[摘要] 解决“三农”问题、解决房价严重偏离城市居民收入问题的治本之道，就是进行一场土地改革，最根本的一点，就是把农民对土地的权利归还给农民，让农民可以像城市政府支配国有土地那样，支配其集体所有土地，实现国内两类土地的权利平等。简单地说，就是允许农村集体土地直接入市，像城镇国有土地一样出让其建设用地使用权。
解决“三农”问题、解决房价严重偏离城市居民收入问题的治本之道，就是进行一场土地改革，最根本的一点，就是把农民对土地的权利归还给农民，让农民可以像城市政府支配国有土地那样，支配其集体所有土地，实现国内两类土地的权利平等。简单地说，就是允许农村集体土地直接入市，像城镇国有土地一样出让其建设用地使用权。
中国需要一场触及根本的土地改革，那就是实现地权平等。
让我们从北京曾经非常著名的“浙江村”说起。
20世纪90年代初开始，以浙江人为主的来京务工人员看中了北京丰台区大红门乡的地理位置和商机，陆续在此落脚，摆地摊做起了服装生意。他们租住农民的房屋，农民获得了不菲的收入。通过复杂的网络，更大数量的浙江人流入此地，对房屋的需求较大。本地农民纷纷在菜地里盖起了房屋，用于商业性出租，浙江人或者居住，或者经商。
农民的原有住房和菜地由此改变了用途：从仅供自己居住的宅基地和农业用地，变成了工商业用地，而本来从事农业生产的农民，也由此融入了现代城市经济，成为经济意义上的市民。而这些村庄虽已完成了城市化，但其基础设施供应较差，所以，是出了名的“乱”。
至于农民们，继续大量翻建、新建房屋，此时，已不再是为了自己居住，而是为了自己或他人用于现代商业性经营。可以说，这些农民从事的正是现代意义的房地产业务，尽管他们建的房屋比较简陋，也缺乏某些必要的配套基础设施。这些农民成了现代城市经济体系中的小房地产经营者。
通过这一过程，这些农民改变了自己的身份，成了经济学意义上的市民，尽管法律上他们仍然是农民。当然，通过这种经营活动，土地的产出效益大幅度提高，同样面积的土地，他们现在从房地产经营上获得的收入当然要比种菜高多了。
这样，对于浙江村里的本地农民来说，令各界头疼的“三农”问题已经不再存在了。不用依靠政府的财政转移，他们自己借助于天上飞来的城市化机遇，摆脱了贫困。而他们摆脱贫困的主要资源就是土地。他们将土地转换了用途，且这种转换的，主要由他们自己获得———或者是家庭直接得到，或者是村集体获得再向家庭分配。
我们可以推想，假如这个过程可以不受限制地自然进行下去，城市不断地向外扩张———在地理上，可能是连续的，也可能是跳跃性的，则越来越多的农民就会不再成为需要外部力量解决的问题。
关于这种模式，还可以举另一个例子，就是通县宋庄“画家村”。城里的艺术家、文人聚居于此，使该村自发地走上了城市化之路，农民则成为房地产经营者，其收入大幅度提高。
【相关阅读】
农民被排斥在现代化之外
但是，根据官方媒体的报道，政府从一开始就认定，这种城市化是违法的，农民的经营获得属于“违法建设出租”。村民违反的是不得私自将农业用地转为其他用途的法律。
根据目前的《土地管理法》，土地的用途由国家管制。土地被区分为农用地、建设用地和未利用地三大类。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法向政府申请，政府则通过某种方式出让限定一定年限的建设用地使用权。至于国有土地的来源，其一是1982年宪法规定的，城市所有土地属于国有；其二就是随时征用农民土地。
这样，国内就存在两类权利不对等的土地：一类是城市的国有土地，它可以生成建设用地，政府可以出让这种建设用地使用权，供工业开发、商业使用及居住使用。另一类则是农村集体土地，根据严格保护耕地的法律，农民的所有权受到了最严格的限制：不得将这些土地私自转为建设用地。
当然，城市化、工业化的快速发展，意味着原有的国有土地远不够用，于是，城市的范围迅速扩大，但这个扩大的过程，却是一个排斥农民的过程。因为，农民不能自发地满足城市化、工业化的需要，将其所拥有的土地从农业用地转化为城市工商业用地。相反，只有政府有权力垄断性地供应工商业与城市住宅建设用地。因此，城市的扩张是通过政府征用农民土地的方式进行的。
在现有政治与司法框架下，征用土地从根本上就把当事双方置于不平等地位：被征用的农民不可能与征用的政府进行平等的谈判。政府总是用暴力把自己的条件强加于农民，用极端低廉的价格征用到土地。补偿的标准本身就是荒唐的：政府征用显然是用于工商业，但补偿的标准却是根据农业产值来计算的。依据这样的计算公式，政府即使再慷慨，其实都是在欺诈农民。
