[摘要] 7月向来是传统意义上的淡季，受加息影响，对本就“虚弱”的房地产市场产生严重影响，成交走低楼市再次进入低谷，楼市各方观望情绪更加浓厚，房价进入下行通道的心理预期随着第三次加息的执行而逐渐加剧，“以价换量”更成7月的一大看点，整个7月楼市的“连锁效应”尽显无疑。
（来源：姑苏晚报）7月向来是传统意义上的淡季，受加息影响，对本就“虚弱”的房地产市场产生严重影响，成交走低楼市再次进入低谷，楼市各方观望情绪更加浓厚，房价进入下行通道的心理预期随着第三次加息的执行而逐渐加剧，“以价换量”更成7月的一大看点，整个7月楼市的“连锁效应”尽显无疑。
7月成交呈现“U”型走势
房企施“拖字诀”开盘爽约半数
作为传统的楼市淡季，7月再次遭受加息冰封，虽然住宅价格没有显著变化，但成交量却继6月销量小幅回暖后，楼市销量再次下跌至3012套。在限购、加息预期高涨的市场政策环境下，苏州楼市却表现出疲软的“量跌价稳”态势。
面临市场压力、政策的调控，购房者观望情绪日益严重，新老盘入市渐谨慎，开盘量缩水近半，导致7月成交量和供应量总体双双呈下降趋势的市场状况下尤显抢眼。苏州楼市2011年7月份住宅类房源共成交3012套，同比增加了50.83%，环比下跌10.30%；成交总面积为333592.97平方米，同比增加了48.28%，环比下跌12.32%；从7月19日开始，苏州住建局暂停公布成交均价信息。
7月首周以来，加息效应初显成效，开盘量持续缩水，上市量极度短缺，仅是一部分热销楼盘持续加推支撑供应量，据显示，7月实际开盘量为13家楼盘，比预计的26家足足减少了13家楼盘，降幅为50%。而从推盘产品类型来看，住宅类项目有10家楼盘，商业类项目有3家。
从推盘情况来看，除了顶峯上一广场、领秀冠南苑均是首次开盘，其他均是以加推为主，而天地源水墨三十度、世茂运河城、中海国际社区、南山金城1958等热销盘都是每周“闹痒痒”的状态持续推盘，探市寓意更加明显。
7月作为楼市传统的淡季，苏州房源入市量大量缩水，购房者选择空间减少，商品房成交量也随之减少。特别是在目前政策调控空前严厉的情况下，开发商步步为营，任何举动都要经过深思熟虑，不会轻易推盘，入市更加谨慎。对于任何一个市场而言，“供求”的关系是永恒存在的。当供应方的供给量减少时，反映到市场上，其成交量也会出现相应的连锁效应，7月的供应与成交量双双下跌也成自然现象。
对于7月开盘的萧条之势，业内人士表示，7月楼市开盘不够活跃在意料之中。一方面受到加息等调控政策影响，楼市销售不景气；另一方面是开发商也处于观望状态，对于下半年政策和市场的走势，许多开发商抱着静观其变的心理，因此7月整个楼市开盘不够活跃也不出意外。进入7月，苏州楼市也步入了传统销售淡季，再加上调控政策的持续打压，下半年7-9月，苏州楼市将更加的清冷，部分中小开发商在销售和资金压力的情况下，下半年房价或将有所松动，此外，因上半年的交易量大幅下跌，下半年楼市供应量将逐步增多，形成集中放量的局面，在激烈的竞争压力下，开发商的楼盘定价将更加理性，但成交量低迷的状态在短期内很难扭转。
7月抢跑
“以价换量”成主旋律下半年楼市促销加剧或迎拐点
调控加码、加息等政策强压之下，7月苏州楼市中掀起扎堆降价风潮开始涌现，开发商们也开始集中放量血拼盛夏，传统的楼市淡季“以价换量”逐渐成为7月楼市的主旋律，楼市拐点已至的论调再次成为各方关注的焦点。
虽然时间节点进入楼市销售传统淡季，但苏州众多楼盘却并未停下仓促的脚步，限购政策的持续发力以及加息的紧缩愈发考验着开发商的资金回笼速率，全年推盘量的计划强压之下，众楼盘也开始在这个盛夏集中“血拼”，开发商也从政策伊始时的“攻坚持久战”转向“销售速度战”，坚挺的房价也终于有了松动的迹象，尤其7月楼市淡季这种现象表现的越发明显。
