[摘要] 在房地产市场寒气蔓延的背景下，国家统计局公布的11月国房景气指数首次跌破100，迈入“不景气”区间，给市场再添一股冷意。临近年末，房市究竟何去何从？
来源：金融时报
在房地产市场寒气蔓延的背景下，国家统计局公布的11月国房景气指数首次跌破100，迈入“不景气”区间，给市场再添一股冷意。临近年末，房市究竟何去何从？
悲观预期延续作为反映房地产开发综合发展水平数据，国房景气指数在经过连续数月的下滑之后，11月份迈过“枯荣线”，进入不景气区间。自2009年8月份以来国房景气指数首次跌破100，这一数据创造了近27个月以来的新低。长杨红旭认为，在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，国房景气指数仍将继续下行，预计明年二季度前后有可能会探明底部，这轮下行周期，将显著超过上一轮。
此前一直保持高速增长的房地产开发投资增幅，近期也出现了回落的势头。11月份该数据从30%以上跌落，也预示了房地产开发企业投资热情的回落。一方面，受严厉调控政策的影响，房地产开发商的投资热情将会继续降温，尤其是购地规模较去年明显下滑；另一方面，今年新开工1000万套保障房的任务已超额完成，投资规模保持高位。两个因素对冲后，杨红旭预计全年房地产开发增幅将保持在28%左右的历史偏高水平。
房价的继续下行，不仅推动企业对后市的预期趋于悲观、投资热情下降，而且百姓对房市的观望情绪不断加深。市场大多预计当前这一态势在今年末明年初仍将延续。
市场的供需变化也能反映出这一趋势。新开工面积增幅稳中有落，上海某房地产研究院发给记者的报告预计，今年受新开工1000万套保障房影响，全年保持19%左右的增幅，这一增幅将略低近些年的平均增幅。预期明年上半年增幅还将以下滑为主。这将会影响2013至2014年的商品房供应。
反映市场需求的商品房成交增幅继续回落。明年3月之前，估计商品住宅成交量将维持低迷态势；另外，部分产权式保障房的成交量保持增长。预期今年全年商品住宅成交量仍将保持6%左右的正增长。
资金压力趋紧在严厉持续的房地产宏观调控之下，中小型房地产开发企业资金链的紧张早已众多 。以价换量，回笼资金成为房企的理性选择。
从目前的市场表现来看，越来越多的房企加入了降价促销的行列。作为一线城市北京通州、大兴等京郊房价告别了2万元时代，万元楼盘引来了众多的购房者。
这一现象从另一个角度也反映出当前房地产企业的融资环境依然不容乐观。国统局发布的相关数据则更具有说服力。前11月，房地产开发企业本年资金来源比前10个月下降1.2个百分点，较去年同期大幅下降12.2个百分点。杨红旭指出，在中央坚持房地产调控政策不放松的背景下，四季度开发企业融资环境依然十分严峻，不少开发企业资金状况不容乐观。为了加快回笼资金，不少开发企业都加入了降价促销阵营，且促销范围和促销力度都明显大于以往。
从开发企业资金来源的构成分析，房企自筹资金比重大幅上升，利用外资同比涨幅明显下降，外资投资房地产业的热情明显降低。受房市调控影响，个人房贷连续9个月出现了负增长。这一系列数据都反映出房地产开发企业资金状况依然不容乐观，被迫更多地利用自有资金。
业内人士认为，随着年关的来临，房地产开发企业面临的资金压力会越来越大。在房屋销售难以出现大幅回升，融资环境依然困难的背景下，股权转让、产权交易成为当前房企迫不得已的选择。北京产权交易所统计显示，12月5日至12月9日，房地产业成交和挂牌金额分别为18.97亿元和12.71亿元，均高居首位。这反映出近期房地产行业股权并购依然十分活跃。
在房市宏观调控基调不变的背景下，房地产行业将面临重新洗牌的压力。降价“抗”冬，成为房地产开发企业面临的一大趋势。
调控之手不松当前房价出现下行势头，反映我国持续不变的房地产宏观调控效果得到显现。国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长王一鸣日前表示，从总体上看，房地产调控政策措施已经取得初步成效。但我们必须清醒地认识到，当前房地产市场调控仍处于关键时期，调控取得的成果还是初步的，房地产价格合理回落的基础仍不稳固。
