[摘要] 40个大中城市作为城市群的核心城市，在经济发展、人口吸聚力、购买力水平、市场需求方面蕴藏着发展机遇。在房地产行业转型变革期，城市分化进一步加剧，在此背景下，中指研究院新的研究报告——《2015年40个大中城市房地产投资吸引力研究》发布，在12年城市研究经验基础上。
40个大中城市作为城市群的核心城市，在经济发展、人口吸聚力、购买力水平、市场需求方面蕴藏着发展机遇。在房地产行业转型变革期，城市分化进一步加剧，在此背景下，中指研究院新的研究报告——《2015年40个大中城市房地产投资吸引力研究》发布，在12年城市研究经验基础上，发掘40个城市房地产开发潜力，为企业投资决策提供参照。
一、40个大中城市整体特征
经济特征：40城经济总量占比达45%，且经济活力突出，发展潜力巨大
40城经济总量不断扩大，规模效应日益凸显。2014年，40个大中城市GDP总量为28.6万亿元，占比重达45.0%，占比较2007年提高1.9个百分点，经济集中度进一步提高。2014年多数城市经济增速出现不同程度下滑，40个大中城市平均增速降至8.8%，但高于水平（7.4%），大中城市仍是中国具经济活力的地区。
人口特征：多数大中城市常住人口超500万，人口规模突出，聚集效应明显
多数城市人口规模超500万，重庆、上海、北京人口规模突出。2013年，重庆常住人口达到2970万人，规模领先，上海和北京两个特大型城市常住人口也均超过2100万人，庞大的人口规模为城市带来旺盛的住房需求，是支撑房地产市场快速发展的关键因素。
拿地特征：房企拿地回归一二线趋势明显，住宅用地出让金占比超六成
房企拿地回归一二线城市趋势明显，住宅市场聚集度明显提高。从成交量来看，2014年，40个大中城市各类用地成交规划建筑面积占300个城市比重为18%，其中住宅占比达34%，商办用地占比达27%。从出让金来看，受一二线拿地成本较高带动，40个大中城市各类用地出让金占300城比重为59%，其中住宅和商办占比也分别提高至62%和55%。
需求特征：40城商品房销售额占比超五成，未来大中城市仍将是企业重点布局区域
2014年40城商品房销售面积占比38%，高房价带动销售金额占比超五成。2014年，40个大中城市商品房销售面积共4.6亿平方米，占比重为38.0%。受房价较高带动，40城商品房销售金额占比重超五成，市场核心地位突出，未来虽然行业增长面临长期拐点，但大中城市发达的经济水平及庞大的人口规模仍将是房地产市场平稳发展的重要驱动力，大中城市依然是开发企业重点布局的区域。
二．商品房：投资吸引力排名前十位集中于一线及经济、人口规模突出的二线城市
上海、北京凭借经济规模和房地产市场发展优势，继续领跑其他城市。广州、深圳受房地产市场增速及市场供求失衡等因素影响，分列榜单第三位和第五位。成渝经济圈的核心城市重庆和成都，凭借着突出的人口规模和房地产市场规模，跻身榜单前六强。南京、杭州受益于长三角区域优势，进入前十。武汉市场存量化解速度明显，位列第八位。天津主要经济指标及各项商品房销售指标明显回落，位居第十位。
三．住宅：一线及成都、重庆居前，苏州、武汉、南京等二线城市表现突出
研究结果显示，北京、上海、广州宏观经济和住宅市场优势突出，重庆、成都经济和住宅市场规模占优，深圳第三产业、人口潜力、区位交通等优势显著。苏州、武汉近三年新开工面积增速相对合理，销售面积增速较快，市场活力较高。南京、厦门等热点二线城市人口、交通、区位等优势突出，这些城市总体排名靠前。
住宅开发影响因素：产业及人口显著影响市场空间，便捷交通助推市场规模扩大
产业：发达产业显著带动住宅市场发展需求。北京、上海经济优势突出，重庆常住人口数量庞大，这些城市住宅市场规模优势显著。此外，广州、深圳、天津、苏州等东部发达城市住宅市场规模也相对突出。而西宁、银川、乌鲁木齐等西部省会城市经济欠发达、人口少，住宅市场规模有限。
人口：核心经济圈人口吸聚力较大。北京及其周边城市（包括天津、廊坊等）、上海-苏州-南京、深圳-广州-东莞-惠州形成三大人口增长潜力圈，厦门-泉州、合肥、郑州、杭州形成的“四小”人口增长潜力圈，在人口增长潜力方面显著高于其它城市，未来市场需求潜力相对较高。
