[摘要] 5月北京楼市回暖，30个重点城市新建住宅成交量刷新2011年1月调控以来的新高。而产业联动则推动城市核心区商业地产的热销。
来源：中国证券报
5月北京楼市回暖，30个重点城市新建住宅成交量刷新2011年1月调控以来的新高。而产业联动则推动城市核心区商业地产的热销。
日前，位于北京CBD东的龙湖·长楹天街最后一批商铺产品开盘即销售一空，销售额逾3亿元。除龙湖外，望京SOHO、朝阳新街坊、融科望京产业中心、国投广场等近期均有亿元大单成交。
戴德梁行商铺部董事张家鹏认为，在国际经济环境和国内政策导向的背景下，商业地产领域中写字楼、零售地产两大主力类型的投资意愿明显增强，这也是近期市场资金流向商业地产的主要原因。
租金逼近香港
此次“红五月”催旺北京商业地产，某种程度也是借势住宅的热销。有分析人士表示，在限购政策的钳制下，“红五月”后的房价不太可能大幅上涨，而“捂了”许久的民间资本仍需投资出口。借助“不限贷、不限购”的优势，商业地产吸引了众多投资客以及部分刚需群体。而不少企业亦纷纷加大商业地产投资，进一步催热商业地产。
除销售额稳步上涨以外，商业地产租金更是一路飙升。戴德梁行报告显示，一季度北京写字楼租金同比上涨48%，其中北京写字楼——国贸三期租金已与香港写字楼租金相当，达到1200元/月/平方米。而根据5月初高纬环球发布的研究报告，今年北京CBD写字楼的租金比2011年同期上涨了75%，排名已超过纽约，跃居全球第5位、亚太第3位。
据中原地产北京研究部提供的数据，北京目前已出租写字楼(甲级、乙级)面积约为2500万平方米左右。每年约有10%的公司有更换办公场所的需求，约为250万平方米；按市场第三产业发展趋势来看，每年约有71.6-107.4万平方米的办公面积需求。而未来2年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。
受惠于整体商业地产利好走势，龙湖·长楹天街2012年一季度在未开新盘的情况下，以1.5亿元的销售金额、近5000平方米销售面积，获得北京市商业类期房商品房销售金额和销售面积双料第二名。整个天街系今年一季度成交面积位列北京市名。
量价持续升温
中原市场研究部报告显示，北京市5月写字楼成交均价为27031元/平方米，环比上涨28.92%，同比涨幅再度扩大，为31.99%。5月成交均价排名前三的区域分别为朝阳、丰台和东城，成交均价分别为39535元/平方米、31506元/平方米和26444元/平方米。
朝阳区作为最活跃的城区，市场反应非常快速。以龙湖地产为例，龙湖长楹天街5月销售额达到4亿元，龙湖时代天街更是当月猛增3.7亿元，超过2012年前4个月总销售额的30%。近年来，CBD及其东部的写字楼虽然“升势浩大”，可依然处于供不应求的状态。这也使得商业地产的需求走向开始逐步向核心区外围扩散，如常营、东坝，甚至通州新城。
定福庄传媒业聚集区作为北京市重点发展区域，对周边地产价格推动颇大。“十二五”末期，预计朝阳区文化创意产业的企业将超过5万家，具有一定规模以上的企业将超过5千家。文化创意产业年收入将超过3千亿元，吸引行业人员超过80万。除此之外，央视东迁在即，包括影视、广告、资讯等行业的海内外近万家传媒相关企业以及央视8000家下游企业都将落户该区域。巨大的刚需市场或将进一步推升CBD东部写字楼的租金价格。
5月20日下午，在无锡广电音乐厅，无锡地产商和投资客与著名的国际问题专家、经济学家、央视财经评论员、房地产资深人士一起相约《明珠论坛》第四期，深度探讨“中国发展安全、宏观经济与商业地产”。
本次论坛现场无锡五洲国际商业地产策划有限公司的艾月丰先生与大家分享了他在商业地产界多年的从业经验，详细分析了当今房地产投资中独具投资价值的“商业地产”，为关注房产投资的锡城市民提供了投资建议。以下是艾月丰先生的详细发言内容。
艾月丰：各位来宾，大家下午好！非常容幸有这个机会与大家共同探讨商业地产，这个时下最热门的话题，今天会列举五洲国际在无锡倾力打造的目前代表集团水准的商业项目——五洲国际广场。众所 ，眼光是决定财富的未来，速度是决定财富指数的标准，今天的演讲仅献给有卓越远见的成功者。
商业地产虽然是时下资本市场还有民间投资的热点话题，但是它的发展趋势、价值，还有商业地产与投资的关系在哪里？它的关联在什么地方？本次演讲将从以下三个方面为大家一一呈现。
一、无锡商业地产发展趋势分析
