[摘要] 受楼市一手房价格持续下跌影响，二手房市场的成交量也整体表现低迷，部分区域出现大幅度的集中降价。今年10月，上海的二手房成交量已跌破10000套，成为2008年以来最差的一个月。
（来源：新闻晨报 ）受楼市一手房价格持续下跌影响，二手房市场的成交量也整体表现低迷，部分区域出现大幅度的集中降价。今年10月，上海的二手房成交量已跌破10000套，成为2008年以来最差的一个月。随着十月下旬一手住宅降价潮的扩大，对二手住宅的交易气氛形成一定冲击。除了降价楼盘邻近区域受到明显影响外，一些中心城区二手房的议价空间也逐步加大。
中心城区未现大范围抛盘买卖双方价格落差继续存在
有关数据显示，今年十月中下旬，部分中介门店来客量持续下滑，议价空间存在一定幅度的松动，中心城区二手住宅议价幅度扩大到3%－5%，外围片区则可达到10%。二手业主心态保持平稳，未出现大范围抛售现象，并且部分地区业主开始转售为租。当前，二手购房者对降价的期望也从之前的10%左右，放大到15%－20%，买卖双方间的价格落差继续存在。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，二手住宅长期低迷，迫使供应方表示出一定的诚意。此外，议价空间的放大，仍多数要拜新房降价所赐。眼下一波楼盘降价，具有很大的局限性，但同时也给市场起到了很好的示范效果。预计整个第四季度中，新房降价的动作会成此起彼伏状态，尽管力度上未必能有眼下品牌放弃来得猛烈，但渐渐形成趋势的促销惯性，会在很大程度上加快二手市场房价僵持局面的打破。
以顾村版块为例，近期二手住宅需求方观望情绪依然浓厚，一手住宅降价幅度的加大对二手造成一定的冲击。自9月以来来电询问量大幅下滑，相比上半年的月均水平降低50%。二手住宅挂牌量环比上月大幅减少，幅度达到60%；挂牌二手房房主中，投资客人群占40%，置换需求客户为30%；挂牌价没有明显的变化，但是议价空间放大明显，达到10%，而2个月以前只能达到5%。
昌化分行中介称十月份以来门店来客量降低了30%，来客量主要为100万－200万总额需求的刚需者，而该区域两房均价在30000－33000元/平方米之间。门店所在的长寿商圈，位于普陀区与静安区的交界处，城市核心区域，拥有良好的交通及商业配套，近年来随着一批中高档商业及住宅的建成，高品质居住氛围日渐浓厚，受到较多二手购房者青睐。片区二手房源一直比较少，由于9月房源基本已经释放，但消化速度缓慢，门店近期新增挂牌量较少；挂牌房东心态依然较为平稳，挂牌价无变化，但议价空间小幅松动，可以达到3%，而在以前，这一数值仅为1%。随着一手住宅优惠活动力度的加大，购房者选择空间加大，对于片区二手住宅并不急于成交，购房者观望情绪依然浓厚。
300万元的二手房最难买卖
目前购买总价在300万元以上房源的客户，购买目的主要以改善和投资两种为主。但在如今的宏观调控背景下，这类人群的大多数已经被挤压，限购使得很多外地置业者有钱也买不到房；另外银行如今对购房放贷要求十分严格，要求客户一次性付款的可能性较高，使一些贷款改善购房的客户被迫放弃购房。
