时间：2014年2月20日14：00-16：00
地点：无锡房天下
主题：大话地产——《2014，设问楼市之新进房企布局》
嘉宾：
富力地产策划销售部总经理 唐杰
缤悦湾电子商务社区 董事长助理 刘荣水
无锡宝能城营销部经理 刘皓麟
无锡房天下总经理 王永斌
无锡行动力广告公司总经理 刘新宇
江南晚报记者 练维维
大众房产数据研究中心分析师 孙斌晖
主持：
无锡房天下常务副总经理 陈俊俊
主持人：我刚才跟刘总聊的时候也提到，今天我们的主题其实是比较简单的，主要是关于目前的市场。主要就是谈谈在目前并不算非常乐观的市场环境之下，为什么依然来了这么多新进的房地产企业。这里，我给大家一点点小小的数据。2013年6月以后，20家房地产开发企业拿地总价是133万亿，这些地块主要都是居住用地。这20家里面，全新是13家企业，包括景瑞、宝能等等。已经在无锡运营过项目，又重新拿地的有协信、蓝光等。从目前的去化量来说，这个量不小，存量也非常大。
给在座介绍一下唐总，富力地产的，近期富力在无锡动作大，手笔大。宝能城也是！宝能城是做综合体，产品非常丰富，有SOHO，还有写字楼。我们一直特别好奇，因为宝能的背景，它的玩法跟普通的写字楼会不一样。无论是宝能城的刘总也好，王总也好，对这方面都是语焉不详。不知道今天我们能不能听到一点更真实的观点。
这位是刘荣水刘总，来自缤悦湾的电子商务社区，他们公司是实业起家。
我们也邀请了江南晚报的记者练维维和大众房产数据研究中心孙斌晖先生，还有行动力广告的刘总，刘总是锡东新城商务区政府顾问机构，在锡东方面相信他是最有发言权的。另外还有我们无锡房天下的总经理王永斌，我之前跟很多同行介绍王总的时候，大家都说，你们派华东区总经理来无锡啊，说明你们很重视无锡市场，我想可能是无锡市场太乱了，所以派王总来，在这里欢迎大家来到大话地产现场。
我们再请王总来铺垫一下。
王永斌：无锡，这个地方有它的特殊魅力之处，今天主要的关健词是“新进房企”。其实我们跟其他同行在聊的时候也在说，无锡既然这么难，为什么那么多开发商愿意进来，也许有GDP忽悠的，但大家进来之前肯定也是进行过研究的。我们也了解到，其实还有几家，比如青岛的，南京的，西安的大牌开发商都在看无锡。
前前后后。有一些开发商跟我们多少还是取得了一些联系的，帮助我们了解这个市场。这两年，无锡市场开发商活的的确不是那么滋润，但不管怎么样，在长三角大的布局当中，无锡不至于会一直一蹶不振下去。
无锡的购房者或者无锡本地需求还没有完全被挖掘出来，可能需要大牌的开发商或者有品质的开发商进来之后，引领无锡本地的购房者逐步改善他们的居住品质，这也需要一个过程。相信在很多外来企业进来之前，或多或少会对此有所研究的。
另外大话地产是房天下的品牌栏目，希望这个平台能够让大家畅所欲言，如果不方便透露的地方，可以私下沟通，但至少在这个场合里面，大家可以多多交流，结实更多的朋友，某一个事件可以贡献自己的资源。最后，对大家表示欢迎。
主持人：谢谢王总的铺垫，下面有请唐总先发言。
唐杰：我们也是去年首次进入无锡这座城市，去年好多土地开发商纷纷在无锡拿地，从开发商角度进入无锡有几个方面。
从我个人角度来讲，首先，无锡GDP很好。第二，道路建设和城市规划很出彩。政府是一个有作为的政府，是值得信赖的政府，确实能够给开发商带来帮助的政府。现在进入无锡以后，所有开发商都在定义无锡这个市场，都称之为无锡市场叫做明日黄花。现在，主流一线开发商，比如现在的恒大，原来在二三线城市拿地，现在主力转向一线城市，去年在上海就开了四个盘。而有一些原来二三线城市房地产公司都转向一线公司。在无锡当地，以前深耕细作的大牌开发商，近两年有为数不多的几家公司拿了地。
这些跟政府作为有关系，招商引资能力很强，给新进开发商一些信心。
如果从我们集团角度分析，正常情况下，买地进入一个新的城市之前，，需要进行城市架构分析，从城市的组织报表，人口量、招商引资能力方面来分析。第二，是买地周边竞品资源分析。第三，是投资的分析。
从这三个角度来讲，来无锡如果是硬性角度，最基本这三样东西，从报表上看还是特别值得拿的地。
，楼面价低。现在房价虽然不高，但是利润率还是有的，从开发商角度如果资金实力雄厚的话，在这种城市拿地是保赚不赔的。
第二，从集团角度考虑，富力1994年成立以来深耕华南片区，2002年开始深耕华北片区，华东是我们发展的顽疾。在2010年之前，富力仅在上海有土地，2010年以后我们在南京、杭州；而现在，在无锡，我们也在看长三角地区周边其他城市土地，准备在华东地区成立自己的事业部。
主持人：我觉得是富力的心态比较好，如果讲投资的话，大家是觉得无锡走量的，也就是投资不高。那么你们公司是怎么考虑的？
唐杰：我们在无锡拿的块地，在当时也算地王，当时楼面价是5600元，加上财务成本也将近6千，这在周边所有楼盘中是名。对于我们来说压力还是蛮大的，刚才也提到一个小话题，我们称之为华南虎进入华东片区，但我们更趋向于走高端产品路线，以及高端写字楼和五星级酒店的做法，可能跟其他开发商相比路线不是很相同，在保证我们投资方面有一套自己的基本打法。
第二，从1994年成立以来一直在做非毛坯，非毛坯是富力地产最拿得出手的杀手锏。我们所做的产品，无论在一线城市还是二线城市，大家都知道我们的项目贵偏价在15%左右，好多固定的客群购买我们的房子，虽然觉得我们的房子贵，但有一些东西是值得拿出来说，或者说值得这些业主跟随我们从大城市走过千山万水，来到小城市的一个法宝吧。
像万科做到1千亿，我们做到700亿，我们的利润率基本上是一样，这也算是我们一个小小的法宝。
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