[摘要] 据房天下数据监控中心对无锡全市预售证可售房源的最新监控统计，截止至7月4日，无锡全市七区可售商品房源共计122248套，较一季度库存（房天下4月1日统计结果）的110329套增加11919套，涨幅为10.80%；目前可售商品房面积达1304.7万平方米，较一季度增涨105.64万平方米，上涨8.81%。
6月，又遇年中。年中，又到盘点之时。盘点，过程与结果会否相左？结果与展望会否值得期待？2013年6月，无锡房天下呈现2013无锡年中楼市白皮书，成交、价格、土地、开盘、入市、营销、政策……房天下带您看尽楼市的风云变幻！
改善房源热销，房价上涨，等待刚需……这些无锡楼市的关键词与库存量是否有密切关系？不敢说！只是当无锡与“新国五条”擦肩而过后，无锡楼市调控成效“疲软”已经越发明显。2013年7月8日，无锡房天下发布《2013年中无锡楼市白皮书之库存量篇》，为你一一揭开无锡商品房库存量的“大时代”。
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无锡商品房库存122248套 商业去化“压力山大”
据房天下数据监控中心对无锡全市预售证可售房源的监控统计，截止至7月4日，无锡全市七区可售商品房源共计122248套，较一季度库存（房天下4月1日统计结果）的110329套增加11919套，涨幅为10.80%；目前可售商品房面积达1304.7万平方米，较一季度增涨105.64万平方米，上涨8.81%。
从物业类型来看，截止至7月4日，无锡全市七区商品房住宅库存套数达44614套，667.62万平方米，环比一季度增加了4289套，74.42万平方米；相较于住宅，目前无锡全市商业可售房源套数达77634套，较一季度统计数据70004套增7630套，涨幅为10.90%。
2013一季度和二季度无锡商品房可售房源面积对比图
从数据来看，经过3个月的消化，无锡商品房库存并未得到很好的去化效果，库存量不降反增。如按照2013年前6个月平均每月4934套的去化量计算，全市超12万套的商品房库存量去化周期将达24.8个月，无锡楼市“去库存”压力从一季度延续到二季度，并且压力愈发“沉重”。值得一提的是，无锡房地产市场中商业库存量已达77634套，按照2013年1-6月月均1212套的商业去化速度，目前全市商业可售房源将经历64个月，超5年的去化周期。如此大量的商业房源充斥着无锡房地产市场，商业楼盘的操盘手们真可谓“亚历山大”！
据房天下数据监控中心对无锡全市预售证可售房源的监控统计，无锡可售商业房源为77634套，商业总面积为637.08万平方米；可售住宅库存为44614套，667.62万平方米，由此，我市商住套数库存比例约为1.74：1（商住套数比例），相较于一季度的1.02：1，商业占比继续大幅提升，要知道2012年末这数字仅为0.6：1。
进入2013年，无锡房地产市场迎来了商业入市的高发期，大量商业项目开闸入市不仅增加了无锡整体商品房的去库存压力，更让商业项目在无锡市场留下了“难卖”的诟病。进入2013下半年，无锡全市预计将有28个商业项目开盘加推，虽较去年同期有2盘的减少，但在已有的高库存压力之下，无锡商业想“咸鱼翻身”，恐非易事。
滨湖、新区、惠山库存量与供应量的较量
从区域来看，据房天下数据监控中心截止至7月4日对无锡全市七区商品房库存量统计数据显示，滨湖区以18341套，296.36万平方米的商品房库存量位列全市商品房库存榜首，占全市商品房库存面积的21.3%；惠山区以244.33万平方米的总库存面积紧随其后，占比18.73%；新区则以不到0.3个百分点的差距屈居惠山之下位列第三，区域内可售商品房面积为241.31万平方米。其后，锡山区、南长区、崇安区分别位列全市商品房库存量的四至六位。而北塘区则以96.35万平方米，9394套的可售商品房量成为无锡库存压力的区域。
另据房天下数据监控中心统计显示，2013上半年无锡商品房新增供应量为274.5万平方米，滨湖区、新区和惠山区依旧是供应量大区，三个区域供应量之和占全市半年度新增供应量的62.11%。其中，滨湖区71.79万平的新增供应量成为上半年度锡城入市房源的区域，占比达26.15%。