数据显示：10月汉宇全市门店的二手房买卖成交量同比下降了24%，个别门店的挂牌量同比减少了60%－70%，二手房整体市场出现了较为明显萎缩。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，二手房成交量低迷主要表现在，首先市中心的二手房成交情况不容乐观，这主要受客源限制的影响。受楼市一手房价格持续下跌的影响，外环线以外的部分房源价格开始出现了松动的迹象。部分中介门店表示，松江新城近期一二手房交易量都较为活跃，尤其是板块内一手房的开盘单价较低，吸引了很多客户的青睐。这在一定程度上也影响了板块内的二手房价格，整体来看，松江新城的二手房单价出现下滑态势。不过板块的的挂牌量未减，房源依然较为充足。一部分房东开始调整挂牌均价，也使挂牌价格更为理性，如近期位于方舟苑的一名卖家就调低了挂牌价，该房源是套复式房，原先的挂牌价为198万元，但一直少有问津，如今降价10万元，希望能尽快脱手。
目前二手房活跃的板块主要集中于松江、宝山、金桥等几个刚需板块，主要原因是板块内房源主要以小户型为主，总价低，并且房源供应充足。当然交通配套设施齐全也是一个方面。
如何淘到一套优质房？付伟建议：首先，多关注"满五年"的房源，尤其房东住房的房源。虽然该类房源即使不易讲价，但因完税后总价仍有占有优势，因为不存在税费转嫁给；
其次，选择人气较高的楼盘。眼下的高人气楼盘都是成交比较活跃的刚需楼盘，这些楼盘往往挂牌量也较为充足，主要房源以小户型，低总价为主，性价比高，首次置业可以重点关注。再次，尽量选择房龄适中的房源。对于房龄的选择，以10-15年的房龄较佳，如果房龄太长的房子，不仅房子自身问题重重，还可能遇见银行贷款批不掉的问题。
最后，多关注降价新盘周边的二手房。及其许多机构企业都会举办的看房团，比如汉宇地产每月都会举行一次"淘房团活动"，这样的集体看房，往往能有好房源放出。
买房故事 踏准节点淘“笋盘”
“哎，我也不知道现在到底算不算运气好，但是肯定是入手的好时机。”在很多“局外人”看来，杜小姐算是相当幸运的 了，在这个楼市的“多事之秋”，她以比较低的价格买到了一套原本要花几倍精力才能买到的“笋盘”。（指性价比比较高的二手房）不过，说起这段时间买房的经历，并没有一般人想象中的简单，她在一二手房之间纠结了很久。“我是七八月份时开始看房子的，最初的打算是买小的二手房，是。”杜小姐说，自己早已意识到，现在已经不可能像几年前那样“快进快出”，买套房子，放个一两年，价格可能就翻一倍，这在现在已经不现实了。所以现在买房的心态放得很正：投资兼顾自住。“买的好处就是一来能保值，二来早晚都用得上，以后有了小孩，就读问题就算解决了。”
有了这个想法，接下来看房的范围就缩小了很多。“外环外楼盘不考虑。”哪怕最近外环外新盘打折降价一片，某些新盘更是降价20%-30%，杜小姐完全没有动心：“外环外配套不成熟，而且价格波动的幅度太大，考虑投资的话地段是位的。”
不过毕竟不是那么好淘的，8月份时房东的态度很强势，要还价难度很高。“我们态度已经很好了，而且也真的很诚心要那套房，结果谈来谈去，房东只肯让价5万，虽然那已经是套上世纪80年代的老公房了。”
进入9月份以后，杜小姐慢慢发现“风向”开始有变化了。“原来房东基本都要求到手价的，税费都有下家承担，当时开始可以谈了，各付各税费的房子多起来了。”不久，中心城区新房降价的消息开始传出，而且越来越多，新房毕竟是新房，而且税费小，她一度中意徐汇的某新房项目。不过后来因为觉得离父母太远而作罢。
但是近期，普陀某内环边项目打折促销，真正让她动了心：均价3.8万的装修房，居然降价到了2.5万，而且还有75平方米的小户型。“网上我看到这个信息的一刹那，真的是心都快跳了出来。”杜小姐从单位请假赶到售楼处，没想到现场售楼人员告诉她，单价2.5万/平方米的是特价房，就一套，已经卖掉了，事实上，这批打折的特价房基本上都被订掉了，失望而归的她开始做两手准备，二手房也要看，新房打折尤其是中心城区新房降价优惠的信息也要留意。