交通：轨道交通建设助力“城市圈”不断扩围。轨道交通的建设缩短了城市中心与郊区之间的距离，城市郊区交通便利性显著提高，使得城市外延不断扩大成为可能，在拉动地铁沿线住房市场规模增长的同时，对沿线住宅价值增长也起到推动作用。
四．办公楼：第三产业的发展水平、人才供给和辐射力决定发展前景，一线城市吸引力领先，成都、武汉等核心城市排名仍靠前
以优质的现代服务业、旺盛的高素质劳动力为支撑，一线城市吸引力继续领跑，内陆城市的服务业飞速增长，办公楼市场的重要性愈来愈强。一线城市的办公楼投资吸引力仍稳居前四位。现代服务业领先，尤其是金融、高科技行业、咨询服务业的飞速增长，高素质劳动力聚集，市场需求强劲。成都和重庆，借助区域核心地位，办公楼投资吸引力靠前。武汉逐渐成熟的金融业、不断壮大的信息产业和高新产业带来需求的持续扩张与升级。杭州凭借电子商务、金融的发展，尤其是民营经济需求的扩张，投资吸引力排名第七。
办公楼开发影响因素：第三产业的发展水平、人才供给决定发展前景
产业：产业厚度和现代服务业发展水准决定了城市办公楼的市场容量。北京、上海、广州等城市第三产业规模领先于其他城市，而大部分的中西部城市如银川、西宁办公楼市场需求有限，发展较易碰触天花板。
人才供给：强大的人才供给能力推动城市办公空间需求。高等院校的在校生人数一定程度上可侧面反映城市未来办公人力的供给能力，从而折射办公楼需求量。北京有89所高校，其中26所211院校，具备丰富的人才资源。上海、广州、南京、西安、武汉的高校云集，可提供的专业性人才数量多。而对于内陆城市，人才的缺乏更会拖累高端产业的发展，抑制办公市场需求。
五．商业营业用房：多数城市存商业开发风险，但上海、广州及北京仍有进入空间
上海、北京主要受益于人口规模、高净值人群和国际平台优势，引领商业地产发展。广州主要受益于发达的商业贸易环境，但深圳面临商业需求外流风险。重庆、成都作为西南区域中心城市，消费群体规模、市场规模占优势。武汉居民消费率高，吸引沿海品牌商业转移。天津、杭州等城市沿海优势推动商业地产升级，但需警惕人均开发量过高风险。
商业开发影响因素：消费水平不断提升，但电商挤压实体商业发展空间
消费结构：终消费对经济增长的贡献率加大。常态下拉动经济的“三驾马车”格局正在转变，2014年终消费对增长的贡献率达到51.2%，成为拉动经济增长的主引擎。40个大中城市社消总额占GDP的比重平均值为42.0%，其中福州、哈尔滨、西安、南京等城市社消总额在整体经济中的比重超过40城平均水平，随着中产阶层的壮大，40个大中城市消费结构和水平将进一步提升。
消费水平：大中城市消费水平逐步提升。2014年长春、厦门、重庆、福州、合肥人均消费支出占人均储蓄的比重均在50%以上，现期消费水平较高。而这些城市同期消费性支出占人均GDP比重也处于高位，说明其消费率也较高，有望突破传统的投资带动经济发展模式，对购物中心等商业类支撑力度较大。
电子商务：2014年网络零售占比提升至10.8%，实体商业普遍面临转型挑战。中国作为全球大的网络零售市场，2006年以来复合增长率达90%。2014年，中国网络零售市场交易规模达28211亿元，占社会消费品零售总额的10.8%，同比增长32.5%。其中，北京市网络零售交易额占的15.2%，其他城市如上海、南京、广州、深圳网络零售额占比也遥遥领先。
各物业投资吸引力展望
产业结构及人口吸纳力是影响住宅市场空间的重要因素，交通辐射力助推住宅市场外扩，未来一线城市及杭州、苏州、武汉等热点二线城市仍具备较好的发展前景。
第三产业发展水平、人才供给和城市辐射力决定办公楼发展前景，产业升级、自贸区等为办公楼增添需求动力，WeWork、云商务模式创新有望缓解办公楼高库存难题。
实体商业面临电子商务全渠道营销方式的冲击，网络零售交易额占社会消费品零售总额比重持续扩大，商业下行风险加大，面临升级转型。
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