如今，加息风波未平，限购声浪又起，开发商指望进军二三线城市以回笼资金这条路似乎也走到了尽头。而面对前所未有的资金链紧绷困境，苏州开发商也开始“八仙过海，各显神通”，“特价房”、“一口价”、“秒杀”等新颖的词语络绎不绝。尤其是，相比前几个月，7月的苏州楼市五大区域终于有所动作，多家楼盘当月推出新房源的同时给出了较为实在的优惠，对该区域甚至整个苏州的市场产生了一定影响。
7月有近130个项目推出不同的优惠折扣，而且优惠折扣的比拼更加激烈，手段也更加新颖。值得一提的是，7月苏州楼市流行起了新的折扣方式，“一口价”、“秒杀”、“起价房”开始流行于楼市之间，天地源水墨三十度限时推出30套特价房进行公开秒杀；水韵花都特价房一口价94.95折；鑫苑国际城市花园8880元/平米起；中梁香缇热销的行政公馆8800元起，首付9万起；香城花园颐园全部房源享受8折优惠；清山慧谷30万抵50万；玩美天地5888起；越湖名邸二期特价房120平米，8078元/平方米起等震撼价攻占市场，一轮楼市“价格战”已然开始。业内人士表示，在供求关系持续恶化的情况下，房价跳水在所难免。
但从事实来看，起价，打折，特价房，一口价，各式各样的变相降价层出不穷。园区某楼盘负责人表示，变相降价不是降价，它是一种营销策略。“现在没有实质降价的楼盘，地价和建筑成本决定了房价。”
7月作为楼市传统的淡季，国务院下发房地产调控新五条措施加之“下半年调控或将从紧”讯号的不时传出，身陷其中的开发商以及刚需购房者压力倍增，众房企不得不放下身段，选择“以价换量”等优惠措施的实行在一定程度上助推了销售业绩的上升。在房地产市场困难时期，“以价换量”是打开局面，赢得销量的法宝，苏州开发商深深认识到这一点。
7月楼市低迷
促营销手段再升级人气战穿上高质外衣
随着政府调控的深入，又正值楼市淡季，7月以来苏州楼市成交量持续走低，购房者普遍持观望态度。面对这一局面，开发商纷纷采取各种营销手段，在整个市场持续冷淡的情况下，人气，却成为各家楼盘所争夺的重点。
楼盘之间的竞争是不言而喻的，尤其是同一个区域，同质化竞争尤为激烈。如果大打价格战，最终受惠的将是购房者，但在大环境的市场下，亲民活动成为开发商的抢占商机的有利武器，也为下半年推盘蓄势做足准备。
跟风，扎堆，楼市营销也开始模仿秀，对案场人气的争夺进入白热化，7月以来的苏州的四个周末，每周周末活动，均以聚揽人气的亲民活动为主导，每周均有10余家楼盘闹市揽人气，营销花样各异，而区别于前几个月来看，7月营销更加追逐品质化，例如：7.30万科尚玲珑举办的大型泳池派对；万科长风别墅7.30、31举办古钱币展及赏玉活动；首开国风华府7.16新苏国际露天演出；首开悦澜湾7.9举办“红歌卡拉OK大赛”；晋合水巷邻里花园7.10举办胡润百富企业品牌责任暨晋合苏州历程等亲民活动制造人气火爆场面。除了上述营销手段，少量快跑，每次推出的楼盘数量有限；一些品牌房企积极冠名赞助大型赛事，提高品牌知名度也备受开发商的青睐。丰富的营销手段为开发商的淡季“破冰”工作帮了不少忙。
主打“亲情牌”也是开发商不错的选择。通过“老带新”的方式带来的客户，是购买力，也是最为有效的客户，客户亲朋好友间的购房能力差异不大。业内人士表示。业内专家对此现象也表示，在7月市场低迷时期，购房者观望情绪浓郁，迫使开发商的营销手段升级。一方面，采取传统的广告形式传播打折促销的信息，另一方面，通过各种各样的实体活动，潜移默化中将楼盘理念给予传达，寻找目标客群。持续调控带来的是购房群体的畏缩和销量的下滑，人气和销量开发商都想要的，但敏感的降价谁都不愿意先出口，面对库存量，开发商变的纠结，唯有营销活动持续助力，成为开发商仅存的希望所在。