工夫不负有心人，就在10月初，她淘到了一套合适的房子。这是位于浦东东昌路近地铁站的一套，房龄十多年，但是无论房型、保养装修情况都要比之前看到的那套好很多。由于这个区域看了很多房子，杜小姐对这里的市场行情很清楚：之前这里的单价都在3.4万元/平方米左右，这套房子一开价就明显低于市场价——3.1万元/平方米，而且房东也挺好说话，最后谈下来单价3万/平方米都不到。
知道这个消息后，朋友都羡慕不已，认为杜小姐节拍踏得很准，不过她自己还是持谨慎乐观的态度。“怎么说呢，希望是真的是买对时机了吧。”
【点睛之笔】
淡定才能打赢拉锯战
说到自己的 “买房心得”，杜小姐认为，最重要的是不要着急，要多比较一下。 “现在市场是房子多，看的人少。 ”她说，有一次几乎就要定下来了，但是后来由于某些问题而没有下定决心。之后又看了很多套房子，都比那套要好，连价格都可以谈。 “一定要比房东淡定，才能打赢这场拉锯战。 ”
此外，还有一点很重要的是，谈价格的时候一定要当着房东的面谈，这样价格才比较透明，避免中介“欺上瞒下”。
（来源：房天下）编者按：在刚刚落幕的秋季房交会期间，许多楼盘纷纷推出少量限时特价房源，与此同时，相同区域内的二手房却依旧徘徊在原有价格之上，进而出现一二手房价格倒挂的一幕。
在正常楼情下，二手房如果卖得比新房还贵，确实是让人难以理解和接受的。而事实上，由于二手房价格相比新房价格往往延期，二手房往往成为楼市涨跌的晴雨表。所以在楼市优惠力度持续加大的时候，一二手房倒挂现象就将出现。就今年的楼市而言，由于国家的房产政策难得松动，开发商为了在年前回笼资金，必将在第四季度全力以赴，各种促销和优惠政策也必将层出不穷，那么二手房价格倒挂的现象将成必然，甚至范围和深度也将进一步扩大。
注：二手房源价格来自房天下二手房评估均价
价格：价6999.00元/平方米
周边二手房源：金科新大陆 7457元/平
物业地址：无锡崇安区锡沪-广益版块广益路金科大社区(广南路家乐福对面)
动态：金科新大陆公寓6999元/平米起，首付9万元起，面积为46-77平米。商铺一层50000-70000元/平，二层30000-40000元/平左右，少量三层20000元/平左右。
金科新大陆效果图
金科新大陆，约15.7万方创新大型城市生活综合体，位居无锡市崇安区广益路与广南路的交汇处。繁华交通纵横，尊荣构建国际居住区新坐标。匠心独具地将城市繁华所需多种不同的功能空间进行奢华组合。集结约14000㎡商业、约6400㎡酒店、约75000㎡居住领域、约24600㎡公寓、及商务领域、办公展览等多样业态。新大陆将多种功能优化组合，实现建筑建筑价值化。由此一个功能复合，搞效率，多元发展的城市高尚综合体华丽诞生，也就此成就金科的荣誉之作！金科新大陆，融入其中的世界商住模式，立足于奢适都市生活的构建，力求淋漓尽致演绎国际化商住综合体，从而带动国际居住区生活进程。除却自身华丽万千，更是揽得城市众多稀缺资源，并与周边高端商业项目哥伦布广场相辅相成，聚点成面形成无锡高端生活消费居住场，为该区域带来强劲的生活动力！金科新大陆通过集商业，办公，居住，酒店，展览等各个领域多种资源的豪华配置，金科新大陆强劲提升区域整体档次感，让商业化模式显得更具规模化，满足了各个层面得不同消费需求。金科新大陆，为无锡向国际化居住生活而华丽诞生！
价格：均价6500元/平方米
周边二手房源：融创理想城市 6815元/平
物业地址：无锡惠山区惠山新城版块华惠路与惠绿路交汇处（融创亚美利加品鉴会所）