目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。如果放松调控力度，报复性反弹的出现也不是不可能。
房价和投资增速的适度回落，虽然会对当前中国经济增速产生一定影响，但是长期来看，房价回落到合理区间和投资适度回调，将有利于房地产市场平稳健康运行，从而推动我国经济的健康发展。
虽然房价出现下降，但是与百姓的收入相比较仍然高位运行，房价依然有下行的空间。
12月12日至14日举行的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，其中明确强调了要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
业内人士预计，在基调不变的房地产宏观调控下，目前房市出现的调整局面仍将会持续。
来源：每日经济新闻
日前，有财经媒体曝出雅居乐为了减轻流动资金紧张而暂停部分项目建设的消息，虽然雅居乐并未承认这一说法，但随后表示旗下部分项目将进行10%~15%降价促销的消息仍然表明，当前回笼资金仍是房企自保的上上策。远在北京的绿地虽然没有表示降价，但却用为购房者承担20个月左右房贷的手段吸引买家。而在上海卖得的楼盘仍是直接降价的楼盘。或许，在“让房价回归合理”的背景下，降价已是房企最后的选择。
回资金
身陷“停工”疑云雅居乐欲降价15%“过冬”
昨日（12月12日），针对日前“雅居乐暂缓2014年交楼项目建设”的消息，雅居乐（03383，HK）向《每日经济新闻》记者作出回应称，“未发布过官方消息”。
但记者调查发现，雅居乐从今年年中就已经开始对旗下项目作出调整，的确有部分项目已经放缓了建设进度。据雅居乐方面透露，未来3个月内，雅居乐不会再拿地，此外，基于降价回款的考虑，未来旗下项目将会通过促销手段进行降价，优惠幅度或达10%~15%。
未发布“停工”消息
日前，有媒体报道，“雅居乐为减轻流动资金压力已暂停部分项目的建设，该些项目主要集中在2014年交楼，涉及两至三个楼盘”。该报道称，雅居乐集团对此的解释是，因为该部分项目距离交楼仍有一段时间，故暂缓开工，希望能缓解短期资金流。
昨日，雅居乐在回复《每日经济新闻》记者采访时称，“未发布过官方消息”。雅居乐表示，由于地产项目的开发周期较长，一般公司都会做2~3年的开发计划，因此需要适时调整工程进度，而这次调整在今年年中就已经开始了。目前已达到预售条件或明年才达到预售条件的项目/组团，会放缓工程进度；由于结构性补货或需及时推出新项目等原因，也有项目/组团加快了工程进度。
除此之外，雅居乐并未透露具体的项目以及涉及的规模。此前，雅居乐集团营销中心的一位品牌负责人对记者表示，到年底房企根据市场情况对项目作出相应的调整“属正常现象”。
11月销售创年内新低
身陷“停工风波”的雅居乐面临的另外一个问题是，或许难以完成今年的销售目标。
日前，雅居乐发布了业绩报告。数据显示，11月份，雅居乐取得合约销售金额约18亿元，合约销售面积约22万平方米，合约销售均价约为8391元/平方米。
18亿元的销售额环比上月几乎下降了一半，而相比今年以来每月均保持20亿元以上的销售额，雅居乐11月销售创下了年内销售额新低。
截至11月，雅居乐完成合约销售280亿元，按照其制定的370亿元的年度销售目标，意味着雅居乐在12月份要创造90亿元的销售业绩，在主要市场销售渐显疲态的情况下，几无可能。
以其海南清水湾项目为例，此前的数据显示其截至今年10月份的销售额已经达到67亿元，而11月份该项目仅贡献2亿元的销售，雅居乐主席陈卓琳此前就认为清水湾100亿元的销售目标无法实现。
经纬行研究中心总监朱欣苑在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大部分开发商在制定今年年度计划时都未曾预计到今年调控形势的严峻，雅居乐遭遇的情况其实也是市场形势的反映。
降价促销回笼资金
按照朱欣苑的说法，鉴于雅居乐的布局和项目规模，年底对项目的工程进度作出调整属 “企业正常的策略调整”，但业界对于雅居乐业绩前景的质疑也是不绝于耳。