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7月以来无锡多个品牌开发商带头推出优惠幅度极大的特价房，无锡房价是否已进入实质性降价阶段，房天下数据监控中心对无锡目前153个在售住宅项目进行房价涨幅调查，其中仅有8家楼盘价格上涨，3家楼盘价格下降，绝大多数楼盘价格变动以特价房的形式出现。推出特价房源的某些楼盘甚至宣称出现了购房者连夜疯抢的局面，房天下数据监控中心对每日成交楼盘进行监控，截止目前，推出特价房源的楼盘并未出现成交大幅上涨的情况。另外，一些特价房源数量非常有限，所处楼层主要为低层和顶层，无锡楼市究竟是真降还是假摔？如果是真降，还会出现多少已购房的消费者静坐售楼处的场景，如果是假摔，无锡下半年房市又会何去何从？
特价房虽泛滥 6成网友认为无锡房价没有降
房天下调查显示，现如今开发商特推特价房、优惠下猛料，无锡房价是否进入到实质性降价阶段，仍然有6成网友认为无锡房价没有下降，只有4成网友认为无锡房价下降了。
何以解释无锡房价没有下降？年内第三次加息已尘埃落定，一波一波的政策调控，部分“伤不起”的楼盘为了缓解资金的压力，纷纷推出优惠、特价房来吸引购房者的眼球。今年第二季度，锡城9个板块商品住宅的均价全部上涨，但涨幅都不算大，涨幅的惠山板块涨幅为3.56%，涨幅的崇安板块为1.01%。因为成交量不大，加上不少开发商推出实质性的优惠促销活动，目前锡城房价相对平稳，并没有出现大降的趋势。下半年在资金不断收紧的市场环境下，部分开发企业资金压力仍会继续增加，进而选择促销或降价销售快速回笼资金的企业数量将会逐步增多，年内房价进一步上涨可能性较小，实质性下降是否可能呢？
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再现“跳楼价”8成网友认为降价是噱头
面对目前无锡楼市推出的特价房，“跳楼价”楼盘猛现，在房天下调查显示中有近8成的网友认为现在出现的“跳楼价”只是噱头，并不是真正的降价；只有2成网友认为无锡房价真降。
锡楼市到底真降还是假摔在网友中引起一阵热议：“深刻觉得降的都是故意散的迷昏药，看看那些满城6000，8000，真觉得幸福房价的时代又来了，可惜真要买房好房子，还是需要10000······”房天下博友肥模特儿表示；房天下博友九歌2010也表示“犹抱琵琶半遮面，开发商羞羞答答的想跑量，又舍不得降价。”；房天下友lawrence7则表示“楼市降价是总体趋势，但结果是漫长的。目前估计是假摔，要是真摔得时候到来，那一摔可能楼市就散架了。”·······
业内人士则表示年内房价上涨的可能性较小。今年以来我国通胀形势持续严峻，建材、人工等建筑成本居高不下，且目前新上市的楼盘，大多为前两年的土地，较高的土地成本使得新开楼盘定价难以下行。下阶段在融资困难、资金不断收紧的政策环境下，开发企业资金压力仍会继续增加，进而选择促销或降价销售快速回笼资金的企业数量将会逐步增多，所以年内房价进一步上涨可能性较小。
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特价房诱惑 7成网友不买单
降价楼盘中多数是通过“特价房”的形式吸引购房者的眼球，调查显示近8成网友意识中“特价房”就是等同于“尾房”、“边角料”，他们不会出手购买特价房；只有约2成的网友认为特价房比平时便宜很多，机不可失失不再来，该出手时就出手。
通过上周商品房总体成交出现量升价跌的态势来看，一些低价入市的楼盘也获得了良好的“收成”，纷纷进入上周无锡商品房成交面积排行榜单中。业内人士认为，在连续加息和限购政策的影响下，购房者成本增加，贷款难度增大，开发商为了获得有限的客户资源，不得不采用低价跑量的策略。但价格策略是把双刃剑，用的不好会适得其反。市场中也可以看到一些楼盘尽管价格压得很低，但仍然无法拉动成交。
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9成网友观望浓厚近期不买房
房天下调查显示，虽然现在特价房泛滥，优惠频频，仍然有近5成网友继续观望，认为房价会下降；有4成网友认为有房地产泡沫不会近期出手买房；只有1成网友认为目前房价正下降，会近期出手买房。
