[摘要] 日前中指研究院发布报告分析，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。
日前中指研究院发布报告分析，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。
资本市场的融资渠道也正对地产商收窄，原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司，近期已频频公告放弃或调整再融资计划。
尽管调控“组合拳”已连续打出两个月，但高高在上的房价并未有明显的回落。房地产商资金充裕，被认为是支撑新房价格迟迟不降的理由之一。但随着时间的推移，一系列调控措施的深入，资金压力已经成为房地产商不得不面对的严峻考验。
此前央行发布的一项统计数据显示，2009年房地产开发到位资金5.7万亿元，增长44.2%，当年末商业性房地产贷款余额7.3万亿元。央行分析称，其中以定金及预收款为主的其他资金同比增长71.9%，国内贷款同比增长48.5%，构成房地产开发投资的主要资金来源。但现在，销售成交的低迷以及信贷的收紧，让这一主要的资金源头走向“枯竭”。
先看销售。从4月中旬“新国十条”举措出台之后，火爆的房地产市场成交量立即进入冰封期，一线城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信贷近日的研究报告称，华润置地5月份销售额同比下降68%，环比下降64%。按照此前预计的2010年销售目标270亿元，华润置地目前仅完成24%，是5月份销售量跌幅最凌厉的内地房企龙头股之一。这还只是冰山一角，部分城市的成交数据下滑明显。以北京为例，统计显示，6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个项目出现“零成交”。在刚刚过去的2009年，成交量的步步走高，让房地产企业快速回笼巨额资金，并支撑其迅速扩张，也因此出现争当地王的疯狂一幕。时过境迁，销售急跌的数据背后，恐怕是地产商资金链的逐步收紧。
信贷的收缩则是本轮调控措施的锋刃利剑。信贷的高增长，被认为是过去一年半房地产企业敢于高价拿地的动力之一。2009年内地房地产行业贷款同比增幅高达38.8%，同期的住房按揭贷款和开发贷款的同比增速则分别为43.3%和31%。研究认为，不论将数据与内地以往的增速比较，还是与近年全球主要国家和地区比较，发现房贷有飞涨的趋势，而楼市泡沫破裂前，贷款多为宽松且增速偏快。但调控新政显然扭转了这一趋势。6月15日,银监会公布的2009年报重申，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。日前中指研究院发布报告分析，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。
地产商资金的压力还不止于此。
资本市场的融资渠道也正对地产商收窄，原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司，近期已频频公告放弃或调整再融资计划。据WIND统计,在申万行业分类中,有102家上市公司从事房地产开发业务，其中自2009年以来，已公告增发事宜但还没有实施的上市房企有38家，拟募集资金超过1000亿元。现在这些计划正逐步走向“流产”。去年就宣布112亿元再融资计划的万科，到6月份已经是融资计划时间表的最后一个月；而此前5月12日，招商地产发布公告，宣布该公司拟撤销去年发布的不超过50亿元的非公开增发方案。有研究者表示，目前市场环境下，地产企业的股票融资难度较大，如果再融资遇阻，尽管对万科等龙头公司资金链影响并不是很大，但对于某些企业冲击较大，当调控政策持续到2011年时，有30%的地产上市公司会出现较大资金缺口。
输血的源头被收空同时，抽血的压力也在增大。土地增值税清算的严格征收，正成为悬在地产商头上的一把达摩克利斯剑。此前，国家税务总局分别在5月26日和6月3日出台两个针对土地增值税清算的通知，要求土地增值税清算从严征收，这一措施被认为将会对房地产企业产生重大影响。土地增值税全额征收政策出台后，一些地方税务部门已收到予以严格执行的通知。有研究者表示，尽管全额缴纳土地增值税不会影响开发商的利润，但会对其现金头寸产生巨大冲击。申万万国的分析师测算，土增税对上市现金流的整体影响在5%左右。国泰君安分析师表示，一些公司2009年末应付的土地增值税（预提）占现金比例较高，若年内清算可能面临较大的现金流压力。
