大家目前关注的,是杭州房贷利率松动的消息。事实上,在10月份的时候,的重点一二线城市,房贷利率就出现了松动的情况。
房贷利率的松动,是比房价下跌还重要的一件事。
因为,目前大多数买房群体,都会面临以下情况:
房价下跌的楼盘你不想买,地段不好,户型差,品质不好,总之,不是心里的意思,而地段好的,品质好的,喜欢的房子,就是不降价。
所以,看到类似的《深圳打七折的房子来了!》《没买房的恭喜啦,打三折的房子要来了!》这种标题,不买房的网友们欢欣鼓舞、转发点赞,买房的朋友们,是要在心里骂娘的:打七折的是法拍房,打三折的是保障房,跟老子有一毛钱的关系???
真真正正付出真金白银的买房者,最讨厌以上标题党,因为他们真正在意的是:买房的成本。
房价跌10%,房贷利率涨30%,空军才会笑,买房者会抱头痛哭的。
但房贷利率下调,是一个不可逆转的大趋势。
闺蜜坐标南京,办房贷的时候,原定银行按照上浮5%办理,结果银行推辞,说上浮5%的房贷额度没有了,如果接受上浮10%可以10天内放款。闺蜜比较头硬,坚持5%,不然换银行。最后,银行竟然也按照5%放款了。
在楼市不景气的时候,银行之间也是需要抢夺优质客户的。适当给客户优惠,是一种揽客方式。
这个逻辑,和链家在上海上调3%的中介费是一样的。因为楼市不景气,市场上客户就那么多,上调中介费,是链家在具有垄断地位的情况下,“以退为进”,提高收入的方式。
银行和链家的策略完全相反,但对于市场判断,都是一致的。
如果说利率影响的是买房成本,那么信贷就决定了房价的短期走势。
我们来看看,8年内的个人购房贷款数据,虽然数据不多,但是信息量巨大。
| 个人购房贷款余额(万亿) | 新增额 度(万亿) | 增长率 |
2010 | 6.18 | 1.40 | |
2011 | 7.14 | 0.96 | -31.51% |
2012 | 8.10 | 0.96 | 0.24% |
2013 | 9.80 | 1.70 | 76.88% |
2014 | 11.52 | 1.72 | 1.18% |
2015 | 14.18 | 2.66 | 54.65% |
2016 | 19.83 | 5.65 | 112.41% |
2017 | 21.86 | 2.03 | -64.07% |
2018 | 24.88(前三季度) | —— | —— |
地产多军任泽平有一句非常出名的话:房地产走势长期看人口,中期看土地,短期看金融。
小编更进一步的解读是:10年走势看人口,3年走势看土地,1年走势看金融。
2011-2013年
11年、12年信贷收紧,楼市不景气。
13年信贷也放宽了,但还不够猛烈,一线楼市、沿海城市上涨。三四线起不来。
2014-2016年
14年信贷收紧,房地产又萎缩。
16年信贷新增额度的增长率是112%,比2015年的增速翻了一番还多。所以16年是楼市上涨的起点。信贷增长率又和一线城市房价上涨密切相关,可以估计是一线房价涨幅的一半,56%。
2017年-至今
出来混总是要还的。16年放出的天量信贷,17年央妈是拿不出这么多钱来了。所以,这两年,猫叔一直听银行的朋友抱怨,一直说额度紧张,房贷审核死慢死慢的,批贷需要一点点的放款。
17年信贷收紧,一二线楼市限购限贷,流动性紧张,大家排队摇号买不到房子,增长率跌到了-64.07%。
18年信贷稍微宽松了,但贷款增速越来越低。央行数据显示,三季度末,个人住房贷款余额24.88万亿元,同比增长17.9%,增速比上季末低0.7个百分点。18年是相对平稳的一年。
短期来看,信贷的走势和房价确实是密切相关的。年薪1500万的任泽平,诚不欺我。
但18年信贷适度放松,也是叠加了三四线房价上涨,三四线目前的虚火还在烧着,所以18年的信贷,主力是三四线贡献的。
那么2019年的信贷怎么走?我们要有一个共识就是:这一轮金融周期,2017年是信贷收缩最严格、流动性最差的时候,2019年不可能比2017年还差。
信贷紧缩,是楼市下行的前提。
从这个角度来说,性的大幅度下跌是不存在的。
如果不出现调控现象,这一波只能一二线涨,三四线不涨或者下跌。
因为有政策的引导,最理想的情况是一二线城市,以及超级一线城市群周边的小城要下跌,而三四线的投资客,高位站岗就可以了,通过长期的通胀,消耗掉短期积累起来的泡沫。
19年,我们依然会看到调控和市场两重力量的摩擦、碰撞。虽然存在不确定性,但是要有乐观的心态。
未来的一年,应该是刚需最幸福,最从容上车的一年。
对市场保持敬畏,
对中国经济长期看多。
我喜欢在大家质疑的时候,提前发声:
比如判断房屋质量问题
比如推测接下来要下调的城市
一旦真正这个时刻到来,这些现象聚集,那么就不必再发声了。以免引发恐慌情绪。 你们懂的。
最后多说一句,买房就是理想向现实屈服的过程。
的时机不一定能买到最心仪的房子。
有限的购买力买到最心仪房子的可能性大概率是0。
但有能力买到一二线城市的房子,依然是非常幸福的一件事。
这个道理,是一位在国外租房的朋友告诉我的。
在中国,一个30岁的年轻人有一套一二线城市的房子,是习以为常的现象,但是在国外,别人会觉得不可思议,房子这么贵,你怎么买得起。
不是外国人租房的观念多么与时俱进,而是他们真的买不起,所以租房是人人可以接受的,租房成为了“普世价值。”
等我们真正成为发达国家,我们的租房观念和国外接轨,那时候,年轻人买得起一套房子,我们也觉得不可思议。
那个时候,买房已经成为上世纪的历史。
而未来的人,才知道我们多幸福。
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