[摘要] 近期，宏观调控已经松动之说甚嚣尘上，国务院急派8路督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况进行了专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，以及税收政策执行和征管情况。
（来源：中房报）中央的行动给了地方政府一定的压力，国务院督查组给各地的房地产市场也带来了一些紧张气氛。
近期，宏观调控已经松动之说甚嚣尘上，国务院急派8路督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况进行了专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，以及税收政策执行和征管情况。
根据本报记者了解到的情况，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）近期已开始对涨价过度的项目进行了自查工作；广东省副省长许瑞生也在相关会议上表示要严格执行楼市调控。
目前，8路督查组在各地的工作也已展开。根据本报记者了解到的情况显示，7月26日，前往华中区域的督查组已经结束武汉的督查；同一天，到达南京的“江苏上海督查组”也开始了调查工作，接下来是苏州和上海。
业内人士认为，此番督查结束后，未来或会有新的调控政策出台。
“动静”较大者被关注
“实际上，上半年国务院已经委托过一些机构对上海等城市的房地产宏观调控效果进行评估，调研给出的结果基本都属于‘良好’。但上个月楼市价格的反弹重新开始让国务院担忧，再加上各地打政策擦边球的动作愈演愈烈，所以，国务院决定再次加压与摸底。”消息人士对本报记者表示。
据悉，此次督查覆盖的地区范围十分广泛，囊括了大部分热点城市。业内专家对记者表示，尤其是一些“动静”较大的区域将得到重点关注。
7月23日，南京市出台定向“购房补贴”新政，深夜政府相关部门紧急辟谣未放松限购，隔天国务院督查组便已抵达。尽管旨在扩内需的南京新政并非督察组南巡的全部诱因，但扎眼的放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动仍让南京成为地方政府博弈调控政策的典型。
据统计，最近半年来，已陆续有数十个城市进行了花样繁多的楼市政策微调。“的就是降低普通住宅标准、实施税费优惠以及购房补贴等。”前述消息人士表示。
湖南省是今年督查的一个新区域，湖南省住房和城乡建设厅相关人士对记者分析了此次被督查的大致原因：一是5月底媒体传出了湖南省即将“救市”的说法，拟在降低首套房首付比例和税收优惠方面作出协调性举措，尽管之后湖南省相关方面予以紧急澄清，并及时否定了“救市”说，但“救市”方面的冲动，已经引起中央层面的关注；二是在不少地方房价有所下跌的大环境下，湖南省上半年新建商品住宅价格略有上涨，虽然涨幅较去年同期回落了6.5个百分点，但仍上涨了2.4％。
“尽管上半年湖南房价的同比涨幅呈逐月回落的态势，但环比涨跌交替，房价的涨跌在下半年存在相当不确定性，中央层面也不希望看到未来湖南房价出现大的波动。”湖南省住建厅相关人士对记者表示。
地方政府紧急收紧
“最近关于宏观调控有松动的传言很多，消息源也比较乱。此次督查除了要弄清各地市场的真实情况外，国家也是在强调调控政策不能放松。”住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉告诉记者，中央政府从来就没有表示过，调控政策可以放松，督查再次表明了决心。
中央的表态，让地方政府又绷紧了调控的弦。据接近北京市住建委人士对记者透露，因为更接近中央，正在其他城市忙着出微调政策时，北京却早已在国家派出督查组之前，就开始对市场进行检查，对涨价过大的项目进行摸底。
一直以来不断收紧房产调控政策的上海，也于此前重申，上海将继续严格执行各项房地产市场调控政策，从严执行住房限购政策，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。
对于房价比较敏感的广东省，也在国务院发布督查消息的当日召开房地产市场调控和住房保障工作座谈会，副省长许瑞生讲话称，对新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史价的，要按照规定对相关负责人问责。
现实 GDP增速下滑和卖地冲动
然而恰恰就在“量价齐升”情况开始“露头”的时候，一系列“组合拳”相继袭来，为逐渐升温的房产和土地市场适时“降温”。不过暂时“降温”的背后，还有最根本的问题有待解决。那就是地方政府所面临的土地出让收入减少和GDP增速下降，这些决定着地方政府依然在很长时间内无法摆脱土地财政和房地产对经济的拉动作用。
