[摘要] 中央推出的5年保障房大计，具有刺激经济和保障民生的双重考量。但在中国经济面临各方压力考验之下，保障房红利能否实现，仍悬疑重重。
问计保障房
（来源：民商）中央推出的5年保障房大计，具有刺激经济和保障民生的双重考量。但在中国经济面临各方压力考验之下，保障房红利能否实现，仍悬疑重重。
2011 年房市调控年，“限购令”和“保障房”是两大热词。前者通过限制买房者降温楼市，后者则通过加大保障房建设力度稀释商品房需求。年初，住建部已与各省市签订《保障性住房目标责任书》，完成了1000 万套保障性安居工程住房的分配任务，较2010 年的590 万套大大增加。而建设这些住房大约需要1.4 万亿元资金。
几个月以来，保障房项目一直备受市场关注。多数观点认为，如此庞大的保障房建设规模可以拉动固定资产投资增长，填补房地产市场崩溃带来的冲击，也是中国转型关键期政府刺激经济的重要举措。
事实上，2011 年仅仅是拉开了保障房大计的序幕，中央的这一庞大计划预计会持续5 年，到2016年完成总计3600 万套的保障房，市场转向以保障房建设为主。行至年关，1000 万套保障房能否按规定完成，资金缺口如何填补，保障房效应又如何呈现，种种疑问矛盾背后，是中国经济结构转身的艰难曲折。
保障房红利几何？
对于众所瞩目的中国经济走势，中央层在最近表态，中国经济不会硬着陆。而中国经济软着陆的底气之一来自于房市。尽管今年商品房销售压力巨大，但中央旨在刺激经济增长的1000 万套保障房项目，却意图平抑房价，代替商品推动经济增长发挥关键作用。
以覆盖城市中低收入家庭的需求测算，保障房存量供给缺口在5500 万-6200 万套之间，考虑到“十二五”期末中国城市化率将达51.5%，未来五年的新增增量缺口约计500 万套。按照中央计划，2011 年1000 万套、“十二五”3600万套保障房将成为未来五年的福利保障，从而通过保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住类消费需求。
北京大学经济学博士，宏观经济研究员宣宇撰文分析，在全球经济探底的威胁下，为防范通货膨胀与经济减速叠加效应威胁社会稳定，政府更可能加快保障房建设，一方面可以减弱外需不足对国内经济的不利影响；另一方面，能够加快居民安居保障，不仅由住房带动相关消费从而有利于拉动内需，更重要的是能弥补这些年经济快速发展中民生保障短板，有利于从根本上解决经济发展中的不稳定因素。
因此，保障房建设不再仅仅是政府拉动投资的简单的刺激政策，而是带有经济和社会调节功能的政治取向安排。按照 “十二五”期间的保障性住房建设投资近4.6 万亿，这将超过2008 年底推出的4 万亿投资；同时，保障房建设投资又将集中影响到水泥、工程机械、建材、钢铁、家电等行业。此外，政府将会出台配套措施(如政府补贴和减税计划)等刺激居民消费，稳步扩大内需市场，从而建立起中国经济增长的真正内生性源泉，回归到经济发展的本质属性。
从这个角度而言，中央力推保障房对于民生和经济转型，都具有更相当长远的意义。而相比4 万亿，保障房项目若能落实到位，对于拉动经济和内需效果似乎更为正面。
专家分析，中国保障房效应能否奏效，在今年7 月以后可见分晓。巴曙松也认为，根据2011 年保障房的开工与建设进度，保障房对冲商品住宅投资下滑及推动经济增长的“投资红利”效应将在三季度集中释放。但在中国经济面临各方压力考验之下，保障房红利能否实现，仍悬疑重重。的疑问是资金从何而来。
融资模式尚需探索
巨大体量保障房建设所必须的1.4 万亿资金从何而来，已经成为中央和地方、财政拨款和社会资金博弈的焦点。而地方政府融资平台、社会资本代建合作以及银行、基金等金融工具的加入，使得这场博弈愈发纷繁复杂。
有人估算过，2011 年建设1000万套保障房需1.4 万亿资金，中央财政仅提供人民币5000 亿元，其余的资金将来自地方政府和购房者，大头仍要由地方政府自己买单。1.4 万亿元差不多相当于地方政府全年的土地出让收入。巨额建设资金从何而来？从开工到建成上市到底要多久？这一切，都是待解的问号。