一位业内人士曾在接受记者采访时坦言，“就算雅居乐旗下项目真的停工，也不奇怪。”该人士指出，业绩贡献过于集中在华南市场以及向旅游地产转型带来的风险是雅居乐需要正视的问题。
以雅居乐上半年的业绩为例，其在珠三角及粤东地区的销售额达到48.2亿元，海南清水湾的销售为56.9亿元，如此一来其在华南区域的销售共计105.1亿元，在总销售中比例高达91.3%，而华西区域以及长三角区域的销售贡献甚微。
另一方面，在近年来开始的房企转型大潮中，作为华南龙头房企的雅居乐选择了旅游地产，继2005年在海南清水湾豪掷130亿元之后，雅居乐又在今年上半年先后与云南西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议，三大项目的合计用地高达6万亩，仅腾冲一处项目的总投资将高达200亿元。
朱欣苑认为，与其他房企选择布局二三线城市以加快资金周转不同，雅居乐转向了投资大且资金回收较慢的旅游地产项目，这种转型由于投入过大且成功经验不多，运营风险相对会更高一些。
虽然雅居乐一再表示自己的 “财务状况十分稳健”，但考虑到未来需要承担的大规模资金支出，尽快加强现金储备显然是当务之急。
昨日，雅居乐方面透露，公司应对目前状况的主要策略即是“开源节流”，除上文涉及到的“暂缓部分项目建设”之外，雅居乐表示，未来的3个月内不会再拿地，且会通过一些营销手段对部分项目实行降价促销，优惠幅度将达到10%~15%。
玩促销
楼盘促销新招频现 开发商替业主还20个月房贷
“现在您只需首付三成，剩余的房款待办理房贷后，在交房之前，都由我们开发商来支付。”昨日 （12月12日），《每日经济新闻》记者以购房者身份致电位于北京的绿地花都嘉园项目的销售人员时，该人士告诉记者。
据了解，该项目位于北京市密云县，目前的成交均价为10988元/平方米，交房时间大约在2013年8月。销售人员表示，这意味着购房者至少可以减少付出20个月的房贷。
其实不光是绿地，在楼市持续低迷的今天，开发商的促销手段越来越丰富。但业内人士分析称，噱头十足不见得就能吸引购房者的目光，真正的降价才是王道。
开发商付房贷以促销
昨日，《每日经济新闻》记者从北京市住房和城乡建设委员会门户网站获悉，北京绿地花都嘉园项目于今年9月18日开盘，批准销售的套数为492套，截至目前已签约套数为68套，签约率仅为13.82%。而该项目总建设规划为20.87万平方米，目前总签约为2.5万平方米，共分三期开发建设，可以说在目前淡季情况下积压严重。
按照销售人员的介绍，目前购房者首付三成，余下房款可办理30年分期付款手续，购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷将由开发商支付。如果按照签约均价为1.1万元/平方米计算，一套100平方米的2居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，其优惠大概为10万元。
对此，也有业内人士指出，对于购房者而言，并不一定就能得到20个月的优惠，因为在办理期房贷款时需要一定的审批程序，少则1~2个月，多则半年时间。特别是年底部分银行额度限制，会转移到明年才放贷，这样算来购房者可获得的优惠就会大大缩水。
“相比送贷款的优惠，不如直降房价。”北京中原三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，对于购房者而言，如果贷款的本金少了，那么支付的利息也会减少。“如果少贷款10万元，在30年的贷款周期内，可能节省的利息就高达14万元。”张大伟表示。
房企促销花样多
类似绿地这样，由开发商替购房者背负房贷的促销手段并不罕见。近期，开发商优惠促销的噱头越来越多。
前不久，绿地在上海的一写字楼项目首度推出3年后溢价回购的促销策略，引发市场关注。据了解，只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中与开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买的价格再溢价16%进行回购。
