[摘要] 随着采购经理人指数下滑，以及20余家农村合作银行存准率下调，一些人预计，央行将在年内下调存款准备金率。
（来源：解放日报）随着采购经理人指数下滑，以及20余家农村合作银行存准率下调，一些人预计，央行将在年内下调存款准备金率。
面对纷攘的猜测，11月24日，央行杭州中心支行表示，不能把对这些银行存款准备金率向正常水平的恢复理解为存款准备金率的下调。下调20余家农村合作银行的存准率是惩罚到期后的自然举措。2010年11月25日起，经评估对20多家农村合作银行（其中浙江省6家）执行有区别的存款准备金率，上调0.5个百分点，达到16.5%，期限一年。截至今年11月，这项政策已经到期。
按照盛宏清先生的推算，2009年到2010年，为了应对次贷危机，中国社会融资总量为28.35万亿元，是过去经济高速增长的7年间的1.02倍。经初步测算，今年的社会融资总量将达12万亿，相当于2008年以前的2年的总和。再看货币供应量指标，2002年至2008年，中国的M2/GDP指标持续在150%-160%的水平运行，而2009年至2011年节节攀升，从179%窜到192%。横向比较看，也是偏高的，目前日本M2/GDP在163%，欧元区在111%，美国在68%。通过通货膨胀和资产价格膨胀调整后（预计约10%/年），按照正常年份平均融资量10万亿计算，在反危机时期和后危机阶段投放的大量货币需要约4年时间消化。因此，2012年仍需要继续消化以往的和现在的货币。
经济增速下降是否会迫使央行放松货币政策？可能性不大。
目前经济增长质量下降，获得单位GDP需要的资金越来越多，如果央行为了追求GDP而放松货币，无异于对投资拉动GDP增长模式的绥靖，对房地产等资产泡沫继续上升的认可。根据国家统计局的数据，2008年，投资占GDP的比例为43.9%，2009年为47.7%。2010年，最终消费对GDP增长的贡献率为37.3%，拉动GDP增长3.9个百分点；资本形成对GDP增长的贡献率是54.8%，拉动GDP增长5.6个百分点。投资拉动贡献如此之大，已成畸形的尾大不掉之势，货币推动投资，投资贡献GDP的经济循环模式已经难以为继。如同美国推出量化宽松政策，美国的中小企业不会因此获得贷款，基于对企业赢利的不信任，美国银行业依然惜贷。中美在这方面如出一辙。
更重要的是，虽然实体经济下行，但通胀压力不减。原材料成本与居民生活成本未见显著下降。一旦中国放松货币，最主要的效果是全球大宗商品价格大幅上升，对中国经济转轨大大的不利。
我国的货币流动性不小，目前的货币周转率下降，说明市场趋冷。但货币周转率提升，提高货币效率不是增加货币流动性就能够成功的。比如80万亿的存款能否在经济中得到有效配置，比如年末财政剩余的3.5万亿资金是不是有一部分在送礼开会、无效工程中突击花去，这些都牵涉预算体制与反垄断改革，此时放松货币只会越放越乱，拖延改革步伐。
央行、财政部将进行定向、定量的宽松政策，鼓励金融机构向中小企业、向农业贷款，帮助财政困难的地方政府渡过难关。明年中国的信贷至多恢复到正常状态，指望大规模放松货币，想也别想。
【相关阅读】
（来源：观点地产网 ）市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。
房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
但市场未必同此凉热。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。但现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。
房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。
据中国证券报记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。
这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。
目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。
并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。
以中海地产为例，既背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。根据11月18日中海地产公布的三季报，前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。中海地产是业内标兵，从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46%，增长率位居行业。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。
一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土私募房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首。手握好资产的公司可以借民间资金存活。
如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。
【相关阅读】
来源：信息时报讯
房价真的hold不住了，就连“腰缠万贯”的地产龙头都不得不放低姿态。昨日有媒体报道，国内的地产商万科开始自降房价。昨日地产股的表现也是凄风苦雨，板块指数下跌1.70居各行业跌幅榜首位，而保利地产大跌3.49%，位居四大地产龙头跌幅之首，其余3只龙头股的跌幅也都超过2%。
据了解，万科北京公司旗下的金隅万科城将于本月推出三期新房源，均价14000元/平方米，比上期低了3000元/平方米。与此同时，万科深圳公司旗下金域缇香也将于本月推出均价万元左右的非毛坯房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右。此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。事实上，今年以来，万科的降价一直在持续，只不过更为隐蔽，降幅也呈递进式，随着一期期新房源的推出，价格也更为优惠。