目前有关部门在鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，据称正建立由政府主导的市场化投融资和建设机制，而信托资金以其快速灵活的特点和集合社会分散资金的方式，将介入保障房建设。
北京于今年6 月政府财政注资100 亿元成立北京市保障性住房建设投资中心，并每年增资为统筹公租房融资、建设收购和运营管理提供平台，并出台政策明确公租房可以在一定年限后出售，激励开发商参与。
而在上海，保障房的建设更多融入商品住宅开发。住宅地块的出让条件中含有一定的保障性住房比例的方式将被推广。不过，也有业内专家认为保障房土地靠平调、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求，只有行政基础，没有市场条件，恐难持续，也使保障住房的资金投入无法建立在稳定的基础之上。
住建部政策研究中心副主任秦虹称，随着保障房建设“主力军”从经济适用房转向廉租房和公租房为主，保障房公共性愈甚，相应吸引社会资金的能力也更加薄弱。目前多地的非政府资金筹集并不顺利。
长期研究保障房建设的住建部政策研究中心副主任王珏林对此深表担忧：企业要考虑成本核算和投资风险，不赚钱就理所当然不进入。而地方政府有中央制定的硬任务，没有钱也只能“千方百计”将这部分资金填上。
并非没有成功的案例可供借鉴，上海市浦东新区的公租房项目成功引入泰康保险资产支持，被视为保障房吸引民间资本的一次突破；北京市也会同国土资源部，特批“集体用地建设公租房”的试点方案，该方案将为北京市此前提出的“鼓励企业、园区和农村集体利用自有土地建设租赁用房”提供更充分的政策依据。
但在更大范围内，虽然有一些金融机构和投资机构对涉足保障房建设融资表示出“兴趣”，但涉及到操作层面，银行界人士直言不讳：
保障房建设耗资大，周期长，贷款回收不确定性较大。因此，大多处于初期探索和观望阶段。而企业作为社会资金的主要载体，其参与的积极性同样并不乐观。万科[简介 动态]在广州的公租房项目“万汇楼”运营3 年仍未找到合理的盈利模式。
2010 年11 月初，重庆市市长黄奇帆曾表示，重庆需提供4000万平方米公租房，以满足约200 万人的住房需求，总共需约1000 亿元的投资。
黄奇帆称，1000 亿元中，政府将投入30% 的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70% 要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称：“市场融资形成的利息，可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台”。
不过，很多业内人士认为这过于乐观了。有专家分析，从目前重庆的土地出让净、公积金和中央财政补贴等指标看，至少有数百亿元资金缺口，现在成熟融资模式并未成型。而公租房的优惠政策、土地出让条款等政策预期不明朗，也同时增加了房企参建保障房的顾虑。
保障房能否解决刚需？
中央庞大的保障房项目建设面临资金来源、分配和退出机制等诸多困境。目前来看，由于地方政府的土地财政依赖、居民收入统计和信用记录的缺失等难题依然未解，如此大干快上地加强保障房建设疑虑颇多。前日地产名嘴任志强就称，今年政府报告要求完成1000 万套保障房根本不可能。
鉴于保障房大计不仅是经济政策，更是政治任务。行进年终各地政府积极“备战”保障房的姿态格外高调：上海“十二五”期间计划新建住宅约1.3 亿平方米，各类保障性住房将占新建住房总套数的6成；天津“十二五”期间将新建各类保障性住房45 万套，3100 万平方米，新增享受租房补贴家庭7 万户。南京、济南和西宁等省会城市也通过地方媒体发表了内容相似的保障房“宣言”。
但是资料显示，兰州市截至9月初，廉租房开工率尚不足10%。为此，兰州方面曾被省政府点名批评。迫于压力，兰州市提出“百日会战”口号，突击开工保障房建设。同期，有媒体报道称，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“抢进度”、“临时抱佛脚，象征性地开工”现象。