当一个区域在某个特定消化率的基础上，大供应量对应大库存量也就顺理成章。从2013上半年无锡七区新增供应量和库存量的对比走势图看，各区供应量和库存量基本处于相同走势状态，供应量大的区域，库存量大，诸如滨湖区新区；供应量小的区域通常库存压力较小。
据房天下数据监控中心统计，惠山区、新区和滨湖区在2013年1-6月的商品房成交总量占全市七区成交总量的近64%；另据房天下数据监控中心统计显示，2013上半年无锡商品房新增供应量为274.5万平方米，滨湖区、新区和惠山区依旧是供应量大区，三个区域供应量之和占全市半年度新增供应量的62.11%。供应量与成交量数值的接近也在一定程度上说明了这三个区域在无锡房地产市场的表现相对稳定。只是在高库存压力之下，平稳的成交量不能对区域库存量带来实质性的改变，只能说，滨湖、新区、惠山在未来的去库存之路上，依旧任重道远。
滨湖住宅存量高 新区刚需捉襟见肘
据房天下数据监控中心对全市七区可售住宅房源的统计中显示，滨湖区以196.08万平方米，11691套商品房住宅成为住宅存量的区域；惠山区以131.02万平方米的住宅存量排名第二，滨湖和惠山也成为无锡仅有的2个住宅存量超百万平的区域。值得一提的是，锡山区以93.03万平方米紧随惠山之后成为我市住宅存量第三大区域。
从区域住宅套均面积来看，全部超过120平的套均面积也佐证了无锡市场上“刚需紧缺”的现实。滨湖区以167平方米的套均面积成为锡城住宅套均面积的区域。区域内蠡湖香樟园(小区网论坛)、绿城玉兰花园、路劲天御等大盘对大平层的青睐，加上凡尔赛庄园、湖玺庄园(小区网论坛)、太湖锦园、南丰御园等大面积别墅的加持，让滨湖区住宅套均直逼170平方米。都说改善选滨湖，也无不道理。
相较于一季度新区库存约107平方米，二季度该区域120平方米的住宅存量套均让人不禁感叹，“新区刚需也是捉襟见肘了。”但这一现象即将在2013下半年得到改善，据房天下数据监控中心统计显示，2013下半年新区将有20个住宅项目计划开盘加推，已有万科金域缇香、水岸观邸、朗诗天萃、新城香溢紫郡、融侨观邸等10盘确定将推出90平左右刚需房源。届时，“新区也无刚需”的局面也将随着这些刚需盘的入市得到缓解。
新区商业压力大 崇安“商业集中营”
据房天下数据监控中心统计显示，截止至7月4日，新区以153.57万平方米的商业库存成为无锡七区商业库存排行榜首位。惠山区和滨湖区则分别以113.31万平方米和100.28万平方米的商业可售面积位列二三位。也许在很多人眼里，新区是住宅，特别是刚需住宅的集中之地，殊不知正因为此前大量住宅的出售导致大量人口的入住，让新区对商业的渴求也与日俱增。区域内商业可售面积排名5的分别是万商美寓（37.80万平方）、中国南方不锈钢国际交易中心（14.91万平方米）、深港亚太中心（14.35万平方米）、宝龙城市广场（11.17万平方米）和五洲国际工业博览城（8.43万平方米）。
此外，城中板块崇安区内的商业库存总量同样值得探究。虽然95.66万平方米的可售面积在全市范围来看，不算高，仅仅是位列第四位。但相较于崇安区内21.03万平方米的住宅可售面积，约4.5：1的比例也成为无锡七区商住存量最为悬殊的区域。崇安区17.82平方公里的占地面积，对于住宅来说确实。但是区域内商业诸如银辉中心、苏宁广场、站前商贸城等大型商业项目依旧有大量商业房源可售，也显示出崇安区作为无锡市中心“商业集中营”的地位。只是在已经有崇安寺、商业大厦、八佰伴、保利广场等成熟商业之后，崇安商业会否再次得到突破性发展，还需要时间的观察。
无锡商品房库存压力已经从2013年一季度延续到二季度，事实上是无锡商品房成交确实“力不从心”。2013上半年无锡商品房成交共计29604套，环比2012下半年的34369套减少4765套，跌幅为13.86%。在成交量走低的同时，商品房成交均价则呈现上升趋势。走量走量，通常走量之前一定是与价格下调有关，因此，在高房价下，库存压力要想减少，几乎不可能。
笔者认为，或许对于热销楼盘来说，价格上调是底气；但对于相对销售业绩不是那么好的楼盘来说，放下身段降价走量，以此缓解库存压力不失为一种明智之选。对于库存量高的离谱的商业项目来说，更是如此。
面对无锡商品房库存量“大时代”，房价下跌迫在眉睫。
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