[摘要] 近日，中海紫御豪庭开盘，作为昔日的地王项目，它的入市自然成为近期市场的焦点。随着地产调控的渐渐深入，越来越多的地王项目将进入项目开发和销售的周期，高顶地王头衔，在高楼板价成本及降价才能卖的市场现状下，我们将细数昔日地王的应对之招。
来源：和讯房产
近日，中海紫御豪庭开盘，作为昔日的地王项目，它的入市自然成为近期市场的焦点。随着地产调控的渐渐深入，越来越多的地王项目将进入项目开发和销售的周期，高顶地王头衔，在高楼板价成本及降价才能卖的市场现状下，我们将细数昔日地王的应对之招。
应对招数一：开发利润太小，宁愿退地也不开发
继大龙地产(600159,股吧)顺义地王级地块被收回后，5月23日，北京雅居乐以缴纳1700万元合同定金及“1年内暂停参与北京市新的土地出让交易活动资格”的代价退还了百子湾路14好地块，该地块是雅居乐在09年花费7.1亿元，溢价325%所获得的地块，其楼面价格约在17000元/平米，剔除公建面积，该地王的楼面价格已 过20000元/平米，考虑建安、财务、营销等各类成本，其房价未来卖到34000元左右才能达到损益平衡，参照目前周边30000-35000元/平米的二手房价格，其开发利润已经相当之薄，如果继续开发，投入土地款7.1个亿，再追加后期投入，以总额20多个亿的投入去博取薄利，对于面对调控市场下的房企来说，显得过于得不偿失。
相对与壮士断臂式的退地，部分房企选择了以时间换空间，伺机转让股权的手法来应对胶着的市场。其中较为著名的是证大集团在外滩的地王项目分别两次转让股权，最终形成了复地、SOHO中国各持外滩地王50%的局面，另一个案例同样发生在缺少资金的绿城，其位于苏州独墅湖北、高和路南地块的绿城玫瑰园项目，因为楼面价格过高，周边同质化竞争激烈的原因，该地块目前属于闲置状态，该项目闲置至今2年有余，考虑到绿城中国去年出售过多个项目股权，故不排除随着市场的变化，此地王被转让的可能性。
应对招数之二：低价入市，降价促销
除去退地的、转让股权的地王项目，更多的地王项目选择放下身段，低价入市，以期换得成交量的显著提高。5月27日开盘的中海紫御豪庭开展了形式多样的优惠活动，5月20日之前认筹的客户可享50万元意向金抵扣150万元房款，5月26日之前认筹的客户可享“50万抵130万元”优惠。此外，规定时间内一次性付款客户可再享9.6折优惠，规定时间内到款的贷款客户可再享9.8折优惠。同时38000-45000元/平米的均价，也远低于预期的70000元/平米，该项目开盘两天已售出逾60套。该项目的入市，将会形成区域一二手楼盘价格倒挂的局面，目前与该案属于同一板块的仁恒河滨花园其二手房均价也在50000元/平米左右。
相对与豪宅项目，一些外围区域的地王项目依托刚性需求，低价入市，更能抢得先机。例如当年溢价302%拿地的新城公馆，推出优惠房源100套，售价降7000元，至2万元。优惠房源售罄。
地王项目能够热销，除了价格的优惠，产品本身的品质也十分重要，其中的佼佼者当属北京的金茂府，其45000元/平方米的开盘价低于市场预计5000元，加上6000元/平方米的装修标准、200-330平方米的适中户型，还有稀缺的地段优势、优异的教育配套，金茂府开盘当日就售罄，一举成为北京豪宅市场的热销明星。
综上所述，笔者认为昔日的地王项目调整策略的空间并不大，按土地成本在项目中的比例，房企调整降价幅度，通过低价入市将会是一条较为可行的解决方案，相对与08年那一次的地王危机，这次房企经历的调控时间显然更长，留给房企腾挪的资金也更为有限，是拖着不开发还是转让股权一走了之，将取决于房企对未来楼市的判断，同时，站在企业全局的高度考量，通过其它项目为地王项目输血，也是地王项目熬过这轮调控的重要条件。
随着“红五月”光芒四射，北京楼市中的豪宅项目开始蠢蠢欲动。
此前一直盛传“难产”的远洋望京地王项目“远洋万和公馆”，近期终于传来消息。该项目将于6月上旬开盘，首次推出50多套256~350平方米的大户型产品。“如果不是楼市调控，该项目可能会卖到65000元/平方米以上。”该项目相关负责人表示，目前项目对外报价约为57000~58000元/平方米。
不过，有业内人士表示，当前的市场成交仍然以降价的中低端项目为主，在以降价为主旋律的市场气氛下，“以此价格销售还是有一定难度的”。
“地王”入市
因为具有“地王”的出身，远洋望京项目一直备受关注。
