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专家:楼市限购限贷退出影响不大 该涨还得涨!

网易财经   2014-10-16 00:00

[摘要] 总而言之,房价涨不到哪儿去,该涨的没有这个政策照样会涨,比如中心区的学位房,不该涨的再怎么放也不会涨,比如那些“鬼城”。

总而言之,房价涨不到哪儿去,该涨的没有这个政策照样会涨,比如中心区的学位房,不该涨的再怎么放也不会涨,比如那些“鬼城”。

楼市变化太快了。2014年上半年,限购和限贷还是不能触碰的红线。5月前后,曾有温州、佛山、沈阳、杭州等地试图打松绑限购擦边球,却无一例外地被叫停了;而限贷松绑更是无望,因为货币投向仅限于基建、三农和小微等,“定向宽松”根本没有要给楼市分一杯羹的打算。

到了下半年,政策风云突变。限购令退出仅用了2个月,而限贷松绑则是在9月30日下班前2匆忙发布,刺激国庆“黄金周”楼市的意图明显,并希望挽救“银十”,收复“金九”和3月份“小阳春”失去的阵地。

我们不禁要问:松绑是否会让楼市疲软的局面逆转?“政策一刺激,房价就反弹”是否会重现?

限购为何一股脑退出?

6月底,呼和浩特正式发文取消限购,成为个“吃螃蟹”的。此后的整个7月,先后有温州、杭州、西安、沈阳、无锡、宁波和青岛等30多个城市退出限购。这些城市有一个共同点,那就是库存消化压力太大——呼和浩特的房子够卖10年,浙江三个城市(温州、宁波和杭州)的房子都要30个月才能卖完,而沈阳、西安、无锡等城市现有的在售住房也要超过两年才能消化完。

至此,国家在限购退出上的决策思路浮出水面,一是退出限购显然是得到了上层的许可或者默认,不然的话,也就不会有5月份还在叫停、辟谣,从6月份开始,就步调一致地集体退出了。二是库存大的城市先放松,不然的话,出现“鬼城”、“空城”的就不仅仅是温州和鄂尔多斯了。事实上,天津滨海新区、广州南沙新城、深圳前海新区,也有“空城”的影子。三是楼市下滑对经济影响太大了。

即便上半年并不靠楼市,靠基建来“微刺激”,但经济勉强保持在了7.5%的底线上,一季度甚至滑出7.5%。上半年,重点城市成交下滑30%-50%,新开工和拿地均下滑20%以上,开发商摆出一副俨然“过冬”的样子,甚至是死给你看,销售不好,我就不开工、不拿地、延缓施工。

开发商紧缩新开工、施工和拿地,固定资产投资就得下滑。1-8月份,固定资产投资增速创2002年以来13年的新低。投资一旦下滑,房地产上游的原材料、能源和下游的建材、家具装饰、家纺等产能过剩的局面就无法缓解,价格指数就会持续走弱,PPI连续30个月负增长。房地产行业税收占大头的营业税下滑了30个百分点,单月税收和土地出让金增长降到了个位数,地方应对偿债高峰都成问题,还拿什么来支持“稳增长”和“微刺激”?转型的改革还能推进得下去?

当然,限购之所以退出,另外一个原因就是限购的效果不好。大家看一下,限购这4年来是房价上涨最快的4年,重点城市房价上涨50%以上,核心地段二手住房价格上涨超过100%;限购最严格的一线城市,房价上涨得最快。首都北京的五道口华清嘉园,被称为宇宙中心,10年前的房价约6000元/平方米,而2013年已至6万元/平方米,10年内上涨了10倍,2010年以来翻了一番多,最有代表性。

还要注意的是,限购是否真正解决问题不得而知,但扯出一堆问题却是事实,例如“假离婚”、“补缴社保”,增加了政府行政审批,不符合当下轰轰烈烈的“下放审批权限、取消行政干预”的改革大潮。与其效果不好,也不符合改革方向,而且问题多多,在经济底线也经不起楼市打击的情况下,干脆趁势取消算啦。因此,8月份以来,除一线城市外,以省会城市为主的主要二线城市全部退出了限购。

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