[摘要] 市场往往很戏剧化——试图改变预期的时间可能会长达半年甚至一年。
市场往往很戏剧化——试图改变预期的时间可能会长达半年甚至一年，但预期改变，也许只发生在一瞬间。
过去一个月的成交量，在一周之内就完成了。上周，无锡市商品房成交面积突破55万方，而去年3月全部成交面积仅47万平方米。面对这一成交体量，业内人士对现有库存去化周期重新进行了评估，说法不一。虽然按照常规统计方式计算，目前无锡商品住宅库存去化周期仅从18个月降至17个月。但有乐观者甚至认为，如果上周55万平方米的去化速率持续，商品住宅库存仅够3个半月的支撑。也有人表示，现在144平方米以下的已不能叫库存，应该只是叫货包而已。
■楼市进入“暴走模式”
一周卖掉了一个月的量
上周，全市商品房成交面积突破55万方，再次刷新历史记录。市房屋管理中心数据显示，上周共备案成交套数4893套，增幅67.40%。其中商品住宅备案成交面积为532153.95平方米，增幅63.90%，备案成交套数为4637套。
相比于年前一两百的单日成交量，开春以来，日成交量频频走高，从四五百到六七百，上周六商品房成交量达到802套，已接近一线城市单日成交体量。此外，上周商品住宅日均成交662套，这是什么样的概念？对比一下省内另外两个楼市交易火热的城市，南京上周的商品住宅日成交量在400多套，而苏州市仅有300多套。
二手房市场也毫不逊色，大众房产数据显示，上周无锡二手房成交1053套，环比增幅32.6%，成交面积106784.18平方米，环比增幅28.0%。其中3月8日与3月10日的成交量都突破了200套，分别是202套和213套。
经过3月份的深度博弈之后，楼市上涨通道已经打开。在这一波购房大潮中，滨湖区多个楼盘已经于2月底、3月初调整定价，紧随涨价脚步的还有新吴区的部分楼盘。据了解，目前已经重新调整定价的楼盘中，虽然大多数地产项目确实在原有房价基础上有所上调，但其中仍不乏个别项目虽有较大幅度涨价，但实则暂时无房可售、希望趁势为后续加推房源定价打好基础。业内人士认为，此时开发商更要积极调整推盘节奏，把握好常规购买人群，而非随意涨价。
也有业内人士表示，对现在这种买方焦虑、卖方或涨价或惜售的所谓“卖方市场”并不乐观，“像现在这种行情，顶多持续一个月，这一波涨价潮之后，买卖双方博弈会进一步加剧，部分并不着急出手的改善型买家会重新进入观望状态，这样的高成交量不可持续。
■与2009年房价暴涨没有可比性
结构性库存分化矛盾凸显
在这一轮成交暴走的过程中，不乏听到“2009年行情将再现，房价可能出现新一轮持续快速增长”的担忧，但如今的楼市和2009年时候，真的有可比性吗？
面对来势汹汹的行情，大众房产数据中心主任孙斌晖分析称，2009年尚处于住房的短缺时代，2009年末无锡市区商品房可售面积为674万平方米，仅为现在库存量的“零头”。“当时的商品房库存量，让购房者越买越恐慌，越恐慌越要买，就是涨价的节奏。”但无锡目前商品房库存量，截至2016年2月底，无锡商品房库存1638.8万平方米，商品住宅库存747.19万平方米。
但库存去化时间到底需要多久，目前业内已众说纷纭。
不少业内人士表示，短期库存去化加速并不能成为近期购房置业的决定性因素。按照常规统计方式计算，目前无锡新建商品住宅库存去化周期仅从18个月降至17个月。
而孙斌晖认为，如果按照上周55万平方米的去化速率计算，商品住宅库存仅够3个半月的支撑，已经接近南京、苏州的库存去化速度。由此可以预计，本轮爆买如果能够维持到5月份，那无锡楼市将出现断供局面，房价的飙升将不可避免。
行动力房地产广告营销公司总经理刘新宇则表示，如果按照3月份单月将近突破100万平米来说，7-8个月就结束了，特别是144平方米以下的主流产品，估计不到半年就可以售罄，现在144平方米以下的已不能叫库存，应该只是叫货包而已。
另一方面，需要正视的是结构性库存分化严重，保持这样的高速去化效率并非易事。无锡市房地产协会秘书长沈洵认为，“有些板块要去库存，还有些板块，不是去库存而是得增库存。”此外，从近期成交数据上看，尽管90~144平方米商品住宅成交比例略有上浮，但真正承担库存压力的144平方米以上大户型住宅产品，其成交比例不升反降，所以楼市实际反映出的是“成交量上升、去化周期缩短”，但“库存压力依旧存在”的局面。
有句话说得好，“非理性的繁荣，总要归于理性”。业内人士提醒，无论近期的楼市是政策利好所致还是偶发性地“跳出”了市场秩序，购房置业需要的是多方权衡和深思熟虑，没有必要因为成交量增加或是房价上调而引发恐慌，毕竟只有做到理性消费才能避免因为盲目跟风导致的不断累积和增加的风险。
■担心收入跑不赢房价
追求保值者逐步入市
这波楼市行情与2009年相比，其主流购买力出现了明显不同。“大的不同，就是少了很多投资客。”新区长江路上一楼盘的销售经理观察了近期的一批购房者，得出了这一结论：现在，一个楼盘能不能热销，与其本身的品质有很大关联。我能够真切地感受到，目前市场对产品的定义非常清晰，买房更关注今后要在此处过怎样的生活，所以品牌、交通、学区好的房子，就容易受到追捧。“从这点也可以看出，买我们房子的人，绝大多数是自住或者自住加投资，刚需和改善性购房都有。”
市场普遍认为，现在热销的房型有两种，80-120平方米刚需房是主力，另一种稍大面积的改善性住房。改善性需求前几年一直被积压，但在一系列利好政策的刺激下，改善型购房者手中有了“粮票”，开始暴发。这类需求中，高端需求人群更挑剔，不是单一地看价格，还要看楼盘、看位置、看开发商。特别是国家放开二胎政策和144平方米的红线之后，以前滞销的大户型也在逐步进入去化通道。
“房价在涨，收入不涨，如果现在不买，担心以后就买不起了。”齐先生的话道出了一部分买房族的心声。记者在多个楼盘观察到，还有一部分原来可买可不买，或者手头二手房卖掉以后有了资金还希望买房自住并兼具作为保值资产功能的购房者，近也在慢慢入市。在观山泓郡选购洋房的齐先生告诉记者，目前自己在市区有一套自住，因为小孩子上学，因此这套房子买了之后也暂时不会来住。“趁买得起的时候下手，不希望等到以后想改善住房条件的时候，房价已经涨到买不起了。”齐先生无奈地表示。
在采访中，记者还遇到了急于“解套”的温州人王先生，王先生在2010年期间购入了润泽雅园、长江国际花园、万科金域缇香五十多套房屋，“趁着这波高涨的行情，刚出手了两套万科金域缇香的，算上这几年支付的贷款利息，实际上是亏本出售。”王先生吐苦水，一大堆房子还“套”在手里，怎么可能再去炒房？
“真正投机的炒房客有，此前还有炒房团来向我咨询无锡目前的房地产形势，但就体量来说非常有限。”业内人士透露，原因有两个，一是炒房要有较大的价格差，目前我市房价整体上处于一个稳中有涨的态势，利润不多。另一个，炒房要付出税费成本，目前虽然降了税费，但总体仍不是很低。“有一下子买好几套房的外地人，也是以资产保值需要为主。”
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