[摘要] 中国房地产调控显示出与以往不同的坚持、不达目的誓不罢休的性质,作为经济转型中的重要一环,房地产调控不仅为了抑制房地产市场过快增长,更是防止房地产绑架中国经济,导致中国产业未老先衰,出现空心化。
中国房地产调控显示出与以往不同的坚持、不达目的誓不罢休的性质,作为经济转型中的重要一环,房地产调控不仅为了抑制房地产市场过快增长,更是防止房地产绑架中国经济,导致中国产业未老先衰,出现空心化。
2010年9月29日晚,更严厉的房地产调控政策出台。政策预期明确,房地产市场很快会由夏到秋。
此次调控的核心,一言以蔽之,为抑制投机投资性购房需求。抑制手段有二,个金融去杠杆化是老方新开,不同的是口气更加严厉、给市场的自由裁量权更少、执行想必会更加严格。通知要求商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,以往给商业银行的自由裁量空间被一刀切断。同时警告各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
第二个手段是税收,意在增加购房者的交易成本与持有成本。财政部等部门清理已有的税收优惠政策,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部共同出台通知,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税,通知自2010年10月1日起执行。改善型住房不再享受税收优惠,如果按照20%征收,将使交易所得大为减少。
房地产开发商不仅融资更加趋紧,并且定价受到严格制约,如果房地产企业开盘价超过周边房价,他们的税收账本就会被拿出来翻拣翻拣,主要查土地增值税征管情况,这对于任何开发商都是可怕的压力。
对于万众瞩目的房产税,虽然不会马上出台,但预期明确,必然出台。通知表示,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到。可见,房产税出台是大势所趋,早则今年,最迟明年上半年,房产税必然有城市进入实收试转。
最后,通知鼓励开发企业与信贷向保障型住房倾斜。
在房价屡抑不止的非常时期,此次调控行政色彩极浓,政策强调,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款,异地购房将陷入停顿。对地方政府与商业银行实行严厉的问责制:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任;对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。可见,有关方面对于8、9月房价上涨,9月各地地王频出异常恼火。
此次出台的新政,既是国十条的延续,也是国十条的严厉化新版。房产作为主要的投资品的历史会暂告一段落。
仅有上述措施还远远不够,正确的激励机制显然应该更加细致深远。
在人民币存在预期的背景下,对于境外人士购买中国房地产作为投资品应该有纳税要求,还必须有惩罚性税收条款,不能与国民一视同仁;对于改善性住房与投资投机性购房,在税收上有所区别,对于前者购买的符合人均住房标准的普通商品房应该减税,而对投资投机性购房应课以累进制的资本利得税;在房产税实施前,厘清税费,删繁就简,该增就增该减就减。
更重要的是,政府部门不仅要成为政策的制订者,更应该成为执行政策的表率。政府部门的带有福利性质的住房应该彻底停止,让公务员与公众一起走向市场或者保障房,这样才能建立不带有私利的决策者队伍。对于房地产统计数据改革、房产税的改革也应实行问责制,做到科学合理,行之于长远,以避免屡屡出现的朝令夕改现象。
房地产泡沫是货币泡沫的必然结果,房地产畸形发展是中央与地方税收体制不完善、是实体经济畸形的遇映射。那么,控制货币发行量、扶持实体经济,是固本培元良方。政策的急火猛攻与改革的细水长流必须并行不悖,才能取信于民,才能为未来数十年乃至上百年的经济发展打下基础。
【来源 每日经济新闻】
三套及以上房贷暂停，首付款比例调整到30%及以上，购买第二套住房首付款比例不低于50%，加快推进房产税改革试点
三天内三出新政，楼市调控力度逐日加码。29日，国家有关部委再推多项铁腕政策。专家认为，多部委密集发布政策表明政府调控房地产市场的坚定态度。此次调控波及的范围更广、力度更大，将在很大程度上改变市场各方预期，房产税等改革举措的落地也许为期不远。未来一段时间，房价上涨的势头将会得到有效遏制，观望情绪很可能再次浓重。
记者了解到，这些措施主要有：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等。
其中，中国人民银行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1 .1倍的规定。
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
此外，根据国家有关部委近日出台的房地产市场调控措施，我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，这些政策虽然名义上还是在落实“国十条”，实际上在很多领域已超出“国十条”范畴，可以认定为这是自去年12月波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。
杨红旭分析认为，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这两条是一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。
中国房地产学会副会长陈国强也表示，与之前相比，国家有关部委发布的政策与此前有显著不同，其中相当一部分调控政策要在范围内统一执行“‘国十条’对不同的地区是有所区别或者说是留有余地的，允许各地结合当地情况进行，并非一刀切，现在这个通知则是不加区分，都要不留余地的严格执行。”
同样与以往政策措施不同，陈国强认为，新发布的政策对执行主体即地方政府提出了非常明确和严厉的要求。
据了解，措施要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
“政策是否有效很关键的因素在于地方的执行力，过去有的地方政府可能在政策的理解和执行上存在 欠 缺 ， 现 在 已 对 地 方 政 府 提 出了更加严格的要求，问责制不会停留在口头上，接下来对表现不佳的地 方 政 府 很 可 能 会 采 取 实 际 动作。”陈国强对《经济参考报》记者说。
在工商联房地产商会会长聂 梅 生 看 来 ， 此 次 政 策 除 了 重 申“国十条”的贯彻执行，传递调控将 坚 决 进 行 、 绝 不 放 松 的 信 号 之外，还致力于改革。比如，此次公布的措施中明确提出要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。这在很大程度上平息了此前的诸多猜测，相关税收政策很可能会在不远的将来出台。
杨红旭也认为，房产税接下来可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件中统一公布。
聂梅生告诉记者，一系列措施的出台还表明了楼市刺激政策适时退 出 和 力 保 民 生 的 政 策 取 向 。 比如，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等，这都是寻求刺激政策退出的表现。
此外，陈国强还提醒说，此次政策明确表示将加大住房交易市场的检查力度，这对违法违规开发企业来说将面临更多的处罚。比如对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。“这些手段对任何企业来说都可能是很致命的。”
对未来一段时间内房地产市场的走势，受访专家普遍表示，整个四季度房价上涨的势头将会得到有效 遏 制 ， 观 望 情 绪 很 可 能 再 次 浓重，开发企业也会更加清醒地判断市场，房价下降压力进一步增加。(来源 经济参考报 鹏 王涛)
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