[摘要] 从7月开始，北京的二手房购买者发现，自己要缴纳的税一下子增加了很多，购房成本陡然升高。尤其对青年人来说，增加的税收负担甚至到了多出一个首付的程度。
2013年从7月开始，北京的二手房购买者发现，自己要缴纳的税一下子增加了很多，购房成本陡然升高。尤其对青年人来说，增加的税收负担甚至到了多出一个首付的程度。这背后并非税率被调高，而是由于房产交易的计税价格发生了改变。
目前我国执行的二手房交易缴税方式，基本上是由各地政府制定交易指导价，然后以这个价格为基准来计算相关税费。因此，二手房交易指导价格的风吹草动，就会直接传导到购房人的交易成本上来。
记者从北京多家中介了解到，北京市从7月开始就调高了二手房交易的指导价，这个指导价的调整幅度为10%，高的调整幅度则达到30%。正是这样的改变导致了二手房交易缴税的大幅增加。这意味着，除了忍受高房价，购房人还要为购房缴纳更多的税金。
此改变让很多年轻人叫苦不迭，对他们来说，买房资金有限，多缴税就意味着要筹集更多的购房资金。他们不明白，房地产交易环节为什么要缴这么多的税。
“从房地产交易环节征税的角度看，此次的调整是为了贴近市场价格，这样才能实现真正的税收，但从另外一个角度看，我们的房地产税收体系是不是到了应该调整的时候？”伟业我爱我家集团副总胡景晖说。
我国目前的18个税种中，涉及房地产业的有10个，覆盖了从房地产开发建设、新房出售、二手房交易的全过程，此外，还附着一项具有税收性质的收费，也就是教育费附加。这10个税种中，有5个是仅在房地产业征收，有5个则是涉及其他行业。有统计显示，仅针对房地产业征收的五大税种在2003年～2012年10年中就从900多亿元上升到1.01万亿元。而同样在这10年，我国税收收入从两万亿元增长到10.06万亿元。房地产业的税收增速远超税收总收入增速。
而且，在房地产从土地到二手房交易的各个环节中，存在重复征税、税上征税的状况。比如在房地产开发建设环节，开发商就需要缴纳契税、印花税、土地使用税、企业所得税、营业税等税种，到了销售环节，购房人要缴纳契税、印花税等，而到了二手房交易环节，交易双方还要缴纳个人所得税、契税、印花税、营业税等税种。
正是由于这样的税收体系，才造成房地产业的税收收入增速明显高于整体税收总收入的增速。为此，不断有学者呼吁，要对房地产业各个环节的税费进行合并清算。
在近几年，在交易环节税负日趋加重的情况下，市场还要面对持有环节征税的预期。房地产交易环节和持有环节的税收究竟应该是一种怎样的关系？很多业内专家认为，房地产税收体系改革需要通盘考虑。
税费多的能增加数十万元
照中介的说法，7月损失了不少客户，原因就在于北京市调高了二手房交易的指导价。“7月的调整算是今年幅度的一次，全市普遍都上调了10%，一些价格上涨多的地区，则上调了30%。” 北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，购房人的成本确实陡然增加了很多。
北京教育资源密集的五道口、万柳板块都是上调幅度较大的区域，上调幅度在15%左右。一些楼盘由于房价上涨较快也成为被调整幅度较高的楼盘，比如位于北京东三环双井的一个楼盘，指导价上调了29%，一个位于北京北四环望京的楼盘，指导价上调了24%。按照目前的二手房交易缴税项目来看，个税、营业税和契税是最主要的三项。
一家中介以五道口一处为例计算，这个楼盘的指导价从近30000万元/平方米上调至35000元/平方米。假设该小区一套不足5年的100平方米的住房要交易，将需要缴纳房屋差价20%的个税，5.5%的营业税和1.5%的契税。算下来，7月1日指导价调整之后，购房人将需要比调整前多交二三十万元的税。
很多中介懊恼的是，不少客户就因为没能赶在7月1日之前签合同，最终因为增加过多的交易税费而放弃了买房。北京中原市场研究部统计数据显示，7月北京二手房住宅网签套数为10412套，相比6月的9232套上涨了12.8%。但同比2012年同期的17130套，则下降了39.2%。
