[摘要] 20年来，伴随着无锡城市建设南展北拓战略的加速推进，城市之核已跳出解放环路的“龟形老城厢”。一批境内外房地产规划设计、开发建设品牌企业纷纷抢滩梁溪河两岸，以富有智慧的科学规划理念，前瞻性的环境营造思维，人性化的科技配套置入，不断改变着无锡住宅市场，并造福于生活在这片土地上的人民。
1993年1月1日，江南晚报创刊。本报走过的20年，正是无锡房地产业从无到有、从无序到规范的发展过程，在改革发展的大潮中不断演绎着城乡建设和人居提升的宏伟篇章。20年来，伴随着无锡城市建设南展北拓战略的加速推进，城市之核已跳出解放环路的“龟形老城厢”。一批境内外房地产规划设计、开发建设品牌企业纷纷抢滩梁溪河两岸，以富有智慧的科学规划理念，前瞻性的环境营造思维，人性化的科技配套置入，不断改变着无锡住宅市场，并造福于生活在这片土地上的人民。
（5线齐发 惠动全城）
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开发进程
从“零敲碎打”到大盘时代
“20年前无锡造的房子，基本上没有相应的配套，更不要谈什么景观资源。房产开发大多属于‘零敲碎打’，都是些小打小闹的项目。”沈洵是无锡市房协副会长兼秘书长，从1992年开始涉足房地产业。
20多年来，他参与和见证了无锡地产的发展和变迁。他告诉记者，1998年以前的无锡楼市有点乱，经常出现类似批少建多、随意抬高容积率的现象，市场发展显得无序、不规范。即便是7-8层的楼房都不带电梯，规划也跟不上，有点乱开发。但不可否认的是，计划经济时代的沁园新村(小区网论坛)和太湖花园(小区网论坛)等住宅小区的开发还是比较领先的。
楼市发生质的转变，要以2002年无锡三钢厂地块，即阳光城市花园(小区网论坛)的开发建设为历史节点。“这标志着无锡的地产开发正式进入大盘时代。”沈洵说，阳光城市花园占地面积50万平方米，总建筑面积114万平方米，当时是运河以西以及整个市区的住宅小区，开创了无锡百万大盘先河。小区采用分期开发的方式，首次引入世界500强的沃尔玛超市，做了商业配套，与此同时首次引入了公办院校，景观方面也开了先河。接着，万科、融创等房企相继开发百万平米的大盘。如今，放眼锡城，上百万平方米体量的超大住宅小区比比皆是。沈洵说，可以说，大盘现象是城市房地产发展到一定阶段的一种成熟度的表现，是符合无锡的地产开发潮流的，也使得整个房地产市场进入了规范操作的阶段。
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品牌集聚
从本土企业当家到外来企业唱主角
2003年、2004年时，无锡遍地都是本土的开发企业，耳熟能详的有阳光、华夏、房开等。自2004年，无锡敞开引入品牌房企的大门，万科、华润、复地、盛高、保利、碧桂园、恒大等品牌房企抢滩无锡地产，掀起一轮又一轮拿地狂潮。各路龙头房企纷至沓来，以各自擅长的方式，形成了不同的品牌风格。
据不完全统计，无锡市区现有开发企业近300家，其中外资企业32家、外地开发企业150多家，占总数的六成。资本雄厚的大公司不断进入，推动了无锡房地产市场的快速发展。
在无锡住宅市场化的“蛋糕”越做越大的过程中，有不少次是值得去铭记的。在无锡砌房造屋已8年的万科，曾有四个项目同时在开发的纪录，这两年它的开发量在无锡始终保持。万科还是无锡家规模性的精装修企业，在这之前的精装房，都是小规模的酒店式公寓产品。
2009年是房地产业快速发展的一年，量价齐升的状态一直持续到当年底。同年，为了给购买精装房的业主一个有关质量的保证和承诺，“业主质量监督委员会”在太湖锦园成立。
田川是龙湖悠山郡的营销经理，他说龙湖次激发了无锡高端人群的“别墅梦”。2010年，龙湖滟澜山全年销售了近20亿元共500余套别墅，不仅摘得当年楼市销售，也创造了无锡别墅市场的历史纪录。在这之前，无锡别墅的成交量一直很小，而龙湖凭借滟澜山一个楼盘，突破了无锡多年的别墅销售量的总和。此后，龙湖不断推出九墅、悠山郡等多个别墅项目，一直引领着无锡别墅市场。龙湖不仅把“别墅”带给了无锡楼市，更带给富有的无锡人一种全新的生活方式：在风光旖旎的湖山之间，穿过一座优雅精致的园林，步入私家花园，回到温馨的家中。
朗诗绿色街区策划经理崇真则认为，朗诗地产一直走的是差异化的道路，节能环保深得其业主之心。在今年的秋交会上，朗诗突破了以往深入人心的“三恒”，做到全新精装云居科技住宅，温度可调，分户开关、分室调温……
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居住环境
从运河时代到太湖时代的宜居取向
在锡城，的住宅必定在秀美的湖畔。上个周末，40来岁的李先生把自己的新家安在了绿城香樟园(小区网论坛)。李先生是做金融的，他说这样今后不仅上班大大缩短，而且还能欣赏蠡湖的风光。“晚饭后，拉着小孩的手，漫步蠡湖畔，空气清新，风光宜人，感觉太美了！”1959年，无锡市领导特邀波兰和苏联专家对无锡城市作整体规划，当时就提出要凭借无锡太湖、蠡湖的山水优势，把城市向南发展，有了打造东方日内瓦的构想。2003年，蠡湖新城展开轰轰烈烈的开发建设，标志着无锡人的居住理念从以解放环路“龟形老城厢”为代表的运河时代，向着太湖时代迈进。
