[摘要] 近一个时期，房产税改革又成为中国舆论的热议，这当中支持和反对的声音都有。但从中国官方来看，房产税改革的决心很大，似乎已经定调。财政部长谢旭人日前发表署名文章强调：认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。
中国经济新闻网讯：（王志凯）近一个时期，房产税改革又成为中国舆论的热议，这当中支持和反对的声音都有。但从中国官方来看，房产税改革的决心很大，似乎已经定调。财政部长谢旭人日前发表署名文章强调：认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开。这进一步验证了财政部财政科学研究所所长贾康的“目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定，决策层对房产税正逐渐达成一致”的官方定论。主张在推开房产税的这些官员和专家、学者，在他们看来大有房产税是可以解决高房价问题、解决地方政府财力增长源泉的不二选择。他们甚至把构建和完善中国的地方税体系寄托于房产税改革。这样的房产税税制改革所期望的税收调控目标定位，本身就很值得商榷。
一、 开征房产税与减轻税负的总体税改方向相违背
中国总体税负事实上是过高的，无论是企业税负，还是个人及家庭税负，都是如此。中国的税收改革方向无疑是要以减税为目的的，即使是实施结构性减税，不同行业税负可以有增有减，但房产税税基很宽且涉及千家万户，扩大征收必然是与改善民生、减轻居民税收痛苦指数相违背的。全面开征房产税，纵使不会如有些学者所断言等着经济崩溃那样的危言耸听，但对于房产税改革，中国必须要慎对。
中国的房价存在泡沫。据测算，中国一线城市需要穷尽2.53代人的储蓄才能购买一套100平方米的普通住宅；在二线城市需要1.26代人的储蓄才能购买100平方米住宅；三线城市也要0.81代人的毕生储蓄，方可以购买一套100平方米的住宅。所有有学者说，中国的高房价是对居民储蓄的掠夺。造成中国高房价的原因，沉重的房地产税负摆脱不了干系。中国的房价之中有12项税负和50多项费用负担，加在一起占房价的70%；另有20%是开发商的利润，只有剩余的10%是购买房屋的消费者的消费效用。
中国现行的房地产税种包括：营业税、城建税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、教育附加税等，这些税收在房地产开发、交易和保有环节，以及房地产租赁环节，都有征收，且存在很大的重复征收。现有的房地产税收制度主要是上个世纪80年代和90年代的规定和条例，计税种类多而复杂，总体来看适用税率过高且层次划分过多，既给开发商、住宅购买和消费者带来沉重的税收负担，也给税务管理部门的征收带来繁重的工作。
近年来，针对房产价格的不断攀升，为加强对房地产市场的调控，对既有的房地产税收政策进行了数次必要的调整、归并，寄希望于降低房地产成本来降低房价。而且，为了繁荣二手房市场，降低交易成本，针对个人二手房交易出台优惠政策，但现在看来，这些政策执行的效果有限，有些房地产税收的优惠政策条款，根本不切实际。譬如，二手房交易中对个人转让自用5年以上、且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一款政策对中国大多数老百姓来说，根本就无缘享受。
由于中国房地产税种基本都是沿用80年代的法规、条例，在税制建设上显然是滞后于市场经济发展，这就难免造成宏观调控的局限性。现在的房产税依据是1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，中国经济发展至今，房地产业已经成为国民经济的支柱，但房产税依然缺乏法律依据，房产开发中的营业税、城建税、土地使用税等的开征和税率确定，都是政府的条例说了算，土地批租价格不断创出新高。
二、 中国房地产税负的真实情况
财政部提出要在房产税试点基础上，在推开房产税，其核心就是要提高房产保有环节的税负和对房产保有环节的税收应征皆征。这一房产税改革的目标，旨在于将房产税改革作为地方税收体系建设的内容，寄希望对房产保有环节征税，为地方政府带来稳定的税源。支持开征房产税的政府官员和专家、学者的一个政策依据就是，中国房产保有环节税负太低，使得大量存量房产沉淀下去，不进入市场交易，故而中国的房地产价格不断上涨。那么，中国的房地产保有环节税负真的太低了吗？笔者和百姓对此其实并不认同。