房地产成交量大幅下滑，但房价依然没有明显回落，重要的原因就是地产商自恃资金尚且充足，可以应对低迷，等待转机。但现在，当资金压力逐渐显现时，地产商已经到了调整销售策略、放弃幻想的时候了。分析称，地产公司暂时还不会出现资金链紧张的问题，但行业高杠杆率的特点决定了如果在销量持续低迷，信贷保持紧缩的情况下，地产商的紧日子将会很快到来，下半年房价调整的压力也会加大。有业内人士则直言，对于开发商来说,目前的融资渠道,就是赶快卖房子。
龙头企业一向被认为是市场的风向标，万科的一言一行就备受关注。万科总裁郁亮日前表示，“小心驶得万年船”，发展商应当从上次市场调整中吸取教训，积极应对市场变化，通过加快销售回笼资金才是最重要的。郁亮进一步坦言，当企业资金非常紧张的时候，降价促销是常见的应对措施之一。但资金充裕并不是拒绝调整价格的理由，至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化。（来源：金融时报 赵洋）
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昨日，万科董事长王石来南京参加上海世博会“环境变化与城市责任”主题论坛，和论坛嘉宾一起交流关于绿色建筑的理念。对于当下的房地产市场形势，他笑而不答。在他看来，当下的经济形势、楼市走向，和登山探险一样有着太多的不确定性。
造绿色建筑开发商不缺钱
“根据中国城市建筑标准，达到级别绿色三星标准的节能住宅建筑，至2009年中国只有一栋，但是在今年，万科在中国将有面积超过100万平方米的绿色三星标准建筑开工。”在谈到绿色建筑时，王石坦言，绿色建筑的成本肯定是要增加的，但这个成本的增加并不能成为中国发展绿色建筑的障碍。这部分成本需要三方来分担，一是政府应该来为节能埋单，给予一定的补贴。二是开发商应该承担一部分成本，三是消费者要掏更多的钱。
王石在演讲中坚定看好绿色建筑的市场前景：“目前，成本不是最主要的问题，开发商的利润比较高。如果自己不埋单，将来竞争激烈的时候，可能就会错过这个机会了，这是我的观点，现在要更好地珍惜这样的机会，承担开发商的责任。”他表示，在现在的开发商中，只有5%开始考虑做绿色建筑，但相信很快会有更多人加入进来。
未来形势不确定
2008年楼市遇冷时，王石鲜明地抛出了“拐点论”。而这次王石则是低调了许多，在被记者追问当下楼市走向时，王石只是微笑地摆手，一语不发急急走开。不过，在论坛上谈登山、谈节能，王石都尽量避开楼市的字眼，不过最后还是绕不开他作为著名房地产商的身份。“在和您的同行———其他的地产商交流的时候，现在最让他们头疼的是什么问题？”论坛主持人抛出了这个问题。
王石几乎不假思索地答道：“是国家宏观调控，不是建筑成本问题。”他进而表示，在目前楼市宏观调控的背景下，万科当然也受到了影响。但是这才显出产品竞争力。“原来很简单，房价一直上升，消费者买了就增值。反而现在真正的购买力开始到了，消费者开始挑拣了。”对于当下的楼市现状，王石言语很淡定：“如果没有竞争，大家都在赚钱，没人倒闭，这个市场是不可能健康发展的。”王石随后又表示：“未来是不确定的，这是点。第二点，我们如何让人看到未来美好的一方面？第三点，也要准备不美好的未来可能会到来，届时我们将如何去对应。”他表示，这是自己在野外探险和登山中的一大感悟。他说，登山中曾有山友遇难，而自己活着回来了，这很幸运。他接着感慨道，经济形势有太多的不可预知性和不确定性。“我们要学会在不确定性中往前走。”
环境保护拒绝一次性用品
王石应该是最能“玩”的开发商了。他形容自己不在山上就在海上。他表示，自己在寻找城市生活和自然的一种平衡。“你到山里接触恶劣的环境，你会喜欢，并且珍惜城市的环境。”在论坛上，王石还展示了自己的“道具”，他掏出自己随身携带的绿色手绢，表示自己现在不是用餐巾纸。接着端起会场桌子上的瓷杯说：“这是可以重复使用的，我现在拒绝饮用矿泉水。”王石说，从大自然中回来，自己有了许多新的习惯，更加珍惜现代文明带来的好处，开始对一次性筷子、一次性杯子说不。今年王石作为登山队员成功登顶珠峰。他介绍这次“玩”的成果时说，从北坡攀登珠峰的队伍在6500到8000米的高度捡了3.44吨垃圾，其中包括160多个空氧气瓶。这对于他是一笔珍贵的“战利品。”此前，他想把这些氧气瓶作为展品，带到世博会的万科展馆上去。“但每个氧气瓶就像一个小炸弹，不要说167个，1个都不让带进来。”这一计划苦于世博会的严格安保未能如愿。遗憾之余，王石另想了一个办法，正在委托艺术家把这些废氧气瓶做成一个装置艺术作品。这一“玩艺术”的设想得到了上海世博局的青睐。“本来是想放到万科馆，上海世博局建议把这个雕塑放在中国馆，以表现我们对环境的尊重，反思人类在自然探险过程中对自然的破坏。
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