[摘要] 商品房成交量下降后，有越来越多的媒体关注房租上涨，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。
商品房成交量下降后，有越来越多的媒体关注房租上涨，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。
有人认为是房价下跌惹的祸，楼市新政后房屋租赁需求提高，从而导致租赁价格提高。次要原因包括进入大城市人员增加、动拆迁周转户增加，CPI上升预期使房东提价等。
认为房价下挫导致房租上涨的看法极其错误。
房租反映的是住房的刚性需求，与实体经济、收入与通胀等因素挂钩。当某个城市的刚性需求居高不下，且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住，这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关，通常而言，租金占据收入的10%到30%，极端者可以高达50%。一旦超过极限，租房者无法承受高租金，有两个选择：一是转向低租金住房或者隐性降低租金，这些城市群租、胶囊公寓等低租金房将大行其道;二是租房者离开高租金城市，使这些城市空心化。
房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的预期主导。在消费品市场在高中低端要求，租赁市场同样如此，不同的租赁房满足不同收入人群的要求，一旦房屋租赁高高在上，消费者只能闻风而逃。
这与商铺较为相似。虽然商铺价格民也会产生泡沫，但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价，但最终要由商铺的购买者或者承租者买单，如果城市、区域的商业不发达，或者商铺区域位置不佳，就会沦为死铺，乏人问津，投资者不得不自认倒霉。
投资商铺者需要的是对于某区域未来实体经济、商业生态发展的把握，需要经过实体经济的考验，而不能像商品房一样，卖弄增值预期忽悠接盘者。如海宁皮革城发展势头旺，隔年商铺租金翻番，以至于产权拥有者惜售，但租金超过承租者出售皮革的毛利时，或者皮革产业下挫时，商家便不再进入该商业领域。
与单纯的资本市场泡沫不同，房租也好，商铺也好，最终与实体经济相连，与收入挂钩。
目前一线城市房租价格上升，是房东对承租者承受能力的试探。如果房东上涨30%，而租房者依然趋之若鹜，就说明以往低估了承租者的承受力，此时以往的商品房投资者就会转型成为寓公，靠弥补商品房投资成本。如果房东上涨10%，问津者了了，房东提高租金的如意算盘就会落空。目前调查的情况是，大部分承租者无奈承受租金上涨的压力，这既说明我国法律缺乏对承租人的保护，也说明上涨幅度在承租者的临界点以内。
房租上涨成风，承租者大多无奈接受，这就说明在商品房投资主导的时期，租金价格被人为抑制，我们有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市发展的意愿，也低估了一线城市房地产市场的通胀情况。
在房地产市场价格体系的常犯错误相辅相承，或者把商品房当作一般的消费品，认为跌30%就能止住。事实上，房地产作为最重要的投资品，一直以风险与预期作为定价依据，只要银根浸水、融资杠杆长、接盘者多就能涨上天;或者把租赁房当作资产泡沫的源头，要知道，租赁价格是人们收入与经济环境的体现，不可能脱离实体经济的环境涨到天上去。
北京租赁价格上升，实在是因为太多的人希望在资源过度集聚的大城市或者发展，以承受高租赁价格的不公待遇为代价。而与房屋成交量下挫、房产新政毫无关系。相反，房产新政出台，倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。（信息来源：叶檀博客）
6月26日，国土资源部总规划师胡存智在“中国房地产2010年夏季峰会”上透露，国土资源部将大力推进城乡建设用地增减挂钩工作。经过测算，预计将置换出10%的农村建设用地指标。
这意味着，约2700万亩农村集体建设用地转变为城镇建设用地。农村土地分为两种，一是耕地，保有红线为18亿亩;一是集体建设用地，主要包括农民宅基地、村庄建设用地、乡镇企业用地。
胡存智表示，长远来看，城市房地产开发用地能得到充分的保障，尤其是中小城镇的房地产开发，不会出现土地供应短缺的问题。
但是，这并不意味着城市房地产用地可以无限制大规模供应。
城乡建设用地增减挂钩重点用于小城镇和产业集聚地就地推动工业化和城镇化，他表示通过增减挂钩结余出来的土地，希望在县域内使用，要原地工业化和城镇化。
而对于房价上涨较快的城市来说，仍要坚持通过严格的土地定向供应政策和查处囤地捂盘行为，来实现土地集约节约利用和保障房地产用地的协调。
城镇化用地有充分保障
建设用地增减挂勾，实际上是在城市近郊或者远郊开展建设用地的整理活动，把项目区里的新老建设用地挂钩进行土地整理，从而划拨新的土地资源。同时把若干需要复垦的农村土地建设用地和城镇准备新用的建设用地共同组成新的项目区，对项目区里的土地进行复垦以及建设新的项目。
按照国土资源部的测算，大约有10%的农村建设用地要自然纳入到城镇中，变成城镇建设用地。目前的统计数据显示，农村建设用地约2.7亿亩，10%的农村建设用地自然纳入到城镇中，也就是可增加2700万亩的城市建设用地。
按胡存智的说法，这部分农村建设用地的自然纳入要通过建设用地增减挂钩来实现。
胡存智算了一笔账，这一轮的城市土地规划，是按照2020年城镇化率达到58%来进行安排的。按照每年城镇人口至少增加一个百分点来看，一年应该有1500万-1800万人进入城镇。如果按照人均100平米的用地计算，每年至少需要城镇用地225万亩。
胡存智表示，利用城乡土地增减挂钩制度，这一用地增量能得到充分保障。
房地产供地差别化
虽然对于城市房地产用地来说，其未来有两个供应格局：城镇新增建设用地和农村建设用地流转。
按照胡存智的设想，城乡建设用地增减挂钩将有利于缓解二、三线城市城镇化进程中的城市建设用地供应。城市新增建设用地量与农村减少建设用地量挂钩，保障供应之余也为18亿亩耕地“红线”创造天然屏障。
今年年初，山东省国土资源厅副厅长王玉志表示，作为增减挂钩制度的试点地，山东省已批准试点项目区138个，周转指标近10万亩。有效缓解了山东省城镇建设用地供需矛盾。
城乡建设用地增减挂钩工作虽然可以使二、三线城市的供应得到保障，然而对于土地供应紧张的北京、上海、深圳等一线城市而言，其土地供应仍然承受着一定的压力。
以上海市为例，本报从上海规土局获得的数据显示，按照上海市以及区县2010年推进重大基础设施建设、重点产业发展以及民生工程实施的实际用地需求，上海市2010年新增建设用地计划7000公顷。
然而2009年国土资源部安排下达上海市2010年度新增建设用地计划仅仅只有5000公顷。需求与供应之间存在着近2000公顷的差距。
为了保障土地供应，上海市国土部门一方面运用增减挂钩制度盘活沉积散落在上海的农村集体建设用地，另一方面则加大存量土地盘活利用力度，加大闲置土地处置力度，积极推进低效用地的“二次开发”，力争实现集约利用土地。
胡存智表示，土地供应除了按照城市进行差别化供应外，对于房地产用地也按照产品结构实行差别化政策。国土部要求城市将70%的住宅用地供应给保障房、政策房和中小套型普通商品房，保障民生放在位。
而对于70%比例以外的房地产用地供应，不得向别墅、高尔夫球场等项目供地，同时对囤地企业进行查处。
方鸿铭控股是国内的高尔夫地产开发商之一，方鸿铭控股董事长李皓对记者说，之前很多高尔夫项目都是配套住宅用地供应的，开发商一般通过住宅出让回收成本。但是，最近严控的土地政策，让国内高尔夫行业几乎再没有新增的项目。（信息来源：21世纪经济报道）
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