综上近有9成网友对后市会继续观望不会出手买房，一部分网友认为下半年无锡楼市优惠促销活动更多，降价或有可能；另一部分则认为目前无锡市场房地产还有泡沫现象，而且政策频频不定时就有泡沫破灭的可能。
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真降还是假摔？ 近8成网友认为后市房价下降
真降还是假摔？无锡楼市后期房价走势如何？房天下调查显示，有4成网友认为无锡房价后期会小幅下降，也有4成网友认为房价将会大幅下降；还有1成网友认为后期房价走势平稳；只有很少一部分不到1成网友认为房价会继续上涨。
那么房价是否就此进入下行通道？对此，业内专家认为，目前这种情况仍属“个例”，房价并非整体同步下挫。但受库存量增大影响，降价促销将成未来很长一段时间内的主调。在现今紧缩的货币政策下，开发商的资金链会收紧，为缓解资金压力优惠促销或将成为下半年房地产市场的主旋律。
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编者按：7月以来无锡多个品牌开发商带头推出优惠幅度极大的特价房，无锡房价是否已进入实质性降价阶段，房天下数据监控中心对无锡目前153个在售住宅项目进行房价涨幅调查，其中仅有8家楼盘价格上涨，3家楼盘价格下降，绝大多数楼盘价格变动以特价房的形式出现。推出特价房源的某些楼盘甚至宣称出现了购房者连夜疯抢的局面，房天下数据监控中心对每日成交楼盘进行监控，截止目前，推出特价房源的楼盘并未出现成交大幅上涨的情况。另外，一些特价房源数量非常有限，所处楼层主要为低层和顶层，无锡楼市究竟是真降还是假摔？如果是真降，还会出现多少已购房的消费者静坐售楼处的场景，如果是假摔，无锡下半年房市又会何去何从？
特价房当道 无锡房价真降还是假摔？
房天下数据监控中心对无锡目前153个在售住宅项目进行房价涨幅调查，统计数据显示7月全市8家楼盘报价上涨，3家楼盘报价下跌，另有15家楼盘因报价价格有差异无法对比。从数据看，无锡楼市房价走势平稳，未出现大起大落的现象。但看似波澜不惊的房价却成了近期业内关注的热点、网友讨论的焦点，这都是因为近期“跳楼价”、“特价房”等字眼太抢眼。那么无锡房价到底是降了还是没降呢？从个盘的优惠情况或能窥见一斑。
房天下数据监控中心数据显示，7月共82盘推出优惠，不难发现，82盘中中优惠幅度较大、吸引网友较多的楼盘有12个左右。滨湖区某楼盘特价房优惠30万；南长区某楼盘较原价降近3000元/平；北塘区某楼盘推出8折的团购价，南长区某楼盘优惠幅度太大引来老业主的不满，可见优惠幅度不一般呐。
但不得不说，优惠楼盘中有真优惠也不乏浑水摸鱼，拿优惠搞噱头的楼盘。降价的楼盘中多数是通过“特价房”的形式吸引购房者的眼球，但从上表中可以看出，80%的特价房都有限制，比如“高层中的顶楼或底层”、“仅1套”、“面积130平的大户型”等。对于这样的特价房购房者怎么会有好感呢？在购房者的意识中“特价房”就是等同于“尾房”、“边角料”，如果目前推出的特价房不能改变购房者固有的特价房概念，就算吸引了购房者的眼球也不能促成成交吧。
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各方反应不一 孰对孰错？
“7月份以来，无锡楼市随着几家楼盘的降价促销，现在很多楼盘都开始降价，我看这不是‘假摔’，是真正意义上的降价。今后，这样实打实的走量促销将会越发风生水起。”昨天，在无锡房管局产权监理处发布无锡楼市上半年指数报告会上，产监处相关负责人这样表示。