“改革开放前后，无锡最贵的房子在城中‘乌龟壳’内，那里商业配套完善、名校集中。”家住横街(小区网论坛)的林师傅是个老无锡了。他回忆说，1992年当时的县前西街单价要1800元/平米，无锡人都认为真的很贵。现在的华通大厦(小区网论坛)、德兴巷(小区网论坛)，在90年代之前都认为是富人集中的区域。“哪家女儿结婚了，男方将房子买在乌龟
壳内，亲戚都觉得男方家有实力，是有面子的象征。”林师傅现在住的房子有点老旧了，他表示，现在无锡到处盖房子，比较远的惠山、锡山也都有房子了。“我要是买肯定不买在市中心，而是要买那种能够看到风景的房子。”蠡湖一号销售人员表示，能够在城市的繁华与自然清静之间寻求一种平衡成为很多购房者的宜居取向。随着城市骨架的拉大，道路的延伸以及自然景观的优势，依托着蠡湖新城的开发，无锡又将开发的进程瞄向了太湖新城(小区网论坛)、锡东新城。太湖新城建设更是无锡市实现从“运河时代”向“太湖时代”迈进的重大战略部署。区域内有万科、绿城、融科、协信、国信等多个品牌地产开发企业，覆盖了从别墅到洋房，小高层到高层等多重物业形态。
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户型演变
从“80式”发展到“空中院馆”
如今市民走进各大楼盘售楼处已经不只关心区位和配套，对楼盘的立面、用材、电梯、户型甚至园林景观等细节要求都相当苛刻。因此追求产品创新，创造出满足消费者不断提升的居住需求的产品成为众多房地产企业的自觉追求。这也成就了一场有关高端与品质的对话。
张梦月是原无锡民用建筑设计院院长，作为一名一级注册建筑师，她有着近20年的房地产设计规划经历。她说，早期户型只是满足人们最基本的对“住”的需求，设计尽量简单化、规模化、大众化。上世纪70年代以汤巷为代表，没有卫生间，公用厨房，人居水准较为落后；
80年代之后，全市住宅都是统一的“80式”，每户平均面积不超过50平方米，厨房卫生间非常的狭小，没有客厅。随着生活水平的不断提高，洗衣机、电冰箱、电视机等家电开始普及，90年代以东河花园、荣耀花园为代表的“90式”住房户型空间开始注重公共空间的设计，出现了大客厅、大餐厅的布局。
2000年以后，品牌房企的进驻，大大拓宽了市民的眼界。无锡人从满足于有得住，发展为住得好。房屋户型结构悄然发生了变化。市场上不断涌现出了类似于复式、跃式、挑高等户型。而居民的住房面积也早已从50平米跨越到了90平米，甚至是144平米以上的非普通住宅。而眼下的成功人士则倾向于400-500平米的大平层和叠加户型，在功能区分上，厨房、卫浴、客厅的空间开始拓展，卧室所占比例反而越来越小。以九龙仓玺园205平米的精装大平层为例，大开间、动静分离，为了保证主人的私密性将主卧设计成套房，室内还设有深受家庭主妇喜爱的家政区和飘窗。天元世家的“空中别墅”则将私密性做到了，一梯一户，甚至是两梯一户的设计令回家的主人尽享尊贵之感。
“时至今日，金科四项国家专利一手在握，专利数量在中国房地产企业中仅次于万科。空中院馆和原创中国洋房两项专利在无锡金科·观天下和金科·东方王榭中都有应用。”据了解，户型居然也有专利。所谓空中院馆，就是在室内创新性地设置18-20平方米的开敞空间，将客厅、餐厅、书房、卧室以院馆为核心进行设计，临院馆所有功能房的隔墙采用玻璃，从而使室内空间延展，达到“室外空间室内化、室内空间室外化”的目的。此外，金科东方王榭御园开发出了国家原创专利第八代洋房产品。
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功能提升
从纯住宅到城市综合体
刚进入深秋的锡城已有凉意，然而这些丝毫没有影响到海岸城馨园这个太湖新城首席综合体的开盘热销。10月21日馨园开盘，短短2首批126平米三房几乎售罄。“很多客户看中的是区域价值，以及城市综合体的优势。要知道，吃住玩购一站式的生活方式对于很多客户非常有吸引力。”
“我是一个商人，因机缘巧合买了融创的房子，当时主要是看中了太湖新城核心区域的位置。我买房那会儿整个区域还处在发展初期，更别提什么配套了。”赵先生在无锡限购政策落地之前已拥有多套房产。他告诉记者，购买之后，就一直在关注融创星光广场的商业街区，这里汇集了酒店公寓、SOHO办公、精品商业等多种业态。“心里就一直盼着这个商业街区能快速发展起来。”半年前购买金匮里高层公寓的李女士也说，她除了看中锡师附小这一学区，也非常喜欢金匮里未来的商业部分。“对于业主来说，今后，吃喝玩乐淘一站式购物的生活方式，都可以在小区的商业广场那实现。”
有数据显示，市区目前有22个城市综合体在建，恒隆、苏宁，以及惠山万达等商业部分年内投运。这些城市综合体的出现极大的便利了无锡市民的生活，也给不少市民带来了投资的契机。其中，位于崇安区的苏宁广场筑高达328米，双塔楼的经典形象，南塔共48层，地上北塔共68层业态之全，都将创无锡城市综合体之最。
（晚报记者练维维/文方正/摄）
【延伸阅读】：
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