早在2010年初，北京楼市最为火热的时期，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮竞拍，最终以40.8亿元拿下如今远洋万和公馆所处的朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，扣除其中不得出让的医疗和教育配套用地面积，地块平均楼面价达27529元/平方米，创下了当时北京楼面价地王纪录。
在市场最为火热时拿地，却在产品推出时遭遇“史上最严厉”的楼市调控。自2010年3月拿地至今，时间已逾两年，同区域在其之后拿地的保利望京项目早已于2011年8月开盘，而远洋的这一项目却一直毫无动静，于是坊间关于“地王尴尬”“资金链堪忧”“难产”等说法不绝于耳。
据该项目负责人介绍，远洋万和公馆定位于豪宅产品，远洋用两年时间为该项目做了前期准备，从项目设计到样板间、园林打造，均是几易其稿。“我们宁可因为项目开盘时间一再延后而蒙受质疑，也要保证项目的品质。”
“对于"地王"项目，我们着重做三方面工作。”今年3月末，远洋地产行政总裁李明在接受《财经日报》记者采访时表示，首先要提高产品品质，“贵面粉做出贵点心来”；其次降低投资回报，项目定价适应市场；此外，还要把握市场实际，坚持去化，薄利多销。
在定价方面，远洋万和公馆显然也意在对标北京的豪宅。
目前项目销售人员关于预售价的对外口径为60000元/平方米，而前述负责人表示，在57000元~58000元/平方米的最终开盘售价基础上，首期开盘项目会额外增加一些折扣促销，各种优惠后的实际成交价将在51000元~52000元/平方米。“我们对于开盘的销售预期并不高，首次推出的50余套房源的去化率如果能达到70%~80%就已经很满意了。”该负责人表示，目前蓄客两周左右，意向客户已有六七十组。
成交回暖
5月北京楼市成交回暖创限购以来的纪录，给了远洋万和公馆坚定开盘面世的信心。
据北京中原数据统计，截至5月27日，5月内北京新建住宅签约套数为9014套，比4月全月的7823套上涨15.2%。剔除保障房之外的纯商品住宅签约8333套，比4月全月的6225套上涨33.9%，同时也创下自2011年2月以来的16个月新高。
而在这个“红五月”中，北京楼市成交更是呈现节节攀升态势。亚豪机构统计数据显示，上周（5月21日~27日），北京市期房、现房商品住宅累计成交2834套，环比之前一周（5月14日~20日）增加13.8%，这已是成交量连续4周维持上涨行情。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，郊区低端盘“以价换量”的势头呈规模扩张之势，降价范围已波及五环周边的一些中端项目，高端项目通过强化“首置豪宅”“终身置业”等概念，挖掘具备一定财力的改善性自住需求客群的购买力。
“可以说市场的谷时期应该已经过去。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，5~6月的市场成交量可以预见将继续维持上行趋势。
在此影响之下，北京楼市中6月计划开盘入市的项目数量继续维持高位。亚豪机构统计数据显示，6月北京有33个项目计划入市，其中包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右。而总价超过千万的高端别墅项目有4个，每平方米单价将超过4万元的公寓豪宅有6个，另外还有6个低密度的花园洋房项目。
“高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。”亚豪机构副总经理高姗表示，相对刚需购房者来说，改善型需求刚刚开始入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘的既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数，这造成6月高端楼盘扎堆的场景。
实际情况证明，高端项目的销售状况尚能令人满意，改善型购房群体的确已经开始考虑入市。在目前已经入市的售价超过4万元/平方米的项目中，位于东四环慈云寺附近的凯德·锦绣3号楼于此前的5月20日开盘。据开发商提供的数据，开盘当天，共计500多组客户到场参加认购，短短3成交上百套，销售额逼近4亿元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
