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席文官:合和地产将深耕长三角 做中国商业地产资本引擎

——专访合和商业地产董事长席文官

无锡地产名人圈   2011-03-17 17:37

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合和商业地产董事长席文官

搜房网:席总,首先感谢您接受搜房网的采访,合和商业地产是实行“产权销售+持续繁荣”的模式,这样的模式是怎样实现可持续发展道路的?

席总:应该说这个问题是一个关键性的问题。关于购物中心的商铺到底能不能够销售的问题,业界一直有很大的争论,甚至有人提出购物中心一平米都不能销售这样的观点;但对于这样的观点某种意义上来讲我也是赞同的,因为比如说对于很多室内的购物中心来讲产权销售处理的不好的确能给后来的经营带来很大的困扰。但是在目前中国的国情之下,尤其对民营企业来讲,金融的支持是比较弱的,而且国内的产业基金法也并不成熟。应该说很多民间资本尤其是一些零散的民间资本是没办法参与到商业地产发展里的;开发商也很难通过正常的银行渠道来进行融资,但是商业地产大家是一个资金密集型是技术密集型的产业,资金不能解决怎么办?必须要通过一定量的商铺产权销售来解决资金的问题,所以产权销售对于绝大多数的商业地产或者购物中心来讲都是必须的。

如何让产权销售不影响或者尽可能的少影响它未来的经营管理是我们在这十年对商业地产的开发运营和服务的过程中一直在总结和探索的问题。产权销售最重要的一点是要和经营管理结合起来,产权销售作为开发商是不能做甩手掌柜的一定要承担起经营管理的责任,因此我们把产权和经营权进行剥离,产权仍然归投资者、经营权我们规定是个合同期15年之内全部归开发商,开发商在前5年会一次性给到一定的回报,在5年之后我们会根据市场的行情给到投资者相应的回报。这样就确保了我们对整个商业的液态、品牌可以进行自主的调整,使我们的商业液态和我们的品牌调整到目标客户群最接受的程度。应该说到目前为止是比较成功的。

搜房网:请您介绍一下哥伦布广场的特色以及它与万达广场的区别有哪些?

席总:我们整个业内有这样一个共识:应该说下一个十年是商业地产发展的黄金十年。在这个黄金十年内尤其是以购物中心为主体的城市综合体将会成为发展的主线索和焦点,万达广场用20年的时间专注于商业地产的发展已经创作出了所谓的订单商业地产模式,后起之秀如果要发展就不能再走完全的万达广场模式,必须开辟富有竞争力的模式,可以说哥伦布广场就是我们的一种尝试。我总结哥伦布广场和万达广场的区别为五点:一、副中心,二、中规模,三、全液态,四、休闲化,五、非标准;这都是我们和万达广场形成差异化的五个方面。

点副中心,在城市综合体的选址上面我们并不会刻意去选择位于城市中最繁华的地段,相反往往选择一个城市未来可能会成为副中心的区域。

第二点中规模,我们知道万达每一个商业地产项目都是十几万二十几万平方米乃至更大,对于我们来说合适就行,我们的规模从五六万平米、七八万平米到十万平米都有,总体上我们的规模是恰到好处的、中等规模的,中等规模它对土地要求就不是那么大,我们二十亩地也可以建造一个城市综合体、五十亩一百亩都可以,这样就有更多的选择空间和余地。

第三点叫全液态,作为一个购物中心它液态上必须要齐全,从大卖场、百货、餐饮、休闲、娱乐、亲子等等方方面面都要满足核心辐射圈里目标消费群的需求,只有这样才会有竞争力,所以我们的液态一定是齐全的。

第四点叫休闲化,这一点其实和万达广场也是有比较大区别,我们称哥伦布广场的液态叫休闲购物中心,休闲放在前面购物放在后面,所以可以说万达是“更购物”我们是“更休闲”,在我们的液态比里面餐饮、休闲、娱乐占到40%乃至50%以上的比例,因为这种液态就是紧扣我们商圈目标客户群需求的,可以说有了这样一个休闲化的液态我们可以确保一开业就能够旺,迅速吸取巨大的人气。事实上大家如果比较哥伦布广场和无锡万达广场可以看到,我们的商业刚开业整体开门率已达到85%,开业半年后就是100%。至于万达广场,大家可以现场去看一下,万达广场内部经营的很好,但是外面商铺的开业率和招商率都是比较差的。所以我们强调液态对经营旺铺、快速兴旺和持续繁荣能起到一个非常重要的作用。

第五点称之为非标准,非标准意味着什么?很多人认为连锁发展或者说规模化扩张就是要标准化,用最快的速度复制就意味着要做标准的产品。万科提出住宅产业化,万达提出订单标准化。而标准化的劣势就是千篇一律,我到这个万达广场和另外一个万达广场基本上是一模一样的,它的六大主力店每个城市的万达都有。我们现在讲的是体验经济,作为消费者来说,到每一个不同的购物中心都希望带来不同的感受,所以标准化的商业地产实际上是在扼杀客户的体验;而非标准就是说我们每一个产品是根据每一个项目所在地的消费群结构、他们的消费能力和周边的竞争环境而做出不同液态的组合和商铺品牌的组合。包括里面购物环境的设计。我想说这五点都是我们在已经有了商业地产龙头大哥这样的前提之下做出的差异化战略选择,而且这个战略的选择最起码在无锡已经证明是具有竞争力的,是成功的。

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