合和商业地产董事长席文官
搜房网：席总，首先感谢您接受搜房网的采访，合和商业地产是实行“产权销售+持续繁荣”的模式，这样的模式是怎样实现可持续发展道路的？
席总：应该说这个问题是一个关键性的问题。关于购物中心的商铺到底能不能够销售的问题，业界一直有很大的争论，甚至有人提出购物中心一平米都不能销售这样的观点；但对于这样的观点某种意义上来讲我也是赞同的，因为比如说对于很多室内的购物中心来讲产权销售处理的不好的确能给后来的经营带来很大的困扰。但是在目前中国的国情之下，尤其对民营企业来讲，金融的支持是比较弱的，而且国内的产业基金法也并不成熟。应该说很多民间资本尤其是一些零散的民间资本是没办法参与到商业地产发展里的；开发商也很难通过正常的银行渠道来进行融资，但是商业地产大家是一个资金密集型是技术密集型的产业，资金不能解决怎么办？必须要通过一定量的商铺产权销售来解决资金的问题，所以产权销售对于绝大多数的商业地产或者购物中心来讲都是必须的。
如何让产权销售不影响或者尽可能的少影响它未来的经营管理是我们在这十年对商业地产的开发运营和服务的过程中一直在总结和探索的问题。产权销售最重要的一点是要和经营管理结合起来，产权销售作为开发商是不能做甩手掌柜的一定要承担起经营管理的责任，因此我们把产权和经营权进行剥离，产权仍然归投资者、经营权我们规定是个合同期15年之内全部归开发商，开发商在前5年会一次性给到一定的回报，在5年之后我们会根据市场的行情给到投资者相应的回报。这样就确保了我们对整个商业的液态、品牌可以进行自主的调整，使我们的商业液态和我们的品牌调整到目标客户群最接受的程度。应该说到目前为止是比较成功的。
搜房网：请您介绍一下哥伦布广场的特色以及它与万达广场的区别有哪些？
席总：我们整个业内有这样一个共识：应该说下一个十年是商业地产发展的黄金十年。在这个黄金十年内尤其是以购物中心为主体的城市综合体将会成为发展的主线索和焦点，万达广场用20年的时间专注于商业地产的发展已经创作出了所谓的订单商业地产模式，后起之秀如果要发展就不能再走完全的万达广场模式，必须开辟富有竞争力的模式，可以说哥伦布广场就是我们的一种尝试。我总结哥伦布广场和万达广场的区别为五点：一、副中心，二、中规模，三、全液态，四、休闲化，五、非标准；这都是我们和万达广场形成差异化的五个方面。
点副中心，在城市综合体的选址上面我们并不会刻意去选择位于城市中最繁华的地段，相反往往选择一个城市未来可能会成为副中心的区域。
第二点中规模，我们知道万达每一个商业地产项目都是十几万二十几万平方米乃至更大，对于我们来说合适就行，我们的规模从五六万平米、七八万平米到十万平米都有，总体上我们的规模是恰到好处的、中等规模的，中等规模它对土地要求就不是那么大，我们二十亩地也可以建造一个城市综合体、五十亩一百亩都可以，这样就有更多的选择空间和余地。
第三点叫全液态，作为一个购物中心它液态上必须要齐全，从大卖场、百货、餐饮、休闲、娱乐、亲子等等方方面面都要满足核心辐射圈里目标消费群的需求，只有这样才会有竞争力，所以我们的液态一定是齐全的。
第四点叫休闲化，这一点其实和万达广场也是有比较大区别，我们称哥伦布广场的液态叫休闲购物中心，休闲放在前面购物放在后面，所以可以说万达是“更购物”我们是“更休闲”，在我们的液态比里面餐饮、休闲、娱乐占到40%乃至50%以上的比例，因为这种液态就是紧扣我们商圈目标客户群需求的，可以说有了这样一个休闲化的液态我们可以确保一开业就能够旺，迅速吸取巨大的人气。事实上大家如果比较哥伦布广场和无锡万达广场可以看到，我们的商业刚开业整体开门率已达到85%，开业半年后就是100%。至于万达广场，大家可以现场去看一下，万达广场内部经营的很好，但是外面商铺的开业率和招商率都是比较差的。所以我们强调液态对经营旺铺、快速兴旺和持续繁荣能起到一个非常重要的作用。