从根本上说，这种征用制度剥夺了农民自我实现现代化的自由与权利。政府这样做，也许是为了保护耕地，但很显然，保护耕地跟保护农民权益，完全是两个不同、有的时候甚至互相冲突的概念。限制农民转换土地用途，迫使农民只能等待政府在其所拥有的土地上进行现代化，但当现代工商业体系在这里扩张的时候，农民却已经被排斥在外了。
这确实是一种其他国家都没有出现过的怪异现象：当农民所拥有的土地进行现代化的时候，农民却完全与其无缘。农民在法律上、制度上就被固定在现代化过程之外。“三农”问题在中国成为一个令人生畏的社会、经济、政治乃至文化问题、麻烦，根源正在这里。“三农”问题本身就是过去半个多世纪的城乡二元隔离制度造成的，目前的二元土地制度则继续把农民排斥在城市和现代化之外。
【相关阅读】
市民成为“房奴”
从市民的角度看，这种土地制度，让他们不得不为了住上房子而付出高得不成比例的成本，因为，政府垄断了住宅建设用地供应，而房地产商则垄断了商品住宅供应。
根据现有法律，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，也即向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府拥有的国有土地部分有两大来源：拆迁与征用。
拆迁其实具有重要的法律功能。尽管宪法以一纸条文宣布城市所有土地属于国有，但在事实上，这些土地却掌握在企业、居民个人手中。但是，通过拆迁，则可以把城市政府对于这些土地的政治上的所有权，落实为法律上的所有权，由此真正由政府支配用于出让。
政府征用农民土地，则是以低廉的价格，把原来属于农民集体所有的土地转化为政府国有。而尽管法律规定，政府征地只能用于公共利益，但由于法律已经规定，城市工商业与住宅建设用地必须向政府申请，所以，政府征地事实上必然大多数都是用于商业目的。而这一点也会促使政府严格禁止农民自行出让土地，因为只有这样，才能维护自己供应城市土地的垄断地位。
这种垄断地位，让城市政府大获其利。在拆迁与征用环节，政府几乎完全利用行政手段，压低补偿标准，但出让土地时却热衷于市场化。因为，政府垄断供应，可以非常方便地操纵供应规模与时机，在这种情况下，出让土地的程序越是市场化，价格越有可能被哄抬到非常高的地位。这些巨额地价款当然最终由购买房屋的城市居民承担。
政府作为垄断性土地供应商，几乎不可能向个别家庭及家庭组建的住宅合作社出让土地，能从政府那里获得土地的将是房地产开发商。事实上，出让土地的程序越是市场化，有能力从政府那里获得土地的开发商的数量就越少，一个市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化，消费者的可选择范围日趋缩小。
政府对城市土地的供应垄断，必然导致商品房供应的开发商垄断。这种双重垄断模式，被日本、中国台湾、新加坡等国和地区采用，在香港最为成熟，再通过香港传入内地。这是对古今中外通行的城市房屋解决模式的一种完全颠覆。在人类历史大多数情况下，即使在城市化、工业化之后，城市人口解决住房，通常也是家庭拥有土地———不管其所有权是否完整———并可自行建设房屋。所谓的香港模式则剥夺了家庭的这种自然权利，让所有城市居民仰赖开发商供应住房。
【相关阅读】
中国需要一场“新土改”
在内地，土地———房屋双重垄断模式已经成为一种双重剥夺机制：一方面，农民没有得到土地增值的，这些全部被地方政府及开发商占取，最重要的是，农民丧失了对土地的所有权，也丧失了自我现代化的权利；另一方面，城市居民则为住房付出巨大成本，这些成本当然也就是地方政府和开发商的，城市居民同样不享有土地的所有权，城市化变成了土地国有化运动。
这种模式导致了一种畸形的财富分布格局：财富向政府集中，向房地产商集中。随着城市化扩展，城市政府的财富大幅度增加，因为，它所拥有的土地规模越来越大。这些土地它可以随便变现。同样，房地产开发商几乎是最稳定、也的一个群体。因此，在典型的土地—房屋双重垄断的香港、内地，富豪中至少有一半都是房地产商。居民财富的大部分也沉淀到物业上，其他方面的消费则被迫压缩，越来越多的城市居民都成为“房奴”，为政府、开发商和银行打工。
让我们设想，假如城市居民可以直接到城中村，或到国有土地的农村购买农村土地自行建设住房，其价格肯定会比从开发商处购买商品房低廉得多，即使城市居民支付给农民的土地价款高于政府的征地价格。因为，这里节省了政府征地再出让土地、开发商建设房屋再出售房屋两个逐利环节，而这两个寄生性环节没有为土地附加任何价值，这两个环节无助于资源的有效配置，反倒扭曲了土地和房屋价格。
解决“三农”问题、解决房价严重偏离城市居民收入问题的治本之道，就是进行一场土地改革，最根本的一点，就是把农民对土地的权利归还给农民，让农民可以像城市政府支配国有土地那样，支配其集体所有土地，实现国内两类土地的权利平等。简单地说，就是允许农村集体土地直接入市，像城镇国有土地一样出让其建设用地使用权。
