[摘要] 随着第四季度锡房指数公布，2012年无锡商品房成交市场完美落幕。2012年整个无锡房地产市场处于“成交活跃，房价回稳”的态势，尽管整年无锡市区商品房成交量631.38万平较去年增长44.85%，但依旧比不上供应速度，供销比1.38:1，,无锡库存仍然处于高位徘徊。
无锡房天下讯：随着第四季度锡房指数公布，2012年无锡商品房成交市场完美落幕。2012年整个无锡房地产市场处于“成交活跃，房价回稳”的态势，尽管整年无锡市区商品房成交量631.38万平较去年增长44.85%，但依旧比不上供应速度，供销比1.38:1，,无锡库存仍然处于高位徘徊。
据官方数据显示，2012全年商品房批准预售面积844.45万平，同比减少8.76%；其中住宅批准预售面积582.45万平米，同比减少14.46%。四季度略有增长，批准预售面积281.23万平。截止年底，无锡市区商品房可售面积进一步增长1484万平比2011年增长216万平，其中住宅剩余可售面积为821.46万平。从套数来看，截止到12月4日无锡库存房高达88029套，通过12月的去化量库存稍有减轻，但8字头依旧居高不下。
产品面积结构矛盾突出144平以上占比27%
2012年以来，我市的商品房新增供应节奏并未放缓，整体供销比以1.38:1的速度迈进，供大于求，市场饱和程度严重，去化周期较长。
自调控以来，不少企业为躲避"限购"等政策，纷纷进入三四线城市，而现今部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临严重"消化不良"风险。
（数据来源：无锡住房保障和房产管理局） 房天下/制图
限购第二年，部分企业面向刚性需求的供应量明显增加，以吸引刚性需求的释放，数据显示2012年90平米以下商品住宅供应量为138万平米，占总量的23.7%，比2011年增加约7个百分点。但限购并没有结束，大户型住宅的供销矛盾依旧突出，大户型剩余的体量较大，120-144平米之间的住宅存量有15917套，占比27%，144平米以上商品住宅存量也达到16000多套，约占总量的27%，供销比1.4:1。
如此看来，120平米以上的存量占比接近一半以上，剔除部分的投资性住宅存量，剩余的刚性需求的面积段处于一个相当低比例，80-120平的面积段（包括首次置业刚需和改善刚需）约占住宅总量的30%。如此，受政策的限制，大户型的剩余体量越来越大，而刚需的体量则逐渐减少，楼市的产品面积结构不合理化，如果处理不当将制约企业的发展。因此开发商应适当控制新增供应量，调整供应结构并积极消化大户型存量。
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非住宅供应量偏大 商业地产面临饱和瓶颈
花样年营销客服部经理花平此前对商业地产的表达见解称：无锡的商业发展虽好但会有一定的瓶颈，2011年住宅限购之后，更多资金都流向了商业地产。对于无锡而言，目前人均商业面积1.5平米，而国际标准为1.2平米，相对来说无锡已经达到饱和状态。8月21日英武百货败走中山路商圈，这不得不让我们联想到地段因素不再是首要，无锡商业地产面临饱和。
（数据来源：无锡住房保障和房产管理局） 房天下/制图
数据显示，2012年市区非住宅新增供应面积达262万平米，占总量的31%，而非住宅的成交量仅为98.35万平，供销比约为2.4:1。不考虑非住宅的出租利用等情况，目前剩余可售存量已经达到662万平米的高位。
同时，2012年非住宅用地出让面积依旧较大，65幅地块334平米土地有63%的土地是非住宅的，面积占到211万平，由此看来下一阶段将有更多的非住宅形成新增供应量进入市场从而扩大非住宅的库存量。因此，非住宅的体量是否与无锡现阶段的城市发展水平 匹配，需要引起关注。
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滨湖区库存量 惠山锡山北塘供销比例失调
近年来，随着滨湖区的土地开工面积不断扩大，随之而来的滨湖区的新增供应量也越来越大，截止2012年底，无锡剩余可售面积821.46万平中滨湖区就占了228万平的库存量，相当于崇安区、南长区、北塘区、锡山区四个区的库存总量，滨湖区的库存量，且以中大户型的房源为主，这与滨湖区的地段和购房者成分有莫大的关系。
（数据来源：无锡住房保障和房产管理局） 房天下/制图
虽然滨湖区的库存量，但是成交量也在全年的成绩单上也不赖，与新区不相上下，成交量共有121.04万平，主要分布在上半年和12月份的年末跑量这段时间。这其中原因主要是：其一，开发商上半年通过以价换量的降价策略，绝大部分楼盘定价合理，价格稳定；其二，积极调整供应结构，使得业绩在上半年就完成得差不多了。其三，到了年底冲刺阶段，再次通过以价换量获得佳绩，2012年12月滨湖区成交量占比26%。
其次，惠山锡山北塘供销比例失调。惠山区供销比1.39:1，锡山区供销比1.35:1，北塘区供销比1.35:1。
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