第五点称之为非标准，非标准意味着什么？很多人认为连锁发展或者说规模化扩张就是要标准化，用最快的速度复制就意味着要做标准的产品。万科提出住宅产业化，万达提出订单标准化。而标准化的劣势就是千篇一律，我到这个万达广场和另外一个万达广场基本上是一模一样的，它的六大主力店每个城市的万达都有。我们现在讲的是体验经济，作为消费者来说，到每一个不同的购物中心都希望带来不同的感受，所以标准化的商业地产实际上是在扼杀客户的体验；而非标准就是说我们每一个产品是根据每一个项目所在地的消费群结构、他们的消费能力和周边的竞争环境而做出不同液态的组合和商铺品牌的组合。包括里面购物环境的设计。我想说这五点都是我们在已经有了商业地产龙头大哥这样的前提之下做出的差异化战略选择，而且这个战略的选择最起码在无锡已经证明是具有竞争力的，是成功的。
合和商业地产董事长席文官
搜房网：合和商业地产和哥伦布广场是什么关系？
席总：哥伦布广场一直以来宣传的是哥伦布广场这样一个品牌，合和商业地产更多的是以哥伦布广场营销策划机构这样一种身份出现的，其实合和在哥伦布广场里面还有另外一个身份就是我们是哥伦布广场其中的一个战略投资运营商。这个项目是我们和香港五洲国际集团一起合作开发的。这里面还有一个故事：在2007年，五洲集团舒总拿下这块地的时候并不知道要做些什么、能做些什么，所以就请我帮他做一个前期策划，我们在对周边商圈分析之后觉得是能够规划出一个城市综合体的。就这样我们参与到哥伦布广场的开发和全程策划的过程中来。应该说整个哥伦布广场是五洲国际集团的舒总、我还有孙旭东总经理我们三个人来操盘。未来合和商业地产将会和五洲集团一起把哥伦布广场进行品牌化的发展。
搜房网：合和商业地产将如何做到“做中国商业地产资本引擎”？
席总：这个理念是我们去年年底提出的公司的战略发展规划，合和商业地产在07年前一直服务于是商业地产策划代理，从07年开始我们就介入到商业地产的投资运营里，在无锡、山西都投资了一些项目而且应该说不管是在销售、招商还是经营管理上都取得了预期的成功，商业地产的投资运营就成了合和的核心业务之一。2011年是合和商业地产8周年，在回顾公司过去8年运营历程时曾经内部讨论未来8年应该怎么发展。正如刚才前面所说的商业地产是资本密集型的产业，现在民间资本又往往很难通过正常的渠道来参与到商业地产发展，作为开发商完全靠自有资金发展很显然是跟不上整个市场的发展速度的，所以我们分析现在限制我们发展的问题不是我们的人力资源、不是我们的专业能力，而是资本。
如果运作3、5个项目资本没有问题，但要在同一段时间内做10个项目20个项目的时候资本成了我们的障碍，如何能让资本参与到商业地产的发展里来就需要取得资本的信任，所以我们提出了“引擎”这样一个概念。大家都知道引擎是一个很小的体积，但是它能够带动一个很大体积的物体比如车子、飞机这样数十倍数百倍于它自身的质量物体的运转。也就是说我们用我们的资本能带动更大的，十倍、二十倍乃至上百倍的资本参与到我们商业地产投资运营里面来，这就是未来几年我们核心的战略发展规划，而且我们现在正在朝着这个方向努力。事实上，包括哥伦布广场以及我们在山西投资的120万平米的国际城用的基本上就是这种模式：合和地产投资一定的资本，同时整合之前的合作伙伴一起参与到里面进行投资，未来我们就会把这种模式用中国法律允许的形式进行扩大，也就是说我们的私募股权投资基金它应该就会用目前已经颁布的有效合伙这样的法律框架来使他规范化，真正做到资本引擎的规模。