此外，“降价补差价”、“无理由退房”等承诺更是频频出现在许多项目的销售宣传中。北京中原统计显示，目前有20多个城市，近40个项目推出了降价补差价的承诺。而在广西等地，为了让购房者放心购买，更是有开发商作出承诺，只要购房成功均可享受无理由退房。
但从北京市场来看，销量较好的项目仍然是那些出现了价格“实降”的项目。
据《每日经济新闻》记者对北京多个项目销售状况的调查发现，以远洋一方、长阳半岛、华业东方玫瑰等10余个项目为例，都实现了较好的“以价换量”。
北京房地产交易管理网数据统计显示，在调控政策影响下，北京10个出现价格下调的典型项目，9月以来的总销售额为41.94亿元，而在6~8月，这10个项目的销售额仅为25.26亿元；销售套数也从之前的1367套，上涨到了2558套，销售量上涨达87%；而且，自9月到12月12日，全市商品房总成交量为22727套，相比6、7、8三个月共计23293套则下降了2.4%，但是降价项目的销量占比明显增加，10个典型项目在全市的市场份额也从6~8月全市成交量的5.9%上涨到了11.3%。
直降价
上海9个月后再现“日光盘”？房企降价目标或已设立
昨日（12月12日）有上海媒体报道称，嘉定南翔的路劲翡丽湾于9日推出的200套房源已基本售完，成交价格在1.35万~1.45万元/平方米，目前仅少量大户型房源在售。而该项目上次推盘时的均价为1.75万元/平方米，此番降价幅度在17%～22%。
与此同时，分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，嘉定的新城公馆、新城金都园、中华企业(600675,股吧)美兰湖畔雅苑等项目也出现了热销，楼盘的销售量超过了100套，上述楼盘的普遍特点是，或者是项目较前期价格下调15%~20%，或者是较整个板块的成交均价偏低，因而带来了热销。
令人意外的是这些大幅降价楼盘并没能带动整个上海楼市的成交量回升。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，上周，上海成交新建商品住宅为10万平方米左右。
9个月来的“日光盘”？
张宏伟告诉记者，上海上一次出现“日光盘”，还是在今年的三、四月份。之后，尤其是最近的大半年，就再没有出现过这种情况。他说，如果路劲翡丽湾真的是“日光”，那主要也是借降价的光。
张宏伟提供的数据显示，路劲翡丽湾前期的平均成交价在16000多元/平方米。而21世纪不动产的监测数据显示，11月以来上述楼盘的成交均价仅1.45万元/平方米。但所在的南翔板块的平均成交价却高达21450元/平方米。可见，路劲翡丽湾的成交价格显然不仅低于此前的平均成交价格，还低于板块的平均成交价，热销因此是必然的。
然而，无论是薛建雄和张宏伟都无法拿出数据来证实这一楼盘“日光”。网上房地产显示，截至昨日，上述楼盘的实际成交套数是58套。对此，上述两位分析师解释称，很有可能是因为路劲翡丽湾目前尚没有完成交易登记，所以网上房地产尚不能反映上述楼盘的实际成交情况。
《每日经济新闻》记者曾于昨日下午多次致电售楼处，但均未获接听。业内人士分析称，一般情况下，只有多数房源售完的楼盘，才会出现这样的情形。
路劲翡丽湾通过大幅降价销售获得热销的促销方式，在上周也为其他楼盘所使用。据张宏伟和薛建雄介绍，新城公馆、新城金都园、中华企业美兰湖畔雅苑等楼盘的降价幅度也达到了15%~20%，成交量由此创新高。
但令人意外的是，上述楼盘的热销并没有促成整个上海楼市的回暖。德佑地产市场中心监测数据显示：12月5日~12月11日的商品住宅成交套数环比下跌41.7%，成交面积下跌37.1%。
房企降价目标或已设立
张宏伟说，事实上上述大幅降价的房企如江苏新城、中华企业以及路劲基建的财务指标均反映，上述公司的资金情况要好于其他公司，但是仍然选择降价销售，显示这些企业对后市的看法并不乐观。而上述楼盘的定价，将会给那些真正缺钱的地产商提供下调价格的参照。不过，目前的售价应该已是底部。
但薛建雄不同意这一观点，他认为未来楼盘价格调整幅度有超过所谓的 “价格底部”的可能性。不过，价格战是否会真的开打，尚不可知。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
