[摘要] 中指研究院昨日（8月1日）发布数据显示，今年1~7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也较去年明显下滑。
（来源：每日经济新闻）“限购令”等调控政策的作用，已经从住宅市场延伸到土地市场上。
中指研究院昨日（8月1日）发布数据显示，今年1~7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也较去年明显下滑。
土地成交的低迷被普遍认为是住宅市场成交不佳所致。今年以来，为规避政策风险，开发企业普遍放缓了拿地步伐，使得一些地方的土地市场出现有价无市的局面。
受此影响，土地价值大幅缩水。前7月住宅用地溢价率仅为16.2%，不及去年的一半。而且，今年成交的“地王”价格与去年相比也“风光不再”。
住宅用地完成率仅30%
中指研究院的数据显示，2011年1~7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%（2010年全年增长31%）。与此同时，商办用地共成交5534万平方米，同比大幅增长41.7%。其中，7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。
土地成交低迷被认为是市场成交不佳所致。据悉，由于难以预期调控政策的力度和持续时间，为规避政策风险，不少房企放缓了拿地步伐，并采取快速销售的策略进行回款。
有数据显示，今年前7个月，20个代表城市住宅总成交量同比下降5.2%，其中4个一线城市总成交量略有增长，16个二三线城市同比下降8.2%。
事实上，政府供地步伐的缓慢也在影响土地市场的表现。上述机构的数据显示，今年1~7月，130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%。
以北京为例，今年前7个月，北京住宅用地成交量同比缩水了近两成，商办用地的成交逆市上涨三成，北京土地出让收入为579亿元，仅相当于去年全年的35.2%。
但在“前松后紧”的传统供地节奏下，不少企业仍觊觎下半年的土地市场。在北京昨日的一场研讨会上，与会的大型房企纷纷表示，欲利用充裕的现金流，出手下半年的土地市场。
“地王”价格大幅缩水
在上述因素的综合作用下，“地王”也失去了昔日的光彩。到目前为止，今年总价“地王”为深圳南山区地块，被招商局以64.4亿元的价格摘得，这一成绩若放在去年，甚至排不进前三。
根据中指研究院的数据，今年以来成交总价前十名的地块价格仅为去年前十名的49%，单价“地王”方面，前十名平均水平仅为去年的56.3%。
值得注意的是，在单价和总价排在前十的地块中，均没有北京的土地上榜，这与去年3月15日北京一日诞生三地王的盛况形成鲜明对比。
今年以来，不少地方调整土地出让制度，更多地采用招标出让的方式，甚少使用“价高者得”的拍卖方式。同时，为完成保障房供地计划，商品房用地捆绑保障房出让的现象频频出现，这被认为是影响地价的重要因素。
上述数据显示，今年1~7月，130个城市的住宅用地平均溢价水平为16.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%（2009年为51.7%）。7月，该溢价率仅为9.7%，接近2009年3月以来的值。同期，商办用地溢价水平为21.4%，同比降低17.9个百分点。
土地溢价率走低的另一个因素在于土地出让的郊区化。根据中原地产的数据，最近3年来，北京五环内住宅地块供应占比不足一成，房山、大兴、通州3郊区县的住宅地块占供应总量的比例超过五成。
（来源：中国建设报）如今土地市场形势很是吊诡：土地交易持续低迷，土地供应却走位飘忽，供地高峰提前出现。
作为商品房市场的上游，土地市场的新情况已经引发业界关于后市的担忧。知名土地专家邹晓云告诉《中国建设报·中国住房》记者：“保障房用地供应需优先保证，保障房建设资金也离不开土地出让收入的支持。”另一种在业界不乏支持者的观点认为，土地交易低迷直接体现了“限购效果”，而供地高峰则是一种假象。
一直以来，土地都是房地产市场宏观调控的重要手段。令人费解的是，眼下的土地市场体现何种调控思路？
底价成交与流拍现象增多
底价成交，土地流拍……，今年以来土地市场交易异乎寻常。
7月19日下午，南京举行了今年下半年场土地拍卖。此次共有9宗地块公开出让，总出让面积接近65万平方米，可谓是本年度至今规模的单批土地出让。最终，2宗住宅用地因无人报名而流拍，另有3宗建设用地底价成交。
7月21日，沈阳土地市场原定出让9宗地块，有6宗地块当日因无人报价取消拍卖，最终只有3宗地块举行拍卖，均以低价成交。此前的7月19日，该市另一场大规模土地出让交易中也发生了类似变故，原计划出让的15宗地块中最终进入拍卖程序的只有6宗地块，其他9宗地块出让同样因无人报名而取消。