搜房网：从现在的资料来看合和目前在涉足的商业项目多达四十多个，发展势头也是有目共睹的，未来合和在无锡和长三角的发展战略是怎么样的？会否在无锡现有商业地产的基础上带来新的突破？
席总：我们在商业地产领域提出的口号叫做“生根长三角，走进中西部”，事实上从07年到现在我们也是这样来做的，一个就是立足无锡做哥伦布广场做城市综合体系列，中西部我们在山西投资了山西的商贸物流城三晋国际城，在过去三年里我们觉得这两个区域因为经济发展梯度不一样，所以它们有各自的商机在里面，这两个区域都对商业地产的发展有着内在的非常强烈的需求。在以无锡为中心的长三角区域我们主要立足于发展城市综合体，今年在无锡就有3个城市综合体，从目前无锡的商圈发展角度来看应该做到6-8个同样规模的项目是没有问题的，在苏州、常州以及沪宁沿线其实每一个城市都具备做5个项目的空间。在无锡我们是个提出“多核城市发展”概念的，早在08年就组织名为无锡多核城市发展的论坛上，大家可能是次听到什么叫多核城市发展。3年之后无锡已经从中山路这样的核心长出了好几个核了，最起码在崇安新城、新区、河埒口几个副中心都已经形成了，这就证明了我们对整个中国城市发展的判断是正确的。其实经济比无锡更落后的诸如镇江、南通等地它们的未来也同样会朝这样一个方向发展，任何一个只要人口达到150万以上规模、经济总量达到一定程度的城市它就必然是多核发展，也就是说会形成多个城市副中心。我们现在要做的就是尽快把这样的模式在这些城市里面找到我们的位置。
搜房网：2月21日无锡出台了限购令，业内普遍认为商业地产的真正春天已经来临了，您对此怎么看？
席总：不管是否限购，商业地产还是照常发展的，他们之间没有必然的联系，商业地产的发展是人口增长和经济增长发展到一定阶段的必然产物，它与限购没有必然联系。但是限购会让民间资本从过去盲目的在住宅市场进行炒作、投机的资金转向关心商业地产里面来，可以说限购对商业地产能起到一定的促进作用。以哥伦布广场近期的情况来看，目前认购情况非常好，可以说这就是限购带来的正面效果。
搜房网：其实在哥伦布广场进驻之前这附近的商圈是一种脏、乱、差的情况，您是怎么看待商业地产对城市化进程的贡献？
席总：城市综合体现在是各个城市的书记、市长都亲自抓的项目，因为城市综合体的确是能让城市的区域功能和形象起到极大的提升。我一直这样认为：一个城市的商业没有品味，那么这个城市一定是没有品味的城市。品味的形成实际上有一个载体，这个载体就是商业，因为我们的衣、食各方面都是通过商业这个载体来实现我们的消费，所以说这些品味是在消费的过程中体现的。城市综合体或者是休闲购物中心其实就是来给整个城市提升品味的平台，从这个角度来讲各个城市对这方面都是非常重视的。商业地产是产业地产，我们知道住宅项目开发完税收缴纳完成之后对整个区域政府来讲未来是没有什么产出的，但是城市综合体开发结束之后像我们项目里面几百个商家、家乐福这样每年营业额几个亿它们都要在本地缴税，我们写字楼里进驻的几百家企业多数都会把注册地放在写字楼里，注册地在这边它就需要在这边缴纳税收，所以说城市综合体对区域政府来讲又是一个很好的税源，所以它是一个产业经济，它能够生生不息的为整个片区城市带来活力、带来经济发展繁荣的动力。所以各个区域政府都是非常重视的。
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