对于真降还是假摔早就在网友中引起一阵热议：“深刻觉得降的都是故意散的迷昏药，看看那些满城6000，8000，真觉得幸福房价的时代又来了，可惜真要买房好房子，还是需要10000······”房天下博友肥模特儿表示；房天下博友九歌2010也表示“犹抱琵琶半遮面，开发商羞羞答答的想跑量，又舍不得降价。”；房天下友lawrence7则表示“楼市降价是总体趋势，但结果是漫长的。目前估计是假摔，要是真摔得时候到来，那一摔可能楼市就散架了。”·······
业内人士则表示年内房价上涨的可能性较小。今年以来我国通胀形势持续严峻，建材、人工等建筑成本居高不下，且目前新上市的楼盘，大多为前两年的土地，较高的土地成本使得新开楼盘定价难以下行。下阶段在融资困难、资金不断收紧的政策环境下，开发企业资金压力仍会继续增加，进而选择促销或降价销售快速回笼资金的企业数量将会逐步增多，所以年内房价进一步上涨可能性较小。
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三十六计 走“量”为上计
进入7月份以来，不仅打折优惠、折扣房的楼盘增多了，开盘的项目也明显增多。或因为存量房的压力、或因为资金的压力、或因为已经积累了足够多的人气，总之开发商不在矜持，纷纷开盘入市。
据房天下数据监控中心统计（截至6月21日），2011年7月无锡49项目计划开盘，纯新盘20个，为1-7月份预计开盘量的月份，大大超过前6个月开盘数量。据房天下不完全统计，截至目前（7月20日）15盘如期开盘，已 过了6月份实际开盘总量。
6-7月份周末活动类型
从周末活动看，不仅是周末开盘数量增多，周末活动总量也明显增多。据房天下不完全统计，7月第2周周末两天活动达到19个，其中选择在周末开盘的有三个，另外，样板间开放。售楼处公开、认筹等开盘前奏较之前也明显增多。
开发商或真的不能再矜持了，数据显示，截至6月底，无锡市区商品住宅剩余可售面积达到了535.24万平方米，比今年初增长了115.81万平方米。剩余可售面积自2月以来连续回升，根据最近三年我市商品住宅的月销售量测算，目前的剩余可售商品住宅去化周期约为12个月。面对这么多的存量房，如果开发商还不开闸放水，真的绷不住了。
不管是降价、优惠、打折、特价房、跳楼价还是举办活动，都是开发商吸引购房者眼球、积累人气的策略。对于开发商来说“三十六计，走量为目的”。
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开发商：噱头是非主流 下半年购房好时机
针对无锡楼市真降还是假摔的问题，房天下采访了常发欧风新天地案场经理王军先生。他表示“优惠楼盘中80%-90%的楼盘是真实惠，拿优惠做噱头的开发商是非主流的。”房子作为大宗消费，购房者在购买之前肯定会货比三家，如果是噱头很容就被购房者识破，最终也不能促成成交。另外，王经理给出一个观点“或许有些开发商为了安抚老业主，用假降价掩盖真降价”。对于突然价格调整，对于刚刚买房的业主来说一时间损失十几万，确实很难接受，所以开发商对于价格调整都十分谨慎。
在购房者与开发商之间的博弈中，似乎都是开发商占据主导地位，一直坚守房价的最后阵地，但为什么现在会调整价格呢。王经理表示“一方面受宏观调控的影响，而且下半年调控不会放松，最近也有消息称限购城市将扩展到二三线100个城市，针对严控的大环境，开发商在销售计划、价格调整方面都很谨慎。再加上资金方面的压力，被迫做出价格调整实属正常。”
经过一年多的调控政策，尤其是无锡版限购令的出台后，成交几度低迷，不仅开发商撑不住，政府也有很大的压力。众所 ，地方财政收入一半以上来源于土地，但在楼市低迷的环境下，开发商拿地十分谨慎，土地多数底价成交，无锡2011年3批土拍收入相对于2010年前3批土拍的收入明显缩水。“下半年开发商多数会选择“以价换量”，所以此时是购房者出手的好机会。就像2008年一样，错过了就一去不复返了。”王经理表示。
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