有专家预计底价成交将成为全年土地交易的主流。由此将直接导致地方政府土地出让收入的降低。
成都大唐地产统计，整个上半年成都土地出让总收入不到150亿元，其中1~4月份几乎零成交，比去年有近50%的下滑。
上海某综合研究部部长称，今年上半年，130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。
这与之前的情形变化显著。与楼市繁荣相同步，地方政府土地出让收入几乎连年上涨。统计显示，2007年土地出让收入近1.3万亿元，2008年受房地产市场低迷影响，土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位，2009年增至1.6万亿元，2010年更大幅攀升达到2.7万亿元。
下降已成现实，但成本并没有同步降低。相反，地方政府土地收储整理过程中的成本还存在进一步攀升的可能。广州市规划编制研究中心博士王健告诉记者：“楼市调控下，开发商拿地趋于谨慎，对土地的要求也在提高，优质的、基础设施配套高的地块才会受到开发商青睐。”
一个各方都不愿见到的怪圈正在形成：土地出让收入减少，地方政府收储土地资金来源面临考验，未来一段时期土地供应预期趋于黯淡。
7月突现供地高峰
进入7月，沈阳、南京、杭州等多地开始集中出让土地，地方政府供地节奏明显加速。
专业机构统计显示，仅在7月份各地已推出或计划推出的土地即使全部按底价成交其总额将达到约1000亿，形成了今年以来土地供应的个高峰。与往年相比，供地高峰期来得早了很多。
万年红地产(南京)公司副总裁袁小玲也告诉记者：“整个上半年南京土地交易总体偏冷，但相关投入并未减少，所以，7月份开始出现大量土地集中进入市场的现象，必将成为下半年土地市场的一种趋势。”
7月8日，广州举行2011年经营性土地推介会，将54宗土地集体推向市场，总计约13平方公里地块，这也是广州近年来首次举办大规模土地推介会。
7月11日，大连土地竞拍会刷新了单批土地供应规模的纪录。36宗建设用地在90之内全部以底价成交，总成交金额约为70亿元。仅这一天的成交额就接近大连市2011年前6月成交总额的40%。统计显示，大连市今年上半年土地出让金额为193.21亿元，同比下降50%。
7月17日，杭州市西湖区(之江旅游度假区)2030亩土地推介会在上海举行。三立控股、亚厦控股、泰昌集团、海航绿城等四家企业代表当场签订了总投资额高达50亿元的投资合作意向。
土地财政欲罢不能
中小开发商土地重置成本压力加大，而土地储备充足或资金实力雄厚的开发商则持币期待“抄底”。这是对今年以来土地交易持续低迷的另一种解释。
正因为如此，7月出现供地高峰更显突兀。
“土地出让金是地方政府的命根子。”上海某综合研究部部长认为上半年“惨淡”的卖地成绩单，是供地加速的直接原因。
国家审计署6月27日发布的审计报告称，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。地方政府性债务审计结果显示，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元。
事实上，土地出让收入出现下降的同时，相关支出却不减反增。
此前，中央政府先后规定，土地出让金每年净的10%用于廉租房；土地出让金的10%用于公租房建设。最近，土地出让收入又有了新的列支安排：按10%比例从土地出让中计提教育资金，10%的土地出让用于农田水利建设。
这意味着地方政府在基础建设等公共性支出方面对土地出让收入的依赖继续加强，地方政府的土地财政欲罢不能。
-李燕楠/文
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（来源：中国广播网）中广网北京7月28日消息据经济之声《央广财经观察》报道，国土资源部统计发现，截至2010年底，共查出闲置房地产用地2648宗，面积1万1944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。本时段《央广财经观察》，我们就来说一说这件事儿。
据中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说，住宅用地大量闲置，直接导致原本稀缺的宅地市场更为紧缺，是资源的极大浪费，而且还造成政府无法准确预测经济社会对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地资产功能被放大，房地产投机难于遏制，居民住房保障得不到落实。经济之声编辑慧娟对这个现象进行了详细观察。