统计数据显示，保障性住房开工率从5 月底的仅完成全年计划34%，到6 月底升至56.6%，再到7 月底飙升至72%，短短两个月，开工率激增38%，新开工量增长381.8 万套，平均每天新增6 万多套，日开工量相当于北京半年的商品住宅竣工量。
媒体评论称，这一速度“奇迹”堪与京沪高铁媲美。住建部官员为此多次在安全工作会议上表示，“质量安全形势仍比较严峻，与中央要求和社会公众的要求仍有差距”。
而“大提速”后的8 月份，有关保障房质量问题的报道频频传来：河北省临城县廉租房出现楼基下沉；海南省文昌市文城镇保障房项目工地345 吨“瘦身钢筋”被查封；北京市通州区10 余经适房住户家中阳台漏水，个别楼外墙出现裂缝……
针对保障房可能出现的质量问题，中央领导多次强调，要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。但监管滞后的问题仍使得保障房质量难以得到保证。
与此同时，保障房建成后的分配公平问题同样存在悬疑。住建部住宅产业化促进中心副主任文 说，“从截至9 月底的数据看，98 %的保障房(今年任务目标)已经开工。但未来5 年即使提供3600 万套保障房，也只能满足20%的住房需求群体，80% 仍需通过市场化手段解决。”
保障房正常的建设周期是2-3年。也就是说，2010 年的580 万套保障房大规模上市，形成有效供应的时间应该是2012 年前后。这也意味着，2011 年的1000 万套保障房大规模落地至少要等到2013年左右。3 年之后，如此大体量的类似房屋集中上市是否符合市场需求及有无此必要等问题，目前仍无定论。
而方正资本控股金融研究院院长郭士英在新近回复网友提问已经开工的保障房、经适房对住房刚性需求的影响时，称保障房和经适房不能替代刚性需求，“保障房和经济适用房面积小、条件差、数量有限，临时过渡性质，不能替代真正的置业需求。”
有关专家也提示，保障房只有以廉租房和公租房等具有租赁性质的为主体才可能避免分配不公，而且一定要首先覆盖流动人口，否则也容易成为“鸡肋”。
（来源：时代周报）
上海三林镇懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块因为土地权属争议，闲置至今，却已经被纳入保障房的开工数据中，佛山大良南国西路公租房项目被曝开工数日后又停工；珠海多个新增保障房项目列入新建数据中，以图充数。
一些地方保障房项目“挖坑算开工”，地方政府为应付上级检查，而玩的保障房建设的“文字游戏”，使社会各界对保障房开工率的真实性、竣工时间、资金到位等问题产生担忧。舆论压力之下，11月11日，住建部副部长齐骥向媒体承认，其中存在约1/3的“挖坑待建”情况。为此住建部已经下发通知，要求此类房屋年底前务必完成地基结构的施工。
然而，齐骥此言未能平息质疑。时代周报记者在北京、上海、广东等地的调查中，发现一些保障房项目尚未开工、建成公租房成本难收、后续到位资金堪忧、企业参与不盈利反亏损的现象。保障房建设之路还是“路漫漫其修远兮”。
上海闲置地块列入开工项目
保障房建设，如何才算开工？
对此，齐骥表示绝不只是“挖个坑”，必须大体达到：一是年初比较早开工的项目尽量做到结构封顶，基本建成；二是开工较晚的项目力争完成基础，进入到地上的施工，让老百姓能够看到它的进度；三是开工急促的项目，到年底工程要做到地基基础和结构的施工。然而，在各地，尚且存在因各种原因基本未动工的保障房项目。
据东方网之前的报道，规划总建筑面积243万平方米的三林保障性住房基地，作为上海大型居住社区之一，其规划总人口8.45万人，174万平方米经济适用住房已全面开工，其中140万平方米住宅已达到预售标准，预计到2011年底前，三林基地的保障性住房将全面竣工。
但是，时代周报记者调查发现，在已上报纳入开工数据的三林保障性住房基地中，却有一块占地97亩的土地由于权属争议，闲置荒芜至今，甚至都没有“打洞”。这块位于三林镇懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块，被三鲁路划分为东西两部分，地块四周被围墙围起，空荡的地块上突兀地摆放着两个集装箱，围墙之外林立着已经基本建成的保障性住房。