7月份以来，已有近30个省（市、区）公布了上半年经济数据。整体来看，除了一些中西部省份和少数东部地区能保持不错的GDP增速外，大多数省区都受到了国内外宏观经济形势整体走低的影响。大多数东部地区的GDP增速都未超过10%，而北京、上海、广东、浙江四个发达地区的GDP增速，更是低于7.8%的平均GDP增速。和2011年上半年同期数据对比，目前公布数据的省份，GDP增幅全部有所回落。
当前房地产行业低迷和对外贸易减少被认为是GDP增速下滑的两个最主要原因，其中房地产投资增速下滑、土地出让收入减少和房屋交易量下滑后相关税收收入的减少，对那些以往比较依赖“土地财政”的地方政府来说，打击较大。
此前国家统计局的数据显示，1-6月份，房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%，已明显低于全社会固定资产增速的20.4%。一直被认为是拉动经济增长重要行业的房地产，却在今年上半年扮演了“拖后腿”的角色。而虽然有5、6月份楼市和土地市场的成交反弹，但从整个上半年来看，房地产市场和土地市场与往年相比依然比较低迷。中指研究院数据显示，上半年300个城市土地市场成交面积51241万平方米，同比下降27%，土地出让金6525.98亿元，同比下降38%。上半年商品住宅成交面积35347万平方米，同比回落11.2%。
北上广深等一线城市和东部一些主要二线省会城市成为土地出让收入下滑最严重的区域，据链家地产统计，20个重点城市上半年土地出让金合计2264.3亿元，同比下降39 .8%。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元，与2011年上半年相比下降56.9%，各项指标也均降至2010年以来的点。在财政压力之下，这些城市则成为近期推地最为积极的地区，也是地价、房价上涨压力的地区。
争议 调控政策是否放松
事实上在房地产政策层面，近一年多以来的“剧情”，就是地方政府不断释放调控放松信号，试探中央对调控政策的底线，而中央又不断对一些触碰限购、限贷等底线的地方微调政策叫停的过程。
中原地产公开的数据显示，自2011年以来，明确发文微调房地产调控政策的城市超过40个，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中超过20个城市的微调措施涉及公积金政策调整。而上海、芜湖、佛山、成都等4个城市放松限购政策被叫停，则逐渐试探出调控的底线。
一边是从政治、民生、社会等角度出发，在保护刚需的同时，必须坚决控制房地产投机投资性需求，控制房价上涨；另一边却是从维持地方经济增长角度出发，力图刺激楼市和土地市场成交回升。中央与地方在房地产政策层面的博弈还将继续。
中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年表示，不解决地方政府土地财政问题，楼市调控政策就缺乏公信力。而加速经济转型，减轻地方政府对土地财政的依赖，才是解决房地产调控政策微调之争的根本路径，这显然要经过一个较长的过程。
当前楼市各方博弈加剧，在调控的关键敏感期，应尽快推行后续调控政策，并建立起调控长效机制，防止房价反弹。因此，未来要改变房价上涨预期，最根本的措施之一是增加供给，特别是推进土地制度的改革。
本轮楼市调控已实施两年半多，中央房地产市场调控取得了一定的成效。随着楼市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅价格出现环比上涨苗头，部分购房者开始担心房价反弹。地方政府早已经按捺不住放松中央调控的冲动之心，即使中央果断叫停小部分调控微调城市，却难遏制调控放松预期的猜测。
根据主要城市地价监测系统的报告，截至目前105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策。因土地财政和税费收入压力大及经济下滑等房价下行预期的考虑，一些地方政府将在未来继续屡屡试探“政策微调”。
笔者跟踪统计，自2011年8月8日，马鞍山实施人才买房税费优惠新政起，截止到2012年7月24日，共有56个城市调控微调，50个城市通过(包括2个城市有通过有叫停的新政)，8个城市调控微调叫停。这引起中央高层重视，2012年7月24日，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对北京、天津、河北、上海等16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。笔者认为，中央政府一直强调坚持房地产调控不放松不动摇的态度，促使房价合理回归的决心，表明中国房地产市场再次进入敏感阶段，而中央房地产调控则进入关键期。在稳增长的基调下，今年下半年仍将呈现中央坚持房地产调控政策不放松与地方政府调控措施的微调并存的局面。
