[摘要] 去年以来,随着楼市新政频出,一线城市楼市大热,一定程度上推高了房价
去年以来，随着楼市新政频出，一线城市楼市大热，一定程度上推高了房价。相比而言，无锡楼市房价仍比较平稳，在多次降准降息的影响下，购房成本也有降低，打动了不少原本准备观望的人群，不少在外打工的“候鸟”已开始关注无锡楼市，返乡置业这块蛋糕成了开发商年初冲量的突破口。
但据记者了解，从过往市场反应来看，返乡置业的购买力占比仅在2%左右。房屋产权管理中心负责人表示，对目前的无锡楼市来讲，只有通过产业支撑，吸引这部分人口回流，才能真正促进楼市库存的消化。让候鸟归巢，追求人口净流入才是城市寻求房地产市场持续发展的重要路径。
返乡置业悄然来临
是关注重点
“1月份以来，电话预约看房的明显增多了，其中不乏人在外地的无锡人。”苏宁悦城的一位销售顾问告知，尽管离传统的农历新年还有大半个月，但售楼处停车场的外地车牌出现得更为频繁，这些外地车牌以上海、南京为主。
正在售楼处看房的金先生是无锡人，在上海拼搏了四年多，有了一些积蓄，“我这些钱在上海只能购置一套郊区60多个平方米的二手房，但在无锡能购置一套大三房。”此外金先生还无奈表示，即使在上海买了房子也无法落户，没有户口只能考虑私立学校，一线城市小孩的教育成本太高，回乡买房主要是为小孩教育考虑。
与往年春节楼市相比，今年的返乡置业“老瓶换新酒”，呈现出了一些新特点。政策层面进一步宽松，改善型需求在返乡置业人群中的比例明显上升。去年12月份刚刚开盘的滨湖区某新楼盘的营销经理透露，跟往年相比，年末咨询的业主中，对三房或者大户型的关注度明显提高了很多，不少业主都希望改善家庭居住环境，对居住环境和生活品质的要求也比往年要高，其中对于学区的要求成为返乡置业的一大考量。
记者从锡东新城碧桂园项目处了解到，近日他们那边还去了一波在常熟上班的无锡人，就这些人反映，从锡东到他们公司在半以内，学区、配套环境和交通都非常理想，能同时兼顾事业和家庭，“性价比很高”。据业内人士反映，这两年返乡置业的购房者大部分在周边高房价城市工作，无锡作为房价的洼地，却有着较为理想的城市配套和教育环境，这些都是让返乡置业一族心动的筹码。
返乡置业不是“救命稻草”
对去库存作用有限
在楼市现有购买力已被充分挖掘甚至透支的当下，返乡置业这块蛋糕成了众望所归的突破口。
“外面的世界很精彩，外面的房价很无奈，欢迎回家！”“家在这里，等你团圆。”“多重好礼相赠，感受家的温度”——为迎接新年的返乡一族，部分房企开始推出相关的文案策划，但从这些经典广告语中也可以看出，开发商的现实与无奈。
去年12月，无锡楼市量价齐升收官，在成交量达到年度的峰值的同时，成交均价再度“破8”，让开发商看到了经历一段时间的调整之后，无锡楼市重新焕发出的活力，市场预期普遍向好。这也让业内对今年的返乡置业充满了期待，竭力挖掘购买需求依然是重中之重。而每年的“十一”和春节长假期间，则成为重要的去化时机。
随着一线城市的生活成本不断增加，特别是房价上涨让很多工薪阶层高不可攀，近两年返乡置业的需求也在不断增长。这些人由于多年的积累手中有一部分闲置资金，则选择在家乡购置房产。包括很多一线城市已经置业的人群也有在家乡置业的需求，如给父母在市区购买房产，或提升居住品质等。
然而，“返乡置业购买力毕竟有限”成为业内的共识，有开发商坦言，春节前夕返乡购买人群是新增需求，也是我们可以进一步去化库存的突破口。但从过往的市场反应来看，返乡置业在春节假期中的购买力占比仅在2%左右。记者从房屋产权管理中心了解到，返乡置业对市场确实每年年底会有一波小幅刺激，但由于时间短暂，成交总量有限，较之于目前的库存体量则显得杯水车薪。房屋产权管理中心负责人表示，对于目前的楼市来讲，只有通过产业支撑，吸引这部分人口回流，才能真正促进楼市库存的消化。
人口吸附效应是关键
产业强市促“候鸟”回流
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，三四线楼市面临两个根本问题。一个是过去一段时期内土地供应量过大，导致市场供过于求，人口吸附效应不是很强，背后是产业吸附人口力量不强。这也是导致房地产市场今年没有快速恢复的原因，一些城市会打返乡置业概念，但解决不了根本问题。主要还是产业吸附以及供应量的问题。
从近年来城市间的楼市分化不难发现，人口迁徙是主导房地产市场的核心要素，人口的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化。在人口净流出城市中，通常在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现。
北京、上海、杭州等服务业驱动型城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。以深圳为例，常住人口在2000年至2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房价在近年飙涨的主要助力。
这也证明，让候鸟归巢，追求人口净流入才是城市寻求房地产市场持续发展的重要路径。在新区软件园工作的小戴刚购置了长江路上的万科金域缇香，他告诉记者，正是看中了无锡软件产业发展的后劲，才决定回锡。实际上，近年来新区不断引进的产业吸附了大量人才，这部分“人口红利”正在有效去化新区的商品住宅库存，相关数据显示，目前新区的商品住宅库存压力较小，其体量远低于锡山、惠山、滨湖区域。
目前，我市正以人才引领实现战略性新兴产业发展，实施“太湖人才”计划，加快形成一支规模宏大、富有创新精神、敢于承担风险的创新型人才队伍，到2017年，高层次人才总量将突破12万人，海外归国人才达1.2万人。如果这部分人能真正在无锡留下并购置房源，将成为未来中高端住宅的成交主力，按照目前的年成交体量计算，住宅库存去化周期将缩短至少1年。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