此前，时代周报曾报道过，该地块原本属于上海银马房地产发展有限公司（以下简称“银马”），该地块由最初的工业用地调整为住宅用地后，由于政府部门之间的推诿，银马与浦东新区城乡建设和交通委员会、规划与国土资源管理局、上海市房地产管理局等多部门沟通协商，却迟迟拿不到土地证。
2008年，周小弟案发后，上海市房地局将三林懿德居住区2000多亩土地全部收回，用地性质全部调整为三林保障房基地，银马的土地随后也被一并调整为保障房用地。
银马公司董事长王文才告诉时代周报记者，当时跟浦东新区相关部门协商同意将其中50%的土地建设中低价房，并打算在此块地上创新建设“民间保障房”。但直到2010年11月6日，上海义品置业有限公司在该地块上准备开工钻探时，王文才得知该地块“一女二嫁”，政府部门并没有给银马一分钱的补偿就擅自将该地块收归国有，也没有任何公示或通知银马该地块进行招标，2010年悄悄以经适房名义将部分地块划拨给了上海义品置业有限公司。
11月21日，浦东新区公安局派出的维稳工作人员口头告知王文才，该地块即将“强制”动工，理由是此地块去年11月就已经纳入保障性住房开工建设范畴，已经向全市人民承诺明年即将交房，但到现在都没有动工，各方都很焦急。
珠海新建变新增
而在广东珠海，同样有一块保障房用地在晒太阳。
于2008年奠基的珠海南屏沁园保障房项目，被统计纳入2011年珠海保障性住房安居工程项目落实及开工情况统计表中，表格中，该项目实际开工时间为2010年12月。然而，时代周报记者于2011年11月20日傍晚前往该项目现场时发现，偌大一个施工场地仅停有一台小型挖土机，工地内右侧一排建筑工人起居简易房，仅有两三间亮灯，其他都无人居住。项目用地，仅做简单平整之后再无施工。
据时代周报记者了解，2011年4月，就有媒体报道南屏沁园项目因为打桩遇到孤石而不得不停工的消息，至今仍未得到解决，也并未正式复工。珠海市住建局住房保障科的工作人员向时代周报记者表示，该项目原本就有一个施工队，后因孤石问题而再招标一个施工队，后来上级部门担心两个施工队导致权责不明，故又恢复至一个施工队。其间招标、协商沟通过程耗时过长。
除了一些项目确实未开工之外，一些地方只为完成指标，把整治环境的一些拆迁安置房也纳入保障房范围；有的把其他类型的住宅或者是去年没有完工的项目，也纳入新建保障房统计。这些做法看似带来了表面繁荣，却与保障房建设的实质要求相差甚远。
以珠海保障房建设为例，截至9月份，珠海市住建局数据显示，已开工14个项目，开工套数为9514套。然而时代周报记者发现，实际上，截至2011年9月9日，珠海仅新建5个保障房项目，套数3413套，与9514套相差甚远。对此，珠海住建局住房保障科人士向时代周报记者解释，2011年初，珠海市政府与省签订目标责任套数为新增7910套，而珠海市以前保障房的统计口径中，未将企业自建职工宿舍形式的公共租赁房统计入内，因此可以纳入2011年的新增。
此外，时代周报记者还注意到，珠海市2009年、2010年开工的锦园、南屏沁园、五洲花城二期、横琴新家园、库区移民新村等城市危旧房改造同样出现在上述表格中。时代周报记者质疑，为何中央要求新建的保障房，到珠海市相关部门就变成新增。上述珠海住建局住房保障科人士表示，珠海市是按与广东省签订的目标责任书来执行的。
6000多亿元的资金缺口
保障房的资金问题怎么解决？
根据年初的规划，今年我国保障性安居工程开工量为1000万套，需要资金1.3万亿-1.4万亿元，其中，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元，其余的8000亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。