这样，城市化就不会变成土地国有化。当城市扩展到某个农民家门口的时候，他并不会失去土地，成为悲惨的“失地农民”，相反，他可以继续保有对土地的所有权，土地将成为他融入现代经济体系的渠道和资本。城市居民也可以通过与农民的谈判，获得远大于从政府那里所获得的对土地的权利，面对政府，市民的建设用地使用权其实是非常脆弱的，而如果面对的是农民，就是平等的权利主体。在双方的博弈中，市场自然地会生成复杂的土地权利关系，就像明清时代的江南农村。
有些地方已经开始初步进行土地制度改革。从2005年10月开始，广东实施《集体建设用地使用权流转管理办法》，据此，集体建设用地使用权作价入股(出资)，以与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。不过，该办法却仍然禁止将集体建设用地用于商品房地产开发建设和住宅建设。这个改革很不彻底。
中国需要一场触及根本的土地改革，那就是实现地权平等。
秋风，独立学者，现居北京。兼职北京天则经济研究所学术委员会委员、华中科技大学普通法研究所研究员、九鼎公共事务研究所研究员。从1998年以来，长期从事时评写作，为国内重要时政、财经媒体上撰写经济、政治、文化评论，部分文章结集为《为什么是市场》、《权力的现状》两书。来源 济南时报
【相关阅读】
近期频频爆出“土地零溢价”的新闻让业内猛然发现：在的上海，土地市场的时光已不复存在！回忆去年“一日三地王”的盛况还历历在目，7月至今63%新地底价成交或溢价率低于1%。对此，有业内人士分析：“开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前土地市场难复去年的活跃。”事实亦如此，以SOHO 中国、中星、万达、华侨城、苏宁等知名房企为首的抄底大军正加速围剿上海底价土地。9月开始，又有几块黄金地皮要出让，这或许将成为下半年土地市场低迷与否的风向标。
近期现象
住宅用地敏感度远高于商办用地
进入7月的上海，推地速度明显加快，而交易过程的“底价秒杀”则显得更快。
7月2日，龙华机场3号地块溢价0.87%。
7月16日，闸北313街坊、宝山罗泾港一地块底价成交。
5天后，闸北456街坊同样底价成交。
8月12日后2周内，又有13幅土地成交或溢价率低于1%。
根据同策研发机构的数据显示：7月至今，上海共成交27幅商住地块，其中溢价率超过1%的仅有10幅，占总数的37%。在这10幅地块中溢价率的也仅为87%，相比2009年同期溢价率动辄200%已经出现明显跳水。
“新政以来，企业拿地更为理性，尤其是商办用地更为明显。”同策分析师倪晓玲也得到事实的验证。8月13日，潘石屹底价拿下上海大虹桥地块，即使是8月25日龙华机场2号地块在房企78轮竞价的围剿下，溢价率也不过就是36%。
“住宅地敏感度远高于商办用地。”中原地产研究部经理龚敏总结到。据上海中原研究咨询部数据显示，2010年上海住宅地块出让平均溢价率为74%，而7、8月的平均溢价率为23.1%，并出现2幅零溢价的居住用地。商办方面，2010年出让平均溢价率为11%，7、8月的平均溢价率为12%。
“商办市场普遍溢价水平不高，是由于商办市场多为持有经营，因此风险比住宅市场更高，房企相对会更理性拿地。由此可见，一方面楼市调控制对土地市场影响相对比商品房市场滞后，另一方面由于土地存在区位差异也使得地价不可能象商品房市场出现整体回落。”龚敏分析的非常深刻。
【相关阅读】
中央调控政策效果初显 房价合理回归是大势所趋
专家分析
大多认为政策显效
“强势新政及政策预期是土地总体溢价率下降的直接作用力。”富阳控股有限公司执行董事张秀华一针见血的表示。相比张秀华的直接，中指研究院华东分院研究总监杜丙国的分析更为透彻：，政策调控不确定性直接导致开发商对于投资拿地更趋谨慎。第二，受上海供地计划的影响，下半年普遍预期住宅用地市场供应力度会加大，开发商并不急于出出手抢地。第三，土地市场交易规则的转变也在一定程度上促使开发商在投资土地上产生博弈的想法，抢地行为受到一定限制，也促进了土地交易溢价水平的下降。
不过业内人士表示，现在很多地方都出现了一些底价成交的土地，其中上海较为严重，但这也不足以说明新政显效，毕竟一些底价成交的土地比较偏僻，当然也不排除开发商预期降低的影响。而分析师薛建雄则爆料：市区有几块溢价低是内部原因，就是给原先高价拿地的开发商作补贴，其实是变象降价。
