因为限购政策的影响,住宅市场上一部分的投资人群被挤压至公寓市场,他们与部分自住群体一起,构成了关注公寓市场的主要人群。据房天下数据监控中心显示,公寓产品在无锡市场占比仅20%,但因其总价低、多元化、附装修等特性,在限购后热度不断升温,青睐这类产品的客群也在不断扩大。
全市超30余在售公寓产品项目带装修、小面积成主流
据房天下数据监控中心统计,全市在售的公寓产品数量中,新吴区数量居多,其中约一半数量公寓产品是带装修,该区域公寓面积涵盖26-130㎡,其中以30-70㎡小面积段为主,价格区间较大,单价从7k/㎡到2万/㎡不等;梁溪区的公寓以现房为主,单价基本在1万/㎡以上;锡山区和惠山区的公寓产品数量虽少,但因价格亲民、产品有特色,也吸引了不少购房网友的关注;滨湖区公寓产品数量不断增补,基本均是小面积,且带装修产品居多,单格均高于1万/㎡。无锡公寓产品一直不温不火,但住宅限购后公寓项目悄然走俏,成为不少购房者的另一个选择。
无锡公寓产品一览表 |
项目名称 | 区域 | 项目标签 | 主力户型 | 均价 |
阳光100喜马拉雅 | 滨湖区 | 酒店写字楼带装修 | 47-94.6㎡ | 20000元/㎡ |
红星大都汇 | 滨湖区 | 复式公寓,带装修 | 34-38㎡ | 16000元/㎡ |
无锡万达城 | 滨湖区 | 酒店式公寓,现房,全托管 | 40-66㎡ | 15000-20000元/平 |
中海凤凰熙岸 | 滨湖区 | 复式公寓,带装修 | 32、39㎡ | 10000-13000元/平 |
嘉德水韵金阁 | 滨湖区 | 现房,平层 | 35-89㎡ | 18000元/㎡ |
无锡恒大财富中心 | 滨湖区 | 酒店式公寓 | 55-89㎡ | 14000元/平 |
时代国际 | 梁溪区 | 带装修 | 53-102㎡ | 13000—16000元/平 |
小天鹅品园 | 梁溪区 | 70年产权,民用性质 | 52㎡ | 12000元/㎡ |
恒威中央领地 | 梁溪区 | 现房 | 48-56㎡ | 16000元/平 |
苏宁广场 | 梁溪区 | 现房 | 204㎡ | 17500-18000元/平 |
圆融广场 | 梁溪区 | 现房 | 40-58㎡ | 10000-11000元/平 |
五洲国际广场·银河城 | 梁溪区 | 酒店式公寓,现房,全托管 | 41-70㎡ | 8700元/平 |
光华时代广场 | 梁溪区 | loft挑高4.6米 | 34-96㎡ | 14000-15000元/平 |
金盛华彩荟 | 梁溪区 | 商住酒店式公寓 | 50㎡ | 待定 |
耘林生命公寓 | 新吴区 | 现房,适老化,带装修 | 70、95㎡ | 19000-20500元/平 |
金科米兰尔家公寓 | 新吴区 | 带装修、智能公寓、两室一厅 | 27-35㎡ | 13000元/㎡ |
启迪协信中心 | 新吴区 | SOHO公寓,宜居宜商,带装修 | 42-68㎡ | 10000元/㎡ |
中邦欢乐颂 | 新吴区 | LOFT挑高公寓 | 30—60㎡ | 10000元/㎡ |
万科V+米寓 | 新吴区 | SOHO公寓,宜居宜商,带装修 | 26-29㎡ | 总价33-40万/套 |
四季公寓 | 新吴区 | 现房 | 35-130㎡ | 8500 |
信运现代城 | 新吴区 | 商住公寓,现房 | 37-60㎡ | 7500元/平 |
长江一号 | 新吴区 | 现房公寓 | 49-115㎡ | 9000元/平 |
南方港湾城 | 新吴区 | 现房 | 60、102㎡ | 7200-7700元/㎡ |
长泰·悦公馆 | 锡山区 | 地铁旁,挑高公寓,毛坯/精装 | 45-50㎡ | 11000元/㎡ |
深港亚太中心 | 锡山区 | 地铁旁,LOFT公寓,现房 | 50-100㎡ | 8500-10000元/平 |
太平洋城中城天一公馆 | 惠山区 | LOFT挑高公寓,双钥匙入户设计 | 50-55㎡ | 8700元/㎡ |