慧娟：据了解，拆迁难和居民反对等原因引发的规划调整是开发商经常摆出来的两个主要理由。由于过去许多地不是净地出让，开发商和拆迁户的意见始终不能达成一致，导致土地不能动工。有些项目的周边居民强烈反对规划方案，因此需要调整规划，规划的调整自然要耗费时间，延期开发也就理所当然。比如，北京CBD附近的优士阁二期项目，它是开发商在2005年5月以公开挂牌方式取得的，约定开工时间为当年12月，约定竣工时间是2007年6月。从2005年出让给开发商，6年过去了，周边地价已经升了数倍，而这块“黄金”仍然基本上保持原貌。再有，出让地块有法律纠纷，也导致动工难。
但是，另一方面，随着时间的推移，政府往往会在地块周边修建道路、医院、广场等配套设施，地价自然就了，这样，开发商所获得的利润比拿到地后立刻开发要多得多。而这些“闲着”的土地，也可以抵押在资本市场上融资。这样一来，在地价不断攀升的大背景下，“土地闲置就能创造财富”成为了事实。因此，不少开发商甚至会“乐于”让土地处于闲置状态。
主持人：据我了解，也有一些土地因为地方政府的原因造成延期开发。在你看来，开发商囤地是不是也有地方政府的因素在里面？
慧娟：确实是这样，国土资源部的统计显示，有六成闲置土地是由于征地矛盾等“政府原因”造成的。
一些地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起，而且很少对闲置土地实施收回和重罚这样的制裁手段。也就是说，监管偏软成了土地闲置的重要助力。这就引起人们的疑问：会不会有开发商以地方政府因素影响当作挡箭牌，作为土地闲置的借口？如果这样的情况大量存在，怎样才能避免这些开发商钻政策的空子？
除了完全闲置的土地之外，还大量存在没有开发完毕或者分期开发的隐性闲置的土地。那么，闲置土地为何年年清、年年有？是制度不严、开发商有机可乘还是监管不力、开发商有恃无恐？如何杜绝开发商钻政策空子、缓解囤地现象？经济之声特约观察员、资深房地产专家韩世同认为，我们国家的土地制度还存在着一些问题，并建议采取混合制、适当延长土地开发年限，使土地政策更具有操作性。
主持人：先来说说您觉得是哪些原因导致了土地的闲置？
韩世同：一是制度不严、制度不完善，还有一个是监管不严、监管不力，这两个原因都同时存在。土地出让两年之后，政府就有权无偿收回，这是从土地出让制度出台以来就已经有的规则，而且有性的监管办法。但是这个办法比较粗线条，而且在执行当中基本上形同虚设，官商之间可能互相配合以某种形式进行操作，也有开发商借着政府的规划问题、拆迁问题等，最后达到了拖延土地的目的，延长开发周期的责任还会被归咎到政府身上去。
这个政策制定的合不合理？我觉得是有一定问题的。如果跟西方国家的土地制度相比较，两年可以无偿收回这个制度本身是不是存在一定的问题？要是不存在问题的话，按道理是可以执行的，但是十多年来却没有办法执行，只有一些没权没势的开发商占有的土地和一些国有小额地块是可以收回的，但是大宗土地多数都不可以收回。
我们现有的土地管理制度，尤其是闲置土地的制度能不能从无偿变为针对性的有偿，让它更加细化和规范，然后使得政策更具有操作性。现在政策恐怕不太具有操作性，而且作为开发商，就是把土地利用滚动的方式开发，开发的时间越长，的潜力和空间就越大，违规成本又很低。怎么样解决这个问题，在业内各方面现在还没找到特别好的手段和方法。
主持人：但我们看到《闲置土地处置办法》中也有规定，对于不可抗力、政府及政府有关部门的行为和动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延这3类例外情况可以不予追究责任。这就造成执行起来有一定的难度，怎么杜绝？在您看来，我们应该怎样避免这些问题的发生呢？
韩世同：我觉得要进行深入的研讨。，我们现在大一统的土地招拍挂制度也要有所检讨，能不能采取混合制？由于现在地方政府征集土地、储备土地的能力有限，要让协议用地和招拍挂统一出让制度并存，要结合现在广东、广州尝试的三旧改造模式，使得土地供应的形势也多样化。
再一个，是不是能够适度放宽土地的开发年限？因为土地开发客观上都存在比较长的模式，长期有长期的条件对待，短期有短期的条件对待，在年度开发里再加强一定的管理，通过多层次的混合型制度或者细化规范来多角度的解决问题，单一的靠现在的管理模式可能没有办法应对囤地过多又无从解决的问题。
主持人：其实对于我们很多朋友们来讲，可能开发商囤地就意味着未来房价的上涨，您能不能简单的来分析一下，开发商囤地会带来一些什么样的危害？
韩世同：房价上涨肯定是必然的。有的时候为了囤地，开发量保证不了，就造成市场供应的缺失，但是在供地制度和开发方面，现在政府缺乏手段迫使开发商能够按照市场的需求来进行组织开发和建设，囤地就造成了非常恶劣的影响。在这个方面，我觉得还是要设计一些迫使开发商能够积极开发、达到一定市场供应量的政策，按照市场的机制来运作，这样可能会消除开发商囤地对市场带来的负面影响。
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