另一个有意思的观点是，上海美联物业副总经理丁伟并不承认当前地价已经处于偏低状态。他举例到：“北苏州路190号商服地块虽然是底价成交，但楼板价已经高达31691元/平方米。加上本身出让方定价高在8月已成交的一些地块也有体现。因此虽然6月至今土地市场多块土地底价成交，但因其起拍价格已较过去有一定程度的‘隐性溢价’。在此情况下依旧有多块土地吸引了大量开发商竞相关注。所以目前还只能说土地市场成交较2009年高溢价频现时有差距，但其实尚未到达真正所谓的低谷。”
尽管上述观点不一，但多数人士都承认是调控消退了拿地热情。
未来预判
抄底或将继续
“今年我们怀揣了60多亿现金在上海找地，现在才用掉不到一半。下半年继续。”8月29日，在庆祝SOHO中国进入上海一周年之际，董事长潘石屹又开始放出豪言。在成功抄底虹桥枢纽地之后，SOHO中国在上海的发展并不止步。事实上，等待下半年出手的并非潘石屹一个人。某网站近期调查显示： 56%的被调查房企预期在金九银十期间增加土地储备。48%的开发商认为地价还会下跌10%-20%。
而开发商的拿地豪情也是有条件可依的。根据中指研究院的数据显示：截止8月25日，上海总计推出住宅用地530万公顷，完成全年供地计划的48.2%，预计本年度下半年将推出500多万公顷的土地。
不过延续近期的低溢价率以及年关将至开发商的资金压力，业内人士普遍认为：房企不会轻易高价竞标，不少房企甚至开始调整发展战略减少拿地。
“从当前土地成交情况看，成交量下滑、溢价水平持续走低，而新房市场成交依旧没有根本回转，加上三、四季度央行加息时间窗口将至依旧是开发商心头大患，预计9月份以后土地市场总体上仍将有可能延续疲弱态势。”杜丙国的一番言论代表了大多数人的观点。【来源 新民晚报】
【相关阅读】
中央调控政策效果初显 房价合理回归是大势所趋
近期，上市房企纷纷出炉半年报，在中期业绩大增的背后，是房企股东和高管们对未来市场风云变幻更加稳健的隐忧。
记者注意到，已发布半年报的86家房企的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点，更较一季度下调了近2个百分点。
“低调”成中报关键词
保利地产在半年报中表示，行业调控已经成为“常态”，公司将加大二三线城市投资，及时调整产品结构，积极参与各地保障性住房建设。同时稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
金地集团也认为要在市场上更加“灵活”，下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价可能进一步下滑；为此，公司将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道、更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。
万科A认为随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。
此前，万科总裁郁亮表示，此次政府调控决心和力度空前，开发商去赌政策很危险，热点城市的市场供需关系正在转变，在拿地策略上，万科将始终坚持“不当地王”的原则，未来将会严控拿地成本。
下半年供货明显增多
从今年中报来看，多家房企由于去年大量拿地及加大项目投资，造成现金流为负，加上融资渠道不畅通，房企资金面明显趋紧。
万科董事会秘书谭华杰在8月11日路演时指出，在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的直接融资渠道，以避免当预售资金的使用受到限制后，在没有新的、可替代预售融资功能的金融工具的情况下，房地产行业的资金状况出现问题，对金融安全产生不利的影响。
从地产开发商自身的情况来看，下半年供给将明显增长已经是既定事实。根据四大地产巨头“万保招金”的半年报，它们的存货已经达到近2900亿元的历史新高。
以万科为例，其1119亿的存货占据四大巨头存货总额近40%，为四大巨头中者。1月份到6月份，万科完成的竣工面积128万平方米，仅占全年竣工面积计划504万平方米的25.4%。这么说下半年万科将会完成三倍于上半年的任务量。
业内人士指出，新“国10条”后，显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长，开发商销售压力加大和资金链趋紧，房价下调压力更大。(来源 北京晚报 记者 徐颢)
【相关阅读】
中央调控政策效果初显 房价合理回归是大势所趋
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