万荟城 | 惠山区 | 带装修 | 40㎡、45㎡、38㎡ | 8800元/㎡ |
中威国际公寓 | 惠山区 | 现房 | 41-147㎡ | 6300-6500元/平 |
无锡奥凯城市广场 | 惠山区 | 平层公寓,地铁沿线 | 30-40㎡ | 待定 |
无锡公寓产品升级多元化细分公寓脱颖而出
目前公寓市场产品已整体进入升级和细分化市场,除了价格上的细分,甚至针对不同区域不同客群也有了更为针对性的产品。根据目前无锡市场上的几种公寓功能,大致可以将公寓细分为服务型、商务型、居住型三类。服务型公寓即酒店式公寓,作为类住宅产品,面积小总价低,在投资风险和方面,要优于遍地的商铺和写字楼。商务公寓,40年产权,一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公,具备写字楼功能,但价格相对写字楼较低,租用更具灵活性。居住型公寓,一般产权70年,民用水电,目前无锡这类公寓产品较少。
值得关注的是,公寓设计中挑高设计的LOFT公寓产品,复式结构让整个公寓空间利用率更高,有楼上楼下,动静分离,私密性强。在针对无锡市场公寓的走访中我们发现,中邦欢乐颂、深港亚太中心、红星大都汇等项目的公寓产品均采用此类型。与普通住宅相比,酒店式公寓和LOFT公寓对地段的要求更高,更优的地段往往意味着更高的投资回报。此外,房天下专业人士提醒购房者,选择靠谱的酒店式公寓和LOFT产品,除了在购买时考虑其地段,价格、户型等因素外,一定要对开发商与物业提供的后期服务进行详细、谨慎的考察。如服务跟不上,价值增长速率慢,投资将会大打折扣,资产管理更是堪忧。
另外,适老化、双钥匙入户、智能化,全托管等多元化概念越来越多地融入到了公寓产品中。如新吴区的耘林生命公寓产品无论是在建筑设计还是在配套规划上都体现了养老理念;惠山区的太平洋城中城天一公馆开发了无锡“双钥匙入户”的loft公寓产品,买一套得两套。而无锡万达城和金科米兰尔家公寓的公寓产品均可提供酒店式托管服务,业主省时省力,对投资者来讲是不错的选择。
公寓小户型成香饽饽公寓产品的投资一定高吗?
限购之后,公寓产品成了市场香饽饽,公寓产品之所以受市场欢迎,其原因有四点。,不限购不限贷。楼市限购政策后,不少购房者没有购房资格,但是商业公寓产品不限购不限贷,是不少人自住和投资的选择;第二,公寓用途多样性。公寓产品可以用于自用,亦可以用于投资,甚至可以用来办公,公寓用途是丰富多样的;第三,低总价低门槛。公寓产品面积段偏小,因而整体总价较低,对购买者来说门槛并不高。据房天下数据监控中心显示,2017年下半年以来,无锡公寓项目受关注度不断升高。数据显示,那些地理位置好、交通便利的公寓更受购房者喜爱,因为当前公寓以出租为主,相对来说,那些配套齐全、交通便利的公寓更受租客欢迎。
对于投资人群来说,最为关注的则是投资。一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套金科米兰尔家公寓买的时候是40万,每月租金为2000元,那根据粗略的租金计算公式:
租金=(月租金*12)/购买房屋总价=(2000*12)/40万≈6%。
当然,公寓出租后,租金也不会一直不变,如果该区域房价上涨,那租金也会随之上涨,也将更高。总之,影响公寓投资的因素很多,投资公寓时除了要考虑外,潜力也是衡量公寓项目是否值得投资的另一个重要因素。
当下,公寓产品逐渐成为小户型产品发展的一个新方向,也成为人们让固定资产保值增值的一种新途径。无锡住宅限购,购置一套属于自己的公寓,既可以满足自身居住需求,又可以在未来转手或是出租,亦可以作为未来养老的一种保障,无论是物质上还是精神上都是一笔宝贵的财富。不过要提醒大家,每种形式的公寓都有具体的适合人群和功能,选择适合自己的公寓类型,才能获得自己最想要的生活。
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