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一线城市库存去化周期变大 价格上涨受到压制

财经网   2014-05-20 00:00

[摘要] 上海某房地产研究院5月19日发布了《4月份一线城市楼市报告》。报告指出,4月份一线楼市成交没有预期的好。虽然部分物业供应放量,但整个成交受看跌情绪的影响较明显,整体看还是比较疲软的。无论是一二手住宅、还是商办物业,都表现了这个特征。

上海某房地产研究院5月19日发布了《4月份一线城市楼市报告》。报告指出,4月份一线楼市成交没有预期的好。虽然部分物业供应放量,但整个成交受看跌情绪的影响较明显,整体看还是比较疲软的。无论是一二手住宅、还是商办物业,都表现了这个特征。从库存量的走势就能看出来,无论是住宅还是商办物业,基本上都表现出库存增加的态势。相应的,库存去化周期也表现出比较强劲的增加。

专家认为,随着部分城市降价潮的继续影响,一线城市购房者的观望情绪难以在短期内驱散。同时,随着一手住宅市场的降温,二手住宅、商办物业的入市情绪也受到了影响。对于未来一线城市的市场成交难以太乐观,同时当库存在短期内难以得到有效消化时,一线城市的各类物业价格上涨将受到压制。

一、商品住宅

1、新建商品住宅供求出现回落

4月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为347万平方米,成交面积为214万平方米,呈现出供大于求的市场关系。相比3月份,4月份一线城市新增供应量和成交量均有回落。供求双方的入市积极性受到了部分城市降价潮的影响。

2、成交均价出现环比下跌

4月份,一线城市新建商品住宅成交均价为22243元/平方米,环比减少5.3%,同比增长7.8%。4月份市场成交略显疲态,一线城市部分楼盘的让利促销力度也在加大,从而使得房价出现了环比下跌。当然,一线城市房价依然有比较大的同比增幅。

4月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为26023、25951、14390和24762元/平方米。环比增幅分别为-7.8%、0.4%、-7.7%和-3.4%,同比增幅分别为18.7%、8.0%、3.8%和10.5%。从环比看,除上海外,其他3个城市价格都有所回落。而从同比值看,4个一线城市价格依然保持了较明显的上涨态势。

3、库存继续增加

4月份,一线城市新建商品住宅库存量为3032万平方米,环比增长4.6%,同比增长12.4%。在供大于求的情况下,一线城市的库存继续增加。

4月份,一线城市新建商品住宅存销比为12.1,相比3月份10.5的数值出现了明显的增长。自2013年3月份以来,该存销比就步入了缓慢攀升的通道。但今年以来,上升的节奏明显加快。

4月份,北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为864、1036、795和337万平方米。环比增幅分别为9.0%、0.0%、8.0%和0.4%,同比增幅分别为10.4%、11.2%、15.9%和13.8%。从环比看,北京和广州的库存增加较为明显。

4月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为12.3、12.2、11.9和11.8。4个一线城市存销比走势趋同,相比3月份均出现了上涨。

4、存量商品住宅成交略显萎靡

4月份,一线城市存量商品住宅(二手房)成交面积为313万平方米,环比减少14.0%,同比减少15.1%。受一手房市场成交疲软的影响,二手房市场的成交也比较萎靡。

二、商业营业用房

1、供大于求的矛盾加大

4月份,一线城市商业营业用房供应面积为42万平方米,成交面积为21万平方米,呈现出供大于求的市场关系。4月份房企的推盘节奏在加快,但市场成交并没有预计的反弹,这使得供大于求的矛盾在加大。

2、成交均价继续上升

4月份,一线城市商业营业用房成交均价为28470元/平方米,环比增长10.2%,同比增长25.1%。继3月份成交均价上涨后,4月份该类物业成交均价保持了相同的态势。

3、库存量稳步攀升

4月份,4个一线城市商业营业用房库存面积为1300万平方米,环比增长0.1%,同比增长9.3%。自2012年以来,该库存基本表现出稳步攀升的态势。4月份市场表现了供大于求的特征,导致库存量继续增加。

4月份,4个一线城市商业营业用房存销比为40.8。相比3月39.2的数值,表现出比较明显的上升幅度。这也说明一线城市商业营业用房的去化状况在恶化。

三、办公用房

1、供大于求的矛盾加大

4月份,一线城市办公用房供应面积为62万平方米,成交面积为33万平方米。4月份办公用房的供应节奏在加快,但相比之下市场成交的力度明显偏小。

2、成交均价出现较大幅度上涨

4月份,一线城市办公用房成交均价为30780元/平方米,环比增长21.2%,同比增长31.7%。自2013年12月份以来,该成交均价就呈现出下滑的态势。3月份虽有上涨,但涨幅比较微弱。4月份之所以出现较明显的价格上涨,和广州办公用房价格较大上涨有一定的关系。

3、库存量稳步攀升

4月份,4个一线城市办公用房库存为964万平方米,环比增长5.3%,同比增长26.3%。在供大于求的态势下,库存量继续保持小幅上涨的态势。

4月份,4个一线城市办公用房存销比为23.9,相比3月22.2的数值继续增长。当然,相比商业营业用房,办公用房库存去化压力小一些。

四、一线城市价格上涨受到压制

4月份一线楼市成交没有预期的好。虽然部分物业供应放量,但整个成交受看跌情绪的影响较明显,整体看还是比较疲软的。无论是一二手住宅、还是商办物业,都表现了这个特征。从库存量的走势就能看出来,无论是住宅还是商办物业,基本上都表现出库存增加的态势。相应的,库存去化周期也表现出比较强劲的增加。

随着部分城市降价潮的继续影响,一线城市购房者的观望情绪难以在短期内驱散。同时,随着一手住宅市场的降温,二手住宅、商办物业的入市情绪也受到了影响。对于未来一线城市的市场成交难以太乐观,同时当库存在短期内难以得到有效消化时,一线城市的各类物业价格上涨将受到压制。

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