[摘要] 2012年年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次收紧地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。到了四五月，出现了扬州楼市新政、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为无锡楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。
2012年年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次收紧地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。到了四五月，出现了扬州楼市新政、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为无锡楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。无锡房地产受调控影响将会有怎样的表现？
房价：价格趋于合理 后半年将平稳回升
今年1-5月，商品房成交均价同比增长3.8%；其中，住宅成交均价同比增长3.4%，连续两个月有所回升。有些业内人士担心，货币宽松后带来的楼市成交量回升，进而会导致房价再度攀升，使得前期楼市调控政策所取得的效果大打折扣。
无锡房价走势图（来源：房天下）
无锡房价分布图（来源：房天下）
无锡5月份商品房成交概况（同比/环比参照图，来源：房天下）
由无锡房价走势图可见，无锡房价走势从11年7月到11年12月由高到低下降，11年的12月开始逐渐平稳，12年6月的房价有微微抬头迹象，但不是很明显。从无锡房价分布图可以看出，无锡房价1万-1.5万/平的房源居多，其次是5000元/平的，2万/平的房源不是很多。
从无锡5月份商品房成交概况可以得知，无锡楼市2012年5月成交均价为7911元/平，较2011年5月9117元/平低了1206元/平，这体现在多番调控政策下，无锡楼市价格有大幅下降，逐步趋于合理。
目前，无锡楼市多番调控，对房价的升降造成了一定的影响，从近期的开盘项目中就可以看出。如6月10日开盘的明发国际新城，房价较5月份开盘定价高出300元/㎡左右；6月16日开盘的融创·理想里价格在6133-7751元/平之间，微高于之前6300元/平的定价。
针对目前无锡楼市房价现状，无锡赛博副总经理朱小勇表示，无锡房价整体水平在7500元/平--8000元/平区间段，相比去年同期的8000--8500元/平，还是处于价格低谷的。随着3、4、5月份楼市的回暖趋势，后期房价或许有上涨的可能；眼下随着降息信号的释放，或许局部改善型房源成交量将增多，那么整体平均房价或有微涨。
红豆常务副总 分析认为，通过长时间的观望，无锡一些房企纷纷降价打折促销，去年四季度为了回笼资金进行促销有一些反弹，特别是无锡今年2、3月份的反弹特别明显。这说明刚性需求在集中释放。无锡市场还是以刚性需求为主导，包括今后一段时间我认为，以刚性需求为主导，积压的一些改善性需求也会释放。
成交：楼市价格趋于合理 成交上涨"水到渠成"
降息之后的周末，各地楼市反响热烈。据中原地产研究中心监测数据显示，截至14日，北京6月新建住宅签约套数为4061套，同比微涨1%，二手房住宅签约套数为5496套，同比上涨21%，成交量再次出现明显上涨。目前，无锡楼市的成交详情如何，各业内人士对此有哪些看法？
近12个月无锡商品房成交走势图（来源：房天下）
从近12个月无锡商品房成交走势图中我们可以看出2011年无锡楼市每月新增供应面积较多，成交面积较为平稳，但总体新增供应面积远超过成交面积，体现了供大于求的市场状态。
从2012年1月开始成交面积大幅降低低，以后的几个月呈逐步上升趋势，新增供应面积的发展趋势也是如此，值得注意的是新增供应面积总体来讲与成交面积持平，略低于成交面积，可见经过几番楼市调控，无锡楼市的发展已趋于平稳健康。