国金证券房地产行业研究报告显示，深圳万科公园里、金域缇香9月开盘房源，相对原预计价格，前者降幅15%左右，后者降了20%左右。不只是万科，在深圳，招商地产的招商果岭在10月29日以低于区域均价数千元的价格入市，在惠州，卓越蔚蓝海岸更推出均价4900元/平方米的成本价房源。
几大房产大鳄中，继中海、龙湖之后，随着11月份的到来，深圳开发商接棒上海，万科、招商、卓越等领衔掀起又一轮降价潮。大型开发商降价的背后，既有“调控将长期持续”预期下市场竞争的压力，也有年度冲击业绩的压力，而更多的中小开发商则跟风跳水或转手，性的降价潮大幕或将开启。
龙头股昨大幅回落
上周住建部有关官员表示有意取消商品房限购，引发市场浮想联翩，也让地产股出现久违的暴涨，但随后温总理在国务院常务会议上再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。昨日接受证券时报记者采访的住建部专家认为，这再次表明，楼市调控的政策基调没有改变，年底限购到期的少数城市可能会将限购政策顺延。
预期落空，加上房地产市场的萎靡不振，二级市场上的地产股再次进入蛰伏期，本周房地产指数两天累计下跌2%。不过个股表现分化，其中商业地产股相对强势，而住宅地产股就显得有些力不从心。
昨日“招保万金”四大龙头股出现在地产股的跌幅榜前列，保利地产大跌3.49%，位居跌幅；金地集团跌3.48%，万科A跌3%，招商地产跌2.89%。跌幅超过2%的地产股达到20只。根据巨灵财经的统计，昨日房地产行业资金呈现净流出的迹象，流出4.39亿元，而上周还是流入20.39亿元。
杨红旭认为，楼市价格拐点已经发生，“春节之前，楼市将保持价跌量平态势，在明年一季度信贷显著宽松之前，很多开发商必须促销以回笼资金，以解年度之前各种到期债务的燃眉之急。明年一季度地产商的日子应该是最坏的时候”。
渤海证券的分析师表示，从盘面上来看，地产板块的估值确实已经很低，但由于房地产价格的不断下调，投资性需求骤减，地产板块的黄金期已经过去，明年业绩出现回落是大概率事件，估值重心也将跟随下移。在短期内，决定地产股走势的是政策会否放松，如果紧缩政策持续，地产板块出现大行情的概率不大。
【相关阅读】
来源：中国证券网
多个楼盘低调降价
10月31日，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，全部为74-89平方米的2-4居室。据悉，这批房源入市价格将非常吸引人，不少房源售价在10000元/平方米左右，并附送非毛坯。
虽然万科没有大张旗鼓地宣传降价，但明眼的购房者对比一下就能发现，此次推出的房源价格较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示：除金域缇香外，客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的楼盘，且项目带全屋非毛坯的，即可获得1万元现金奖励。
而深圳万科旗下的其他在售新盘则根据楼盘自身情况和销售进度采取不同的促销手段。如另一项目“万科公园里”推出8万元家私礼金券的优惠，该盘曾在9月底以16000元/平方米入市，比同区域均价低2000元/平方米；位于东莞的万科紫台[消息 价格 户型 点评]，更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，至11000元/平方米。
在北京，万科旗下金隅万科城[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]即将于11月推出三期新房源，均价为14000元/平方米，比上期房源低3000元/平方米。虽然有万科内部人士向记者表示，这批房源由于是靠近烟囱的尾盘因此价格有所下调，但近20%的价格跌幅仍令不少购房者感到惊讶。
在上海市，上海万科否认目前有降价之举。万科相关人士昨天表示，万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不能单方面“决定”价格。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。
降价潮或进一步蔓延
在楼市持久、深入的调控压力下，此轮降价潮大有继续蔓延之势。房天下数据显示，继9月房价出现今年首度环比下跌后，2011年10月房价环比再下跌0.23%，较9月0.03%的环比跌幅有扩大趋势。房天下监测的100个城市中，有58个城市10月房价出现下跌。
而从单个房地产上市公司的报表数据中亦可发现房价下跌的轨迹。例如万科今年三季报显示，公司实现销售面积2822.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7.4%。这意味着万科在三季度销售面积略升，而收入下降，证明万科旗下销售楼盘的价格的确在下降。
“从近期主要城市的成交情况来看，短期内市场的成交量难以明显改善，而新房供应仍在增加，未来一段时期，市场存货量可能还会增加，买方市场的特征也会更加明显。”在谈到未来楼市表现时，万科集团相关人士表示。
事实上，从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮由大型开发商发起、中小开发商跟进，城市外围领跌、向中心城区逼近，从中低端住宅开始、高端住宅接棒的蔓延轨迹逐渐清晰。
在高端市场，仲量联行发布的住宅指数报告显示，2011年第三季度一线城市高端物业销量不断下滑，上海高端住宅资产价值季度环比下降0.9%，而北京下跌幅度更大，为3.4%。大量投资资金亦开始撤出内地楼市，转投香港、新加坡等地。嘉里发展有限公司市务总经理吴美珊告诉记者，内地豪宅销售遇阻给香港楼市带来契机，该公司香港的豪宅项目“纪云峰”买家中有至少30%来自内地。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，楼市价格拐点已经出现，但房价继续深跌的可能性不大。汉宇地产市场研究部经理付伟也认为，未来楼市仍将处在政策严控时期，开发商在最后两个月还会继续“大做文章”。但单个楼盘不会继续加深降价幅度，降价潮更有可能横向蔓延，范围逐步扩大。
【相关阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