动态：融创理想里在售60平和80平米房源，均价6500元/平。首付8万元，优惠7万元，预约可享5000元意向金抵20000元房款以及日进百金双重优惠。
融创理想里效果图
融创理想里地处无锡市惠山新城，是市区至惠山新城的站。它东依白屈港、西近惠山大道，南临金惠路，北至南惠路，空气清新，自然环境优美。项目配套完善，省锡山高级中学实验学校就在社区旁，为业主子女带来一贯制菁英教育；乐购超市政和店的免费班车一号线即理想城市线，班次间隔仅一，惠山万达也将在不久后开业，大型商业配套近在咫尺；周边公交有601、602路，可市中心。项目紧邻在建中的地铁一号线锡北运河站，预计2014年通车后更可体验现代化的快捷与方便。融创理想里，N+1多变小户型于9月开盘一抢而空。现推出理想里升级版，户型80-130平米，水岸公寓10月下旬将应众加推，现正火热预约中，预约可享5000抵20000，日进百金超值优惠，给TA一个更大的家，赶快行动吧，请致电83597777。
价格：均价10000元/平方米
周边二手房源：长江国际二期晶源 11146元/平
物业地址：无锡新区长江路版块长江北路（西太湖花园南侧）
动态：长江国际二期臻园在售90-140平房源，小高层非毛坯均价11000-12000元/平，全款95折，按揭96折；高层毛坯优惠后均价8000元/平，详情请至售楼处咨询！
长江国际二期臻园效果图
长江国际二期臻园，著名本土品牌民生地产继长江国际二期•雅园之后又一升级力作。项目位于长江北路和卫星路的交汇处，地处新区版块核心区域，距离市中心只有5公里左右。周边商业气氛浓郁，生活配套完善。总建筑面积63600㎡，由三栋高层、三栋多层及一栋小高层组成。主力户型以90-140平米之间两房、三房为主，以及少量顶复、底复型产品。长江国际二期臻园建筑规划采取 “七星拱月”式组团设计，保留大量内庭空间，引入了经典新加坡造园手法，打造“一纵一横一核心”的内庭景观，以自然的绚烂、宽阔的空间、互动的场景孕育交流与沟通，打造生态、友居的国际化社区。大面积滨水景观带，寓功能性与实用性于一体，将景致延伸至生活，将生活还原于自然。长江国际二期臻园立面一改无锡大多数公寓产品涂料立面的做法，采用日本3D新立体环境艺术淘石系列（外墙）瓷砖，以三维的设计概念，运用高低起伏呈现美学建筑光影的效果，更加丰富了现代美学建筑的生命力。无论是阳光花园及观景大阳台的双重搭配、大面积附赠，还是高层、多层均拥有超大楼栋距，底复产品下沉式庭院、精心打造的全明地下室，长江国际臻园，都已超越前作的姿态，引领新区人居品质升级。长江国际二期臻园，前依城市新干线，一面亲水而居，双景观体系，全功能会所，醇熟生活配套环伺，构成大都市中最为稀缺的资源，成就难得的精英阶层生活范本。
价格：均价10500元/平方米
物业地址：无锡新区长江路版块太湖大道长江北路(长江北路与宏源路交汇处,欧尚超市对面）
动态：万科金域缇香推出万科升级房源，约85平非毛坯两房、约123平米非毛坯三房，均价10050元/平，交诚意金5万抵8万，另独享1万万科优居购房基金，现全城火爆集结中。自10月15日至12月31日，到无锡万科四大在售项目现场办理万科《优居护照》并签章，即可享受千万优居基金，同时可参与幸福大转盘活动，详情咨询项目销售中心。
万科金域缇香效果图