去年一年调控以来，无锡楼市无论是价格还是成交量都在下降的，这是一个很明显的趋势，但过完年后，特别在3、4月，楼市的成交量实际上是在增长的。为什么会造成这种现象呢？观山名筑销售主管弘琨对此提出了独到的见解。
，无锡出台了一些地方性政策，即入户政策，从之前成交住宅满一百平入户，改成现在只要购买成套住宅，70平就可以入户。第二，银行利率目前有比较大的折扣，像年前首套房还需要上浮5-10%，年后很多银行纷纷推出了不同的折扣，甚至目前已经达到了8.5折。第三，央行连续两次下调了准备金率，释放了将近一万亿的资金，回流市场这批资金还是要流入房地产的。
一些购房者通过去年一年的观察，认为目前开发商给的折扣已经基本上达到他们的心理价位，所以愿意在这个时候出手，所以我对未来楼市的看法是，成交量应该是保持平稳的态势，价格可能略微有一些回调。
除此以外，对于购房者的一个很重要的问题就是如何合理选房，目前无锡楼市的成交特征是以价换量，可能成交量上升了，但成交均价有所下滑，这对于购房者是一个利好。首创悦府专案经理赵亚军提出目前，无锡楼市整体价格基本上回到09年的均价水平。从自住的角度来讲，现在出手很合适宜。去年年底到现在这个阶段，均价在7000-7500的范围之内，楼盘选择面比较广，此时可以考虑一些性价比较高的楼盘。
楼市调控：政策倾斜刚需 优惠带动楼市回暖
“一年来的调控成果是非常明显的。首先，抑制了投资性的需求。因为房源是为了满足居住需求的，调控的核心是让房源回归到居住属性。在投资性购房被挤出市场后，由刚性需求组成的市场主力，是非常安全和稳定的。因为自住客户，房产不会进行快速转让和交易。这样，市场中，房源的价格和供求关系都会比较稳定，这是一个良性的发展状态。”苏南融创副总 克提出以上观点。
2012年无锡楼市出台了一系列的调控政策，如2012元旦起住房公积金利率调整到4.90%，无锡首套房贷利率回归基准，央行下调存准率，首套房贷利率优惠85折等。 》》》2012无锡楼市调控政策盘点
对于下半年无锡楼市发展，五洲君域豪庭副总经理董嘉麟认为，重点在于合理去化库存。宏观调控使各地楼市都经历了一些低谷，尤其是房产原先发展越好的地方。目前刚需释放，原先观望情绪逐渐淡化而出现一些购房现象。
但同时无锡出现了一个问题，供应量太大，无锡存量房供应量对于很多城市来说是不可想象的，而且以无锡的经济发展水平，市中心楼盘一万每平，如果要买一万每平的房子，可以随意挑。另外，现在很多人在考虑刚需释放，即有效需求在增加，那么无锡真正的问题是供给量的问题不是需求量的问题。
无锡市场会经历一段艰难的时间，这个艰难主要表现在供应量的巨大，一旦放开一个投资政策，比如限购放开，或者限贷的政策放开，进户口的政策放开，包括其它的相应政策配套上去的话，无锡的房价可能会经历一个爆发性的反弹。
土地：2012推地商业地块唱主角 开发商拿地意愿上升
在2012年无锡2次土拍推出地块中，商业地产占很大比例。随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产成为吸引投资者的热点物业形态。同时，房地产商延续了高库存与资金压力，也大多转向开发山歌与地产。因此在推地方面，政府也有应对市场需求的举动。
近期首套房贷款政策、公积金政策、降息等利好楼市，无锡楼市回暖迹象明显，刚性需求大量释放，改善型需求跟进，开发商信心增强，拿地意愿有所上升。
如2012年第二次土拍中，恒大地产拍得3幅地块，分别为位于无锡高铁商务区锡沪路南、东翔路（原新韵路）东，无锡高铁站商务区锡沪路南、兴吴路东，滨湖区渔港路与规划道路交叉口西北侧。这3幅地块均为居住商业混合用地，有1幅也可用作社区中心用地。也印证了商业地产成为开发商开发热门的现状。
无锡第三次土拍的起止时间为：2012年6月19日9时至2012年6月29日9时30分。在无锡调控政策不变，住宅限购，商业地产投资变热的情况下，未来楼市的发展前景如何，开发商应对楼市沉浮又会做出怎样的拿地策略，我们拭目以待。
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