[摘要] 2013年“新国五条”政策正式颁布，此次”新国五条”政策的出台，商业地产不在调控范围以内，根据以往的形势来看，当住宅市场受到抑制的时候，商业地产发展便会迎来机遇，无锡房天下诚邀无锡地产界业内人士解读商业地产市场局势，共同探索商业地产未来发展之路。
编者按：2013年“新国五条”政策正式颁布，此次”新国五条”政策的出台，商业地产不在调控范围以内，根据以往的形势来看，当住宅市场受到抑制的时候，商业地产发展便会迎来机遇，地产开发商会加重商业项目在其开发中的比例，更有甚者直接从住宅开发转变为商业地产开发。新政策进一步刺激了商业地产的投资需求，在未来一段时期内，或许能够拉动和提升商业地产的物业价值。
无锡房天下特别策划《商业地产中国行2013无锡商业地产的未来》主题活动，诚邀无锡地产界业内人士解读商业地产市场局势，探索不限购下的商业地产新商机，全方位剖析无锡商业地产发展趋势，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，共同探索商业地产未来发展之路。
日前，房天下专访了香港隆国际投资有限公司副总经理肖礼报。
商业地产库存量
随着楼市调控的不断加码，普通住宅的投资性能已经下降，肖礼报认为未来商业地产将会成为主要的房地产投资类型。肖礼报说，商业地产刚刚爆发增长，政府对商业地产的发展框架也在不断拉开，导致商业地产的开发量迅速上升，导致目前库存量大，当然这也与人的观念有关。肖礼报说，商业地产消化周期比较长，所以不可能像住宅那样处理灵活迅速消化。
而对于“商业地产是否已经过剩”的讨论，肖礼报认为不能一概而论。他认为，目前的商业地产主要集中在一线城市，二三线商业地产是刚起步发展，发展还不成熟，以后发展怎样还不清楚，所以不能说过剩。肖礼报说，目前无锡商业地产分布比较分散，未来商业地产格局是势必需要调整的。而且无锡发展活力强，发展前景也较好。
商业地产同质化严重
尽管看好未来的发展前景，但如果不解决如何发展的问题，前景还仅仅是未来的。肖礼报说，目前无锡商业地产普遍存在业态同化现象，而且比较严重。“比如，无锡的建材市场，盛岸西路、锡沪路、锡东、滨湖区等区域都有，这就造成同质化现象，而且非常粗糙，就像菜市场一样，大家买卖的东西都一样，没有特色差异和变化。而市场的需求是固定的，幸好这几年城市化发展，大家买房多，需求量大，但对于以后发展没有什么好处。所以商业地产要去同求异。”
肖礼报说，这些项目多以销售为主，持有的很少，这会为项目后期的运营埋下隐患。还有招商问题，即使引来了商家，和其他项目一比较就能发现，很多品牌是重叠的，如此一来如何做出项目的亮点和特色。肖礼报表示，由于城市综合体在国内发展时间还比较短，开发企业大部分都是“半路出家”，由住宅开发转而进行综合体开发，没有成功的开发和运营经验。城市综合体无论前期定位、规划、设计还是后期的持有、运营，复杂程度远远超过住宅开发。
商业发展或重新洗牌
有业内人士曾悲观地表示，无锡的商业地产将在几年内烂尾一大批，成为无锡的一块又一块块伤心地。事实上部分区域内，城市综合体定位类似、运营模式雷同，甚至外观也难以分辨，不得不开展贴身肉搏战。
肖礼报说，从目前看市场上仅有万达等少数开发企业摸索出一套开发模式并迅速扩张，其他大部分企业处于追赶和模仿的阶段。而前几年市场的繁荣也给了开发企业这样的暗示--“只要你来，必有钱赚”。从而导致了开发企业迅速抢占核心地块，忽视了产品的设计。开发企业的原创动力不足，势必造成照搬照抄。
“在国五条调控持续深入的背景下，商业地产或将迎来一次洗牌。”肖礼报说，商业地产开发不同于住宅地产开发，商业地产的运作经验非常重要，这就需要开发商要有一支运作商业地产经验丰富的团队；与开发住宅不同，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。肖礼报认为目前无锡的商业地产尚处于起步阶段，大多数开发商还很欠缺这样的综合管理和运营能力，有待积累经验，从而进一步提高。
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