业顾问介绍，锡西坐拥无锡乡镇企业发源地之一，不缺少高端人群，但缺乏真正能够满足他们生活追求的高端项目，作为锡西新城的高端生态群的揭幕之作，香缇半岛，正是填补了这一空缺。
价高者自有遗世独立般的“高贵”，但一不小心就会陷入“曲高和寡”的窘境。 号称“打造锡西新城富人区”的香缇半岛的首开现场可以用“冷冷清清”两个字形容，虽然开发商邀请了数名漂亮的礼仪小姐以吸引人气，更有专业歌手于售楼处门口驻唱，却丝毫没有使整个开盘场面热闹起来。见此情景，售楼小姐尴尬地说：“因为我们的目标消费群体是锡西的高端人群，我们的客户平时都很忙，跟他们预约很多人都说没有时间，需要下次再约。”
【相关阅读】
平稳入市 快速锁定购房群体
相较于低开的微薄利润以及高开的高风险，楼盘定价平稳入市似乎是各房企开发商都在寻找的利益平衡点。很多开发商早早放出可信的预期价，快速锁定购房群体，从而完成意向客户的登记、认筹，从认筹到认购，实现平稳过渡。
世茂国际广场效果图
据悉，无锡世茂国际广场于中秋小长假期间首次开盘，推出面积为86-132㎡的房源，均价8500元/平，这一价格其实与整个区域的房价差不多，可以算得上是平稳入市了。
当日开盘团购优惠可达6万，在开盘优惠和崇安地标的区位等多重利好下，开盘当天去化量达八成。其中87平米的通透两房倍受追捧，热销近七成。
笔者采访了世茂国际广场的购房者张小姐：“在参观样板房的时候，我一眼就看中了。87平米的户型设计比较合理，南北通透。我特别喜欢主卧和次卧的双飘窗设计，感觉很温馨，采光好不说，还是个不错的观景平台。这里的价格也合适，打折后均价8000多，在这样的地段，性价比高。房子嘛，适合自己就好。”
回看无锡房地产市场，无论是新房市场还是土地市场，都成为各大房企的必争之地。房地产项目之间，是一场没有硝烟的战争，只求这楼市“大厮杀”中分得市场的一杯羹。怎样打好新盘首开这一“冲锋战”？这一问题自然受到各房地产商的高度重视。笔者以为，新盘价格主要是由地段和开发商的品牌作为支撑的，项目首开价格的确定主要还应该看购房者的心理接受能力。
【相关阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
