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三大信号预示无锡楼市“金九” 威力渐显

江南晚报   2015-09-18 09:59

[摘要] 又到一年楼市黄金季。经历了7、8月份短暂的蛰伏,众多开发商都把项目推盘时间定在传统销售黄金期的9、10月份。据不完全统计,为冲击全年销售目标,把握降准降息带来的“窗口期”,9月无锡有近40个项目会有动作,将创造年内供应小高峰。

又到一年楼市黄金季。经历了7、8月份短暂的蛰伏,众多开发商都把项目推盘时间定在传统销售黄金期的9、10月份。据不完全统计,为冲击全年销售目标,把握降准降息带来的“窗口期”,9月无锡有近40个项目会有动作,将创造年内供应小高峰。加之淡季过后,购房者看房的热情也会在“金九银十”期间有所提高,不难预判,无锡楼市下半年交易高峰将从9月开始显现。

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9月现供应小高峰

多重业态抢占市场

新增供应量是体现市场温度的指标之一。当成交火热之际,亦是供应大涨之时。新增供应量同样是各大房企对市场的回应。供应量增加也会反映在成交量上。今年以来,新增供应量分别在4月份和6月份出现过两个高点。一个是在330新政后的月份,一个是上半年收官战的后一个月份。伴随着楼市传统淡季的到来,很多房企于7月重新调整推盘计划,7-8月推盘节奏放缓。7、8两个月的供应量总和约为44万平方米,不及6月份一个月约49万平方米的量。足见各大房企对于营销节点的把控游刃有余。

8月26日起,央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。9月开始,房企积极调整推盘节奏,加快推盘速度,把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”。因此在经历了连续数周的新增供应量低迷之后,锡城楼市终于在上周(9.07-9.13)有所扭转。上周全市商品房新增供应继上上周“零突破”后持续增加,供应面积为2.82万平方米,环比增幅8.69%;与上上周商品住宅零新增供应不同,上周全市商品房新增供应全部为商品住宅新增供应,由吉宝置业开发的位于滨湖区的纯新盘澜岸铭郡提供,这也是该盘的首批房源供应,实现自8月末周(8.24-8.30)至今商品住宅新增供应的“破冰”。

据不完全统计,鉴于9月、10月的楼市成交量通常都会迎来一轮高潮,锡城众楼盘又开始紧锣密鼓地备战起来,近40个项目会有动作。虽然多为“老兵”加推新货,但也不乏全新血液的注入,如新区金轮星光名座,南长栖霞栖庭,崇安金盛华彩荟,惠山惠都上府名园等等。一时间,9月无锡楼市火药味十足。各类业态也是包含了公寓洋房别墅商铺等多种,丰富了各区产品业态的同时给了潜在置业者更多的选择空间。

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“金九”过半成色尚可销售旺季如期而至

被寄予厚望的“金九”转眼过去一半,就在业内抱怨今年的金九来得有点步履阑珊的同时,传来有关楼市金九开始显威的消息。据中指院监测数据显示,上周35个城市成交面积环比上涨5.5%。其中20个城市环比上涨,占监测城市的57%;与去年同期相比,上周代表城市成交量整体上涨37.3%,其中30个城市同比上涨。

分城市来看,一线城市涨幅大,环比上涨6.6%,三线代表城市次之,为5.9%;同比来看,三线代表城市上涨幅度大,为63.7%,而二线城市同比涨幅相对偏低,为25.7%。一线城市同比涨幅则为52.1%。

无锡作为三线城市,9月是传统楼市旺季,在降准降息等一系列的金融和购房政策利好之后,无锡商品房成交进入稳中有升状态,多家楼盘顺势推新,金九旺季效应渐显。数据显示,上周全市商品房备案成交,包括商品住宅、商业在内的物业类型成交量均有着较为明显的提升。市区商品房备案成交面积为12.66万平方米,环比增幅为15.33%;备案成交1149套,环比增加19.07%。商品住宅备案成交面积为11.40万平方米,环比增幅为18.43%; 备案成交套数为974套,环比上升15.95%。

上周成交排行榜中,恒大绿洲以成交面积4343平米位居榜首,首付只需2万起,7字头精装价格深得人心; 国联乐园继续以高姿态入主排行榜第二位,无论是地段位置还是生活配套都是值得刚需首改置业者青睐的房源

从楼市前两周交出的成绩单来看,稳定上涨的表现尽在意料之中。9月前两周各楼盘都以去库存为主,开发商们或将精力主要集中在下半个月,相信无锡楼市也会在接下来的半个月能交出令人满意的成绩。

“今年九、十月份罕见的有22天的节假日时间,这将使得购房人有更多的时间来看房、选房,也将在一定程度上刺激成交量的提升。”南长区一地产公司负责人表示,9月份至年底这段时间,是一年中楼市热闹的时候。同时也不排除四季度还将有直接或间接对楼市利好的政策出台。预计九、十月份,甚至到年底,楼市交易量都有望保持较高水平。

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以价换量 部分楼盘价格已触底反弹

作为下半年营销重要的节点,“金九银十”的销量常常决定开发商下半年的业绩完成情况,正值旺季,开发商通常会加速去化,并以各种特价折扣等形式促销跑量。据房天下数据监控中心统计,9月将有163盘推出优惠,优惠楼盘数量环比上月大幅增长,且有多盘明确表示将会不同程度下调价格。比如蠡湖一号、朗诗·太湖绿郡、圣芭芭拉等楼盘的优惠幅度约在1000元/平米。太湖·嘉汇广场优惠幅度800元/平米、融科·玖玖派优惠幅度200元/平米。

在海量库存以及有限购买力的大环境下,以价换量一直是某一楼盘或是某一阶段表面成交大热背后无法企及和触摸的“隐痛”。在限购政策尚未取消前,以价换量模式从各个刚需楼盘慢慢蔓延至中高端市场,就连豪宅也难以幸免。不过,今年9月的优惠力度较之于去年有了明显减弱。

9月5日,北塘区某综合体加推住宅房源。据了解,115㎡三房均价在8100元/㎡,89㎡三房均价在8000元/㎡左右,此价格距项目2014年底首次开盘时7600元/㎡的成交均价上涨近500元/㎡,更让该楼盘的成交均价一跃升至区域商品住宅项目中的上游水平。此外,部分楼盘在去化取得一定效果之后,房价也顺应随之上涨。太湖新城某高端楼盘目前的成交均价在12000元/平方米左右,与去年同期相比,出现5%左右的涨幅。再如,位于河埒口的某热销楼盘,如今的成交价格与去年10月份时的开盘价格相比,每平方米涨幅超过500元。

今年5月份35个城市商品住宅库存规模已连续3个月出现下跌,释放了积极信号。某著名研究院数据则显示,截至今年6月14日,无锡市区商品住宅库存达1029万平方米,出现了5年来的首次回落。到了7、8月份,市房屋产权监理处又接连对外透露出有关商品住宅库存量下降的消息。

存量的变化以及前期的销售态势,是部分楼盘价格在今年变动的原因之一。虽然眼下无锡市场买方市场的格局尚未发生根本性扭转,但不争的事实是,与去年同期相比,部分楼盘在9月的优惠力度或减弱,或大幅降低,但并未影响到市场信心的恢复。某代理机构负责人称,前两年一些楼盘通过以价换量的方式“活”了过来。不过那会的销售价格已经是平价或是贴着地面走的价格。“价格筑底之后,遭遇到难得的宽松的政策环境,这时候继续走那套老的线路不现实。即便是金九银十走量关键期,也不可能再有大幅度的价格下调空间。”

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