万科金域缇香，雄踞城市黄金点，立足无锡的至高生活起点无锡新区，北起太湖大道，南至望虞河，西至京杭大运河、古运河，东至鸿山镇行政范围，总用地面积198.3平方公里。规划建设以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城。是市政规划的重点板块，是国际人文居住区，也是商务商贸区之一，规划中的国际教育社区，国际医疗保健中心、国际文化等服务设施建设云集。1000亩左右的国际教育社区，引进欧、美、日、韩等国际著名教育机构，成立足无锡、服务和辐射长三角经济圈的高品位国际教育社区，充分满足外籍人士对子女教育的需求。作为进入新区的门户地段，长江路沿线的居住氛围已明显突出。由于临近太湖大道的优越地理位置，长江路板块项目不光受到常驻新区人士的青睐，而且吸引了大批市区的置业人群和房产投资客群。
价格：价6180.00元/平方米
周边二手房源价格：华夏太阳城二期 6428元/平
物业地址：无锡新区梅村版块梅村锡甘路（锡甘路与新锦路交汇处）
动态：华夏太阳城二期在售高层、小高层，户型面积为81-130平米的三房、四房房源，起价6180元/平，一次性付款95折。
华夏太阳城二期效果图
华夏太阳城二期项目地处无锡新区梅村，锡甘路与新锦路交汇处。占地面积5万余平方米，总建筑面积约15万平方米，由13栋小高层、高层和沿街商铺组成。是具有国家一级资质本土品牌开发商——华夏房产继成功开发华夏•太阳城一期项目后的又一荣耀钜作。华夏太阳城二期礼聘新加坡星洲国际事务所工程规划，无锡轻大设计研究院有限公司建筑设计，香港恒益景观设计事务所景观规划，无锡神州置业顾问有限公司营销企划，深圳恒基物业有限公司担纲物业顾问，由无锡伟力建筑工程有限公司承建。华夏太阳城二期外围交通便捷，配套完善。学校、医院、超市、休闲广场、市民公园等近在咫尺，商业氛围日益浓厚。项目内部在传承一期经典的基础上将再做特色。结构上，整体建筑采用目前的框剪结构，切实保障业主权益；材料上，在建设中将广泛地综合运用新材料、新工艺、新技术、新设备以及360°高科技环保节能材料；智能系统上，将采用八大智能化管理系统，充分享受高科技带来的便捷与高效；设备设施上，继续使用国家免检品牌。喷泉、假山、儿童乐园、篮球场、健身广场、羽毛球场等休闲设施一应俱全。充足的车位配比，水、电、管道天然气、宽带等接通到户，免除后顾之忧；物业上，一级资质的物业顾问，尊享管家式的贴心周到服务；户型上，二期的户型更加科学、更加合理。加上82％的高得房率，近40%的高绿化率，一个集时尚与品味，年轻白领追求的阳光社区由此诞生。
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 53564
价格：均价11000元/平方米
周边二手房源：哥伦布广场 11186元/平
物业地址：无锡崇安区锡沪-广益版块广南路与广益路交汇处（锡沪路月星国际家具北200米）
动态：哥伦布广场MINI公舫在售35、38、65平米户型房源，朝南户型均价11000元/平米左右，朝北户型均价10500元/平米。一次性付款98折，按揭99折优惠。
哥伦布广场Mini公舫效果图
哥伦布广场MINI公舫是哥伦布广场2期大时尚百货之上，35㎡全配套风尚非毛坯小户。品质装修、低总价投资自主两相宜。哥伦布广场2期项目位于崇安区与锡山区交汇,规划中的崇安新城核心。项目占地面积26899平方米，总建筑面积约86733平方米，其中地上面积约68090平方米，地下车库及设备用房约18643平方米。二期建成后与一期共约20万平方米，伴随哥伦布商圈的形成，已成为崇安新城CBD核心的城市综合体样板；
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 51670
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