这里有几个数据，给大家列举一下，2011年GDP，无锡城市排名第九位，在中国也是城市排名第六位，最重要的是2011年福布斯中国大陆商业城市，无锡市是个，也是一个。2010年5月24日国务院正式批准《实施长江三角洲地区区域规划》中，明确提出无锡为长三角区域性中心城市。长三角核心城市，2011年社会消费品零售总额无锡市排在第二名。
迄今为止，商业模式已经走过了八代。代：街边店铺。第二代：百货公司。第三代：连锁便利店/小超市。第四代：大中型超市。第五代：大专卖和专业市场。第六代：购物中心。第七代：城市综合体。第八代：城市生活中心。五洲国际在研究所有商业地产发展趋势之后，得出的结论是无锡目前还处在综合体时代，没有真正意义的城市生活中心，这一次五洲国际集团在无锡立足于崇安区，打造第九代商业模式，即城市中央商业文化BLOCK街区。它是全功能、全业态、一站式、情景体验式、文化旅游中心，融汇前八代商业的优势，代表商业发展阶段，全面满足人类全方位物质和精神需求。
那么无锡核心商圈的未来在哪里？哪一个更能代表无锡核心商业地标？哪一个能引领无锡进入进的商业？无锡核心商圈亟需升级，我们需要一个代表国际水准的无锡商业地标出现！功能要升级、业态要升级、品牌要升级、档次要升级、管理要升级、城市形象要升级，谁来代表无锡、甚至江苏、长三角标准的商业地产？
二、无锡商业地产价值分析
首先介绍一下五洲国际广场银河城，五洲国际广场位于崇安区，有五洲国际广场哥伦布项目，五洲国际广场中心城项目，五洲国际广场美食城，五洲国际广场银河城项目。辐射无锡两百万消费人群，专业市场集群带来的商机非常巨大，每年我们预估是百亿。
五洲国际广场总体谅60万平米，它是超越中山路上面的城市中心，从2009年哥伦布火爆开营到20101年7月美食城开业，成为无锡首席餐饮胜地。美食城现在聚集了国内外品牌餐饮，600万无锡人餐饮、宴客的目的地。五洲国际广场银河城紧邻美食城，是无锡内换首席璀璨新地标，主题以商务、购物、餐饮、体现、娱乐、文化等于一体的综合性高品质、特色化、体验中心。
目前银河城项目已经进驻四大主力店，有开元酒店、嘉禾影院、大万家电玩、米乐星性KTV。
1.中国酒店连锁品牌，全球百强酒店——开元酒店。开元酒店集团落户五洲国际广场银河城，以高标准打造星级酒店。凭借其在全球的知名度和海量会员，成为无锡旅游和商务市场的引领着，将为银河城带来大量高端客户，促进商业持久兴旺。
2.中国电玩业品牌——大万家电玩。它是集大型电玩、滚轴溜冰等于一体的大型娱乐梦工厂。
3.亚洲上座率电影院线——嘉禾影院。嘉禾影院进驻五洲国际广场银河城，其完全按照国际五星级影城标准建设的观影殿堂，每天将吸引近万人流。
4.米乐星。这个在无锡已经有店了，不多作介绍。
五洲国际集团凭借有5000个国际国内战略合作品牌，5个商家只选一个项目，我们只选优质品牌商家。
银河城主营业态是这样的，负一楼是高端精品超市。二楼是休闲主题。三楼是魅力KTV和动漫电玩。三楼是培训早教、美食盛宴。五楼是星级影院，梦幻天堂等。
五洲在家商家招进来的时候，要有举措保障整个市场的兴旺，我们有六大举措：商业活动不断，聚集火爆任期；专项推广基金，全方位推广；电子网络平带，发布商家促销信息；专业团队，将运营负责到底；创办五洲会，留住最忠诚的消费者；全方位实施“十统一”CIS运营管理体系。
每一间五洲铺的背后都在上演着财富增值的神话，五洲国际广场银河城具备八大核心价值：1.商圈价值；2.交通价值；3.消费力支撑价值；4.规划价值；5.景观价值；6业态价值；7.商家价值；8.投资商的品牌价值。
五洲国际集团作为中国商业地产十强，运营的现在目前是二十余座城市，打造超强竞争力商业地产品牌。
前面讲到我们的运营，这里重点提一下235运营理念，以运营为重心。一个房地产开发项目最关键的是运营，235是什么意思呢？20%是指可销售物业部分的销售。30%是我们的招商，也就是我们这个商业将来会是什么样的商家在这里。另外50%的精力放在运营上面，五洲是以运营作为企业发展的根本，这也是为什么五洲开一个旺一个的原因。
工业博览城，三年上铺价值翻了三倍，每一个项目取得了巨大成功，营业额也不断的在翻番，被誉为中国商业地产超级航母和首席造富专家。
三、如何投资创富
这里有一个千古不变的致富真理，穷人存钱，越存越穷、不断贬值；富人投资，越投越富、轻松赚钱。为什么这么讲？目前通货膨胀，存钱已经变成资产所涉的杀手，货币美元贬值超过20%，这里有数据支撑：货币增发，每年贬值20%。2005年，中国广义货币供应量为M2余额为29.8万亿元人民币，而到了2010年广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比2009年增长19.7%，意味着每年贬值20%；前6年增发了42.8万亿，平均每年增发40%货币供应，市场上的货币供应量增多，则钱不值钱，必然导致你口袋里的钱在急剧的缩水。