调控三令五申稳房价
中央多次对调控三令五申，严防房价反弹，但是房价依然压不住。在“刚需”回暖论调之中，近期房价上涨势头迅猛。2012年7月23日，中国房地产动态政策设计研究组将商品房均价从年初预测的下降4%-6%修正为上涨2%。据国家统计局公布的数据显示，从6月房价数据看，一是6月70城市的环比涨幅平均值为0.02，是自去年10月份以来环比涨幅平均值首度“正数”，结束了连续8个月的“负增长”局面。房价呈现筑底上涨反弹，楼市回暖痕迹明显。二是从上半年房价数据看，2012年上半年商品房销售成交均价同比上涨5.3%。前1月-6月房价同比上涨5.30%。三是从6月一线城市房价数据看，北、上、广三大一线城市的一手住宅价格今年以来也首度呈现上涨局面，而北、上、广、深二手房则全部上涨。
在限购政策执行最为严厉的一线城市，房价出现反弹迹象。在珠海等地方政府“微调”动作不断以及多个城市密集推地的背景下，楼市看涨速度似乎超出预期。其实，自今年3月以来，房地产市场成交量上升，近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至7月25日，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。在库存方面，标杆房企库存依然处于高位。截至6月底，标杆房企49个城市的在售项目库存量，相对于2011年同期增加了约6成。笔者认为，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金链压力仍然较大，除了负债率上升和商品房库存增加威胁以及面临房地产信托债务到期等调控确定性的因素影响。因此，市场量价齐升的态势难以长久维持，未来房地产市场暴涨可能性不大，甚至会继续回落。
房价涨与跌都是牵一发动全身，而最敏感莫过于中央和地方政府对调控的态度。为消除房价上涨预期与否认调控放松的信号，笔者跟踪统计，2012年上半年部委和地方已经共辟谣10次，四部委各1次辟谣和地方政府6次辟谣。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟谣。而为表明遏制房价上涨与坚持调控的决心，笔者跟踪统计，2012年上半年各部委21次表态房地产调控不动摇不放松，8次强调房价合理回归。截至2012年7月24日，各部委共31次表态房地产调控不动摇不放松，10次强调房价合理回归。笔者认为，国务院常务会议及住建部、发改委、央行、证监会等相关部门先后表态，重申坚持房地产调控不动摇，表明国家坚持房地产调控不放松的基调仍始终没有改变。
市场掀起新一轮调控猜想
随着国务院稳增长措施的宽松货币与财政及信贷的税费优惠政策实施，加速楼市上行预期。各种现象表明，本应房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火红。中指院数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅，达306.42%。成交量的上涨，也促使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。日前，统计局公布6月份70个城市楼价数据显示，70个大中城市中，价格下降的城市21个，上涨城市25个。值得注意的是，这是此轮调控周期9个月以来上涨城市数量首次超过下降城市数量。此外，环比上涨城市数量的急剧攀升至25个，也超过前5月上涨城市数量之和。
今年5月到7月份主要城市楼市销售成交上升，部分城市楼市房价出现轻微上涨，而楼市上行趋势传导土地市场升温，一些城市因个案地块的特殊性挂出“地王”，部分城市楼市局部回暖迹象明显。各地城市房地产调控“松绑”，埋下房价新一轮上涨的祸根，也预示楼市面临新一轮中央房地产调控危机。7月19日晚上，国土部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。影响市场预期，促进房价合理回归。
2012年7月24日上午，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等是督查重点。毫无疑问，将引发中央新一轮楼市调控政策猜想。这是截止到2012年7月24日，中央层面对楼市调控的第三十一次表态，释放出调控不动摇，稳定楼市预期的明确信号。笔者认为，当前楼市各方博弈加剧，在调控的关键敏感期，应尽快推行后续调控政策，并建立起调控长效机制，防止房价反弹。因此，未来要改变房价上涨预期，最根本的措施之一是增加供给，特别是土地供应，推进土地制度的改革。
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