（一）房产保有环节税负
目前，认为中国房地产保有环节税负低的依据，主要是从简单税率的数字表面与欧美、日本、韩国等进行的对比。官方和支持官方的学者断言：因为房地产保有环节征收税种税率较低，且免税范围大，所以中国房地产保有环节总体税负仅相当于房地产价值的0.106%~0.23%左右，即中间税率仅占房地产市场价值的0.15%左右；而相比之下，美国的房地产保有税负水平是1-3%，德国是1.4-1.5%、法国是3%、韩国是0.2%-5%。而且中国房地产保有税只对部分企事业单位征收，个人住房除了缴纳少许城镇土地使用税外，一直是无须纳税的；房产税的从价计征又是采用历史成本计，税率仅按原值扣除10%-30%后的1.2%，出租按照租金12%征收；这不是以房产市场价计征的，税负水平低。
（二）房地产流转环节税负
房地产流通环节的税收负担主要包括房地产交易和房地产所得环节的应纳税项，还包括房地产投资开发环节国有土地的受让应纳契税，如受让的是农村集体土地，开发商还要缴纳耕地占用税。在投资开发环节国有土地使用权受让方缴纳3-5%的契税，若土地为集体土地，还需一次性缴纳耕地占用税。房地产转让环节，转让方按转让土地使用权和房地产营业额5%征收营业税；按实缴营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育附加税；按产权转移书所载金额0.05%征收印花税。在环节，转让方按照转让房地产增值程度征收30-60%的4级超额累进税率的土地增值税，按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后余额征收33%的企业所得税；在取得环节，受让方缴纳契税和印花税，契税按成交价5%减半征收，印花税按产权书所载金额的0.05%征收。
比较房地产保有环节税负和流转环节的税收负担占整个房产税的比重，我们可以了解房地产税负总体情况。从税负数字的表面看，中国的房地产税收大部分来源于房地产流转环节，占整个房地产税的60%，而保有环节所征税收比重相对较小，另外就是房地产所得环节的税负（见图表1）。
资料来源：根据《中国统计年鉴（2005）》有关数据推算整理
（三）房产保有环节税负真的太低了吗？
从图表1直观上看，中国房产保有环节的税负在整个房地产税收中所占比例是比较低，但这不能作为认定中国房产保有环节税负低的依据。相反，分析中国房地产税负，应该说是中国房地产流转环节税负过高，提高了房地产开发成本，也推高了中国的房价。中国现今二、三线城市房价动辄百万，保有环节税收以中间税率约0.15%计，年需税负约1500元，中国一般城市家庭年总收入以9万计（清华大学2011年中国消费金融调研报告），税负约占总收入1.67%。中国二、三线房价是一般家庭年收入15-20倍，一般家庭就是平时不开支也要15-20年才能买得起房。相比之下，美国房价中位数是15.6万美元，相当于中等家庭不到3年的收入（这样的房价相当于人民币不足100万，可以购买独立房屋，就是中国说的别墅，面积在180平方米左右）（新浪房产，2012.//sh.house.sina.com.cn）；而中国家庭房产购买需要的收入积累年限至少是美国人的5倍。美国房产保有税是1-3%，姑且以1.5%计，中位数房价的房产保有税负0.234万美元，约2340美元，仅占一般家庭收入的4.5%，如果美国人购房收入积累年限也延长到与中国人相同的收入积累年限，则可以看作是美国人的年收入又扩大到原来的起码5倍，这样以来，美国房产保有税负其实就只有其家庭年收入的(4.5/5)%=0.9%。这就说明，即使与美国人相比，中国人的房产保有税负也是高的。
（四）事实是房产流转环节税负太高，而非保有环节税负低
事实上，不是中国房产保有环节的税负低了，而是中国房地产流转环节税负太高。房地产转让环节需要缴纳营业税、城建税、契税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税，名目繁多。企业所得税是应税所得的33%，个人所得税是应税所得的20%，土地增值税是土地增值额的30-60%，营业税是销售收入的5%，城建税是营业税额的7%，契税是交易合同价的3%，印花税是交易合同价0.05%。尽管营业税、城建税主要是开发商缴纳，但我们都知道，除所得税外，对任何一个产品征税，其结果都将部分转嫁给消费者，所以说中国的高房价与中国房产税费过高有关就不足为怪了。