通货膨胀，每年贬值5%左右，2011年CPI只有5.4%，实际数字远不止于此。想想10年前的蔬菜价格、生活用品价格、房价，哪一个不是在近10年翻了2-3倍？意味着你的钱每年贬值了20%-30%。
中国的投资渠道分析：
股票：风险大，全钱机器，跳楼机；
住宅：供大于求，调控下房价下跌，潜力有限；
黄金：投资与交易不便，太慢；
做生意：风险大、操心；
存钱贬值太厉害；
商铺的投资价值：租金高、增值快、高、抵御通胀、稳定、安全、轻松，一字准确选择，坐等收钱。
那么商铺投资是否就无风险？要注意投资核心三要素：，看地段：是否，稀缺地块。第二，看定位，是否精准，模式领先，规划超前，业态丰富、商家抢租。第三，看企业品牌，是否有实力、经验、运营投入、企业理念，以上3年如果没有问题，那这个商铺可以说没有风险，铁定赚大钱。
投资商铺就是投资中国经济成长，分享中国经济和消费增长带来的商机，城市化的进程加快，人口不断集聚。收入提高，消费力不断升级，需求更加丰富性、多样化，亟需配套商业，投资商铺就是抓住消费需求，让商家替我们赚钱，作响中国经济和消费增长给我们带来的商机和机遇。
要投资就投核心商圈地标商铺，纵观中国各大城市核心商业街区，如苏州观前街、上海新天地、南京夫子庙、广州上下九步行街等等，其商铺…。
这里有一个例子，深圳东门步行街售价约每平方米8万元，租金只有每平方米530元，谁能料想到如今在这里成交的商品已上升到60亿。
南京夫子庙日均人流量45万人，每月每平方米租金2000余元，售价达20万。
无锡中山路商圈，2003年商铺售价4万余元一平，每月租金从当初100元一个平方，飙升到了现在的800元。
五洲国际广场作为城市地标、商业巅峰，毫不夸张的说，将来五到八年你就能赚到。
四、为什么推荐五洲国际产品
1、定位超前，国际化一站式全商业形态，崇安新地标。成功的综合体相比传统商业，不再只是传统商业中单一店面的成功，而是每种业态和每个店铺都要成功，从而积聚成一个成功的商圈。作为崇安区中心超大体量城市综合体，五洲国际广场的横空出世，将使锡城人民得以在轻松、快乐、休闲的氛围中获得个性化服务和完美消费体验，作为对传统商业模式的一次终结式挑战，五洲国际广场将以优势震撼出场，迅速引发新一轮的财富热潮！
2、地段、地段、还是地段！李嘉诚的投资秘诀。这些应用李嘉诚的一个投资秘诀“地段、地段、还是地段”。一铺旺三代，地段才是硬道理，的地段永远是增值最快、永远是最赚钱的。
3、五洲国际集团是中国商业地产10强、中国商业地产价值运营商、中国竞争力商业地产开发运营商。
投资五洲商铺有多少？我讲如何用100万赚1700万？我讲一下1700万的组成：商铺分三部分：
1、租金。100万的商铺，40年预期租金总等于700万元，年均增长17.5%。
2、土地增值。保守估计每年平均增长15%，40年预计增值600万。
3、商铺预期增值转让。年均10%，四十年预期400按增值。
总计，一间总价100万元的五洲铺，40年租金700万，土地商铺增值1000万，40年商铺总价值1700万，年均42.5%。
只有40年1700万增值吗？40年后如果不拆迁还可以继续金及增值，40年后其实商铺还是我们的，跟政府续点土地使用费，还可以享受到高租赁。假使40年后政府拆迁这里，那商铺本也值1000万，40年后商铺还能值1000万。
为什么说一铺富三代呢？100万40年时间赚1700万，可以养三代了。留给后代再多钱都不如留一个铺。投资商铺主要是看长远，你只看3-5年是不够的，铺是越老越挣钱，越老空间越大。
股神巴菲特曾经说过：一生能积累多少财富，不取决于你能赚多少钱，而取决于你如何投资理财，要懂得钱为你工作，而不是你为钱工作。
爱因斯坦称之为第八大奇迹的“复利”计算巴菲特，假设巴菲特每年都能实现20%的投资回报，100元给到巴菲特，40年后会得到146977元，36%的年。今天的100万，明天的千万富翁，时间会替我们赚钱，商家会替我们赚钱。
通过这次论坛交流，让更多的锡城投资客们真正了解到商铺投资的价值所在，正是本次论坛的重要意义所在。
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