[摘要] 近来,上海、深圳两地接连推出楼市调控新政,以抑制年后启动的一波房价极速飙升风潮
近来，上海、深圳两地接连推出楼市调控新政，以抑制年后启动的一波房价极速飙升风潮。与此同时，网上也流传出一份江苏省关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的有关文件。而该文件中严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”的新提法，也成为了市场关注的焦点。今日，记者从业内人士口中获悉确切消息，先前网传的江苏调控新政眼下已悄然落户锡城，且已有几家国有银行率先开始执行新的“首套房”认定办法。这也使得锡城购房者在办理按揭过程中，或遇上介于先前首套房和二套房之间的所谓“1.5套房”的优惠政策。
首套房认定出新政
有别于上海、深圳两地调控政策，此次江苏出台的调控政策文件中出现了严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”这一新提法。那么，这两个看似有些相近的名词在实际操作中究竟如何区分？记者从一份已经在银行内部流传的《关于规范个人住房贷款业务相关问题的通知》中了解到，对于“首次购买普通住房”的认定标准，银行采取的办法为：对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。而借款人及家庭成员信用报告中无住房贷款记录且通过其他途径无法准确获取借款人购房信息的，借款人在签署首次购买普通住房声明后，方可既享受首次购买普通住房政策。
虽然这样的表述看上去有些“绕弯弯”，但银行业内人士指出，其实简单来说，就是“认房又认贷”。即买房人名下没有房子，也从未有过贷款记录的，就认定为“首次购买普通住房”。这类人群一般是真正的刚需买房人。而先前贷款已经结清，无论名下有几套住房，只要再次购买普通自住房的这类情况，则被认定为“首套普通自住房”。
但值得注意的是，由于先前我省对于“二套房”的认定办法为：贷款买过一套房，若贷款未结清再次贷款买房算作二套房；个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。这就使得新定义的“首套普通自住房”的情况介于“首次购买普通住房”和“二套房”之间，因此在申请过程中，银行要求的首付比例和给出的利率优惠上，或将出现所谓的“1.5套房”的新办法。
国有银行率先响应
记者得知，事实上从本周二开始，我市有2家国有银行已经率先开始执行这一新的认定办法。
其实在此次江苏调控政策未出台之前，我市各家银行执行的是春节后落地的首套低首付2成的政策。即首套房贷款低首付比例原则上低为20%，二套房原则上低为30%。而根据节后一段时间的实际操作，大部分银行给出的政策为首套低首付20%，贷款利率普遍为基准利率8.8折；二套房首付则为30%-40%不等，利率为基准利率的1.1倍。
不过，此次新政中“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”的新概念，也为银行按揭贷款的优惠政策让打开了更多的想象空间。某国有银行信贷经理徐先生即表示，针对被银行认定为介于“首次购买普通住房”和“二套房”之间的“首套普通自住房”这种情况，各家银行或会采取差异化政策。在首付比例上或许要求25%，也可能上浮至30%。而在实际贷款审批中不难发现，我市绝大多数购房者都属于改善型需求，所以大部分都会被纳入“首套普通自住房”的范畴，对于购房者来说，首付比例门槛会有一定程度的上升。
银行人士同时表示，由于已有国有银行开始执行新政，因此其他银行后续跟进的可能性很大。但此次调整或更多集中于首付成数上，对于购房成本关联大的贷款利率优惠，相信不会产生直接影响。
锡城房价相对平稳
采访中不少银行人士表示，此番上海、深圳乃至江苏出台楼市调控政策的意图显然十分明显，即希望房价不要非理性上涨。相比之下，北上广等一线城市年后房价飙升，从我省来看，南京，苏州等地短期内的房价涨幅也较大。但值得注意的是，无锡近期房价虽然也有明显的上涨趋势，成交量也逐渐放大，但与之前提到的城市相比，仍然属于正常范围内。即便是涨势好的滨湖区相关楼盘，节后的涨幅也仅在10%左右，有些区的楼盘甚至没有上涨。因此，银行在新政执行过程中，也会根据当地的情况采取灵活差异化的政策，可以预计的是，至少从目前来看，新的调控政策对于锡城购房者来说影响应当十分有限。
有趣的是，一份在网络上新鲜出炉的“2016年买房容易的城市”评选中，无锡更是高居首位。数据显示，目前我市首套房贷款平均利率仅为4.38%，利率是第三低的城市。与此同时，房价上涨也相当平稳，每平米均价尚未超过8000元，远低于同在长三角地区及沪宁线上的周边城市。
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