而央行刚刚公布的前三季度金融数据显示，截至9月末，保障性住房开发贷款余额2808亿元，新增保障住房开发贷款1150亿元。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭向时代周报记者分析，现在中央的钱已经全部到位，即便认为地方政府的4000亿元完全到位，那剩余的8000多亿元资金是从哪来的？除了2000多亿元的信贷之外，企业自有资金和企业债是的源头。“而根据媒体公开报道的信息显示，这两方面的资金来源势必无法弥补信贷之外的6000多亿元缺口。”
然而，地方政府的4000亿元资金也并非那么容易到位。时代周报记者了解到，地方政府筹集保障房资金，有的是按土地出让金的5%或者10%来提取，或者按土地出让净收入的10%提取。据珠海市住建局住房保障科人士介绍，珠海市并没有具体比例，主要来源当然也是土地出让金、财政预算。然而，今年上半年，珠海市土地出让金为44.4亿元，仅完成预算的1/3左右。在财税收入方面，珠海近几年的额度也仅为100余亿元。土地出让金收入下滑厉害，而财税收入总量不高。
然而，珠海市住建局住房保障科人士在接受时代周报记者采访时却认为资金不成问题：“2011年开工项目，资金均已到位，不用担心。然而，后续新建保障房的资金很可能变得紧张。”
不同于珠海市，深圳、广州等4个城市已经在试点做保障房债券。住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹近日表示，保障房债券能否顺利发行，关键是看率能否满足投资者要求，除了本身公租房的之外，仍需一定的政府补贴。
事实上，公租房为保障房建设的主要形态，单靠，回收成本将是一个漫长的周期。时代周报记者走访广州公租房万汇楼发现，单凭，万汇楼需要57年才得以回本。
这会让很多资本就此失去对投资保障房的兴趣。
南京市住房和建设委员会副主任郭宏定近日在接受媒体采访时表示，一定要平衡好资金的使用、归还，按时归还才会让观望资金积极入市。
保障房建设不赚钱困境
保障房建设，凭什么得到资本、企业的追捧？“究其根本还是要实现盈利，才会让企业资金、社会资金动心，而企业资金和社会资金才是保障房建设得以持续的重要保证。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向时代周报记者表示，事实上，目前很多房企参与保障房建设都是亏本的。
这一点可以在北京的保利嘉园项目得到印证。保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)副总经理胡在新在接受时代周报记者采访时表示，单靠商品房销售平衡，保利嘉园的保障房项目是亏损的，后来靠销售商铺才填补亏损。
无独有偶，马上可以申请租赁的远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)旗下项目远洋?沁山水中公租房部分也是亏损的。其媒体公关人士向时代周报记者表示，该项目略为亏损，目前已经移交给政府，由政府负责出租、管理。
相比而言，承建、代建保障房较多的首开股份对保障房是否盈利的体验最深。首开股份董秘王怡向时代周报记者表示，保障房选择的地点、配套条件一般，对市场机构参与的吸引力不大；其二，有些商品房小区配建了一部分保障房，由于目前商品房销售不佳，整个项目很难实现盈利；其三，政府规定的双限房，价格过低，企业无利润可言；其四，一些政府回购的项目，回购时间没有保证。“例如，政府原计划5月回购，因为一些原因而拖到10月，你就得多垫资5个月，无形之中增加了资金成本。”
王怡认为，保障房建设不赚钱，有的项目甚至略为亏损。为了平衡整体利润，首开股份拟定施工保障房面积不会超过全部施工面积的1/4。
事实上，从利润方面考虑，在香港上市的房企雅居乐就明确表示不参与保障房建设。“目前保障房建设，主要由中国中铁、中国铁建等央企，或地方国有龙头房企（如城建集团）来完成。”世联地产首席分析师王海斌如是向时代周报记者分析。如此来看，房企参与保障房建设的积极性、动力并不大。今年以来，各地配建保障房住宅土地的流拍便是佐证。
保障房建设在探索中前进，民众无理由期待政府全部“买单”。事实上，各级政府“四两拨千斤”，调动社会各界力量参与保障房建设，才是上策。姜燕 明鹏
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