美国人15.6万美金购买中档价位住房往往是独立房屋，这样的价格在中国三线城市往往都买不上100平方米的普通公寓房，而在中国一、二线城市则只可能买上20来平方米的房子。美国人的收入水平平均来说，起码是中国一线城市收入水平的10倍，而房价仅仅相当于中国房价的1/5、1/10，甚至1/20，这样再来看美国人的房产保有环节税负，其实真的是比中国的房产保有环节税负轻得多。更不用说中国住房以建筑面积计价，而且还包含公摊面积；国外住房则都是以套内实际使用面积计价，不含楼梯、电梯等公摊面积。总而言之，中国的房价严重虚高，在虚高的房价中房地产税负不是罪魁也是祸首；所以，中国房地产税收制度改革，还是应该本着从总体上降低税负为原则。
三、 准确定位房产税改革的目标，慎言开征房产税
任何一项税制改革，其政策调控目标的定位都要准确。中国房地产税收制度改革，当然可以达到调节房价、抑制投资、遏制投机的目的，但更应该立足促进房地产健康、有序发展为目标，建立一个稳定、简明、公平、合理的房地产税制。税收作为财政工具，应该成为中国房地产业有序、平衡和健康发展的内在稳定器，房地产税制应该能够根据市场情况，高效进行相机抉择的税收政策决策。
中国房价是存在泡沫！但要降低房价主要应该是降低房地产开发成本。譬如把房地产业纳入营业税改增值税的试点，以降低房地产业的税负；而不应该寄希望于开征房产税。否则，可能适得其反。还有支持房产税的人提出：开征房产税不是为了调控房价，而是可以调节收入分配。这种提法就更站不住脚了。中国的收入分配存在不公，这已经是公开的事实，需要从一次分配和二次分配上作根本框架性的改革安排。收入分配改革是中国当下的一大改革攻坚战役，而开征房产税可以调节收入分配的观点，会动摇甚至阻碍中国收入分配改革，真的是有百害而无一利。
取消福利分房，实施住房商品化改革以后，住房是商品了，房地产业也发展成为中国国民经济的重要支柱产业。住房是商品，但住房却又不同于一般意义的商品，住房还具有社会保障的功能，关乎着社会稳定和发展。再发达文明的社会，都会有那么个群体没有能力去拥有自己的住房。西方发达资本主义国家的住房市场都有稳定可靠的保障房和廉租房供给；相反，中国保障房、廉租房开发却严重不足。中国由于地方政府和开发商在房地产市场的逐利，导致商品房开发过度、价格不断高企，商品房与保障房、廉租房供给的反差，是中国社会稳定的隐患。
中国房产税改革，其税收调控的目标应定位于对房地产供应量、房地产供应结构和房地产需求的调节。在房地产开发环节，对建造普通住房和高档住宅、别墅实行不同的税收负担，降低开发商开发豪华房地产项目的利润，抑制大面积商品住房开发；同时，运用减免税政策和财政扶持政策，鼓励保障房、廉租房建设，优化住房供应结构。在房地产所得环节，应针对不同需求，采取不同税收政策，遏制投机性需求，控制投资性需求，引导房地产投资和合理消费。要慎言全面推开房产税，更不能轻言以房产税改革来构建中国的地方税体系。
事实上，在国家对房地产市场宏观调控的高压下，地方土地财政的市场没有了，这本是好事。地方税源的开辟应该从优化调整政府间税收归属权配置着手，而不能依靠全面开征房产税来扩大地方税基、保障地方税源。
与欧美、日本等发达国家一样，今日中国的财政收入，其中的贡献是所得税。就中国而言，所得税中的部分是个人所得税的贡献。可以说，中国老百姓对政府财政的贡献是的，当然百姓的税负也是重的。中国普通百姓的收入并不宽裕，年复一年开征的房产税一旦全面推开，势必使得我们普通百姓的生活更加拮据。
开征房产税，这和中央提出的减轻企业、社会和居民税收负担的宏观税制改革方向是背离的。构建和完善地方税收体系的正确做法应该是：在中央、地方政府间，以及地方与地方政府间，科学、合理地配置税收归属权，以调动地方政府培植和壮大税源主体的积极性；而不是把目光局限在房产税改革上，试图对没有直接经济增长效用的居民房产进行征税。（作者单位：浙江大学经济学院）
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