“7月中下旬北京二手房市场新增需求登记量和实际交易量均有小幅回落。”胡景晖告诉记者，7月的实际交易量可能环比上月减少了近一成。
从目前市场看，房龄越短、面积越大、价格上涨越快、指导价调整幅度越大的二手房受到的冲击就越大，购买者需要多付出的税费也就越多。这些税费都需要一次性付清，因此，对购房人来说，这就意味着购房首付比例的上升。
据一家中介公司的经纪人介绍，7月指导价的上调，对购房人带来的税费负担的增加，多的能达到六七十万元，少的也有数万元。
其实，这并不是今年以来北京次上调二手房交易指导价。4月就调整过一次，但那次的调整幅度不大，市场反应并不明显。
但是，让很多购房人不满的是，相关部门并没有事先通知要对指导价进行调整，从而造成买房的被动。
“2011年北京出的政策，说是要对二手房交易指导价进行动态调整，这就意味着可以不必事先通知。”张大伟说，多个城市如今都在进行动态调整，指导价随时都可能调整。
接近真实交易价格总是那么难
至今，相关部门也没有解释过为何在7月进行了指导价的大幅度上调。而在业内人士看来，此举只是为了更加贴近市场价格。
以上述五道口板块的小区为例，尽管其指导价被上调至35000元/平方米，但其市场交易价格接近70000元/平方米。在这个意义上，即使是调高了指导价，距离市场真实交易价格依然较远。
“这就是长期以来存在的问题，当二手房交易的计税价格背离市场真实价格的时候，二手房交易的税费就会少一大块，也就无法起到这个税收体系应有的作用。”胡景晖说。
实际上，这个问题是自房地产市场开启以来一直存在而没有解决的问题。
1994年，原国家计委制定的《城市房产交易价格管理暂行办法》就规定，国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
但是，由于房产交易附着多项税费，少缴税是交易双方的共同诉求，所以在成交价格申报上，总是会低于实际成交价格。
这样的行为后来被称为“阴阳合同”。也就是说，房产交易双方签订一份合同，上面标注真实的成交价格，但在办理房产过户时则提供另一份合同，上面标注的则是缩水的成交价格。通过这样的方法，买卖双方都能少交税，皆大欢喜。
为了尽可能地贴近市场真实价格，相关部门想出了一个办法，就是制定房产交易指导价，以此作为征税的基础。各地政府部门对此的基本思路是，当真实的成交价格高于指导价时，就按照真实成交价格征税，但真实的成交价格低于指导价时，则按照指导价征税。
现实中，二手房交易基本就是按照指导价进行申报、缴税、过户，因为政府部门很难看到真实的交易价格。
以北京为例，2006年之前，每年北京市建设委员会都会发布一个小册子，其中列明北京市各个区域的二手房交易指导价。这个指导价基本上只有实际成交价格的一半，有些甚至只有1/3。
2006年7月10日，北京市地税局发布《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，对现行的二手房交易计税价格进行了新的调整。这次调整被认为是税务部门加大对房产交易征税力度的表现。
对税务部门来说，二手房交易的计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数。要做到税收足额征收，调整基准价格，也就是所谓的指导价是首要前提。
2008年、2010年、2012年，国家税务总局先后发过数个文件，要求加强对二手房交易价格的评估，做到足额收税。但效果一直不好。
“不断上调二手房交易的指导价就是为了解决这个存在了多年的问题，但一直没有解决好。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希告诉记者，各地都有顾虑，因为要促进房地产交易，培育市场，所以往往对这个价格背离的情况睁一只眼闭一只眼。
据张大伟统计，在北京，从2004~2008年，每年都会调高一次二手房交易指导价，但2009年、2010年就没有调整。
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