[摘要] 上市房企中报披露接近尾声，数据显示，截至昨日公布中报的73家房企经营活动产生的现金流净额接近2000亿元，似乎已从缺钱困境中解脱出来。
来源：羊城晚报
上市房企中报披露接近尾声，数据显示，截至昨日公布中报的73家房企经营活动产生的现金流净额接近2000亿元，似乎已从缺钱困境中解脱出来。不过，尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但库存压力高企令开发商们热盼“金九银十”。但恒大地产主席许家印昨日在其年中业绩报告上表示，从市场来看，“金九银十”“成色”可能不如往年，市场走势以稳为主。
龙头房企不缺钱
种种迹象显示，暂时渡过危机的房地产企业“手头”开始宽裕。昨日恒大中期报告显示，现金总额维持247.4亿元，而借贷总额为596.6亿元，连同未动用之银行融资额度361.2亿元，可动用资金共计608.6亿元，恒大称“资金状况充裕”。
手头宽裕的不止恒大，富力地产中报显示，至2012年6月30日持有现金人民币136.4亿元；碧桂园于2012年6月30日的现金及银行存款(包括受限制现金)共约人民币136.16亿元，同比增加12.23亿元。
截至昨日73家公布上半年年报的房企，经营活动产生的现金流净额接近2000亿元，高于去年同期。
手中有粮，开发商就有所动作了。龙头老大万科在销售和融资双丰收的情况下，手握470亿元现金放言四季度将会买很多地。在8月份，龙湖也新购了4块土地。显然，资金链的改善让开发商首先想到的就是拿地扩张。
业界寄望“金九银十”
据了解，在库存压力及年度目标的激励下，众多开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。下半年至今，先后有世茂房地产和中海地产上调年度销售目标，分别从307亿元和800亿港元上调至350亿元和1000亿港元。调整后目前这两家房企上半年分别完成了年度销售目标的76%和75%。
另外，下半年房企的推货力度将会明显增加。如万科的半年报就明确提出“公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别是第四季度”。在库存压力下，预计下半年房企会加速出货，“而大部分开发商对于即将到来的‘金九银十’抱有较高的期望，9、10月份或许会迎来全年的开盘高峰”。
不过，在许家印看来，中国经济下半年还是下行，所以房地产走势也是下行的。许家印预测，“‘金九银十’要达到往年的火爆不可能，但是也不会下滑很严重，会保持现在这个水平，甚至略好一点。”
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本轮楼市调控以来楼市进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。在未来房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势，方可在未来有立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。
二季度业绩普增
而房企手头宽裕，与今年二季度销售回暖有关，昨日，恒大地产在香港发布了年中业绩报告，今年上半年，恒大实现合约销售总额350.4亿元，完成全年销售目标43.8%；合约销售面积共576.8万平方米。实现营业额370.4亿元，同比上升15.5%，其中房地产开发部分营业额为364.9亿元，占比98.5%。同时，恒大上半年实现毛利106亿元，同比微降5.7%；；总资产则同比激增34%至1980.8亿元。
对于销售方面，恒大地产董事长许家印坦言，受到宏观政策影响，恒大今年1季度主动放缓销售节奏，2季度销售逐渐好转，他对下半年销售持乐观态度，称公司今年800亿元的销售目标可以完成。他同时透露，目前恒大楼盘项目竣工后的去化率已达80%以上。
事实上，从万科、碧桂园、富力、保利等中期公告也看出，二季度销售对业绩的拉动是显而易见的。碧桂园在6月的销售强劲，光是十里银滩与凤凰城(句容)两项目在6月就分别录得约16.8亿元与5.8亿元认购金额。(记者赵燕华)
购房需求的集中释放使得楼市成交量一路攀高，而7月房价的大面积回升，更是让房企对“金九银十”的楼市旺季充满期待。恰在此时，中国住房城乡建设部有关负责人近日在接受媒体采访时却透露，住建部正密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施。
对于官方在此时释放出调控从严的信号，业内人士认为，此举除了表明中央在稳增长的同时调控决心仍旧坚定外，也会对购房者的心理预期起到一定影响，可能会对9、10月份的楼市成交起到一定的抑制作用。
“金九银十”将至房企欲弥补此前降价损失
7月底到8月初，国务院楼市督察组分赴16省市调研楼市调控政策的执行成效。虽然从媒体报道来看，督察组对各省市基本给予了肯定评价，但是中国房地产学会副会长陈国强（微博）此前曾在采访中向中新网房产频道表示，“肯定”并不一定代表“完全满意”。
日前，住建部有关负责人则透露，从此前开展的督察情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。国务院督察组已要求这些地区立即予以纠正。
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在电话中向中新网房产频道表示，“稳增长”中的降息等措施必然会导致楼市升温，而国家此时则明确表达出了不会因为“稳增长”而放松对楼市的调控。
上述住建部负责人表示，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻居民购房实际负担，使得一段时期以来积累的住房需求集中释放。
成交量的上涨在一定程度上也推升了房价。
国家统计局日前公布数据显示，2012年7月，中国70个大中城市中，房价环比出现上涨的城市数量达到50个，这一数量较6月份的25个翻一倍。
同时，在销售额快速攀升的背景下，沪深两市上市房企中报显示，8月以来多数房企资金压力有所缓解，不少房企如中海[简介动态]、华润等还调高了全年的销售目标。
业内人士指出，房企资金压力缓解将引发市场连锁反应。
从调控措施最为严格的北京来看，80%以上的楼盘已经止跌。业内预计，未来可能还将有不少房企减小促销幅度，甚至转而提价，弥补上半年降价损失利润。
官方及时释放从严信号或意在防止量价齐涨
8月以来，房企加速推盘，从一线城市来看，不仅上海有28个项目开盘，北京也有34个项目入市，均高于去年同期，“金九银十”争夺战已然提前打响。
此前，多位业内人士均在采访中向中新网房产频道表达了“政策有调整可能”的预判。可以看出，面对不确定的政策与市场环境，8月新项目的纷纷入市，既是房企在提前抢占“金九银十”的楼市传统销售旺季，也表现出房企对市场走势心存隐忧，急于在现阶段消化库存、回笼资金。
另据链家地产向中新网房产频道提供的数据，预计9月仅北上广深四个城市还将有超过100个新盘入市。
Wind统计显示，上半年已公布中报的72家上市房企存货量同比已增加近三成。
顾云昌认为，大量新盘的入市，降低了房价大幅上涨的空间，有利于房价稳定。综合来看，房企库存居高，投机性需求基本被挤出，调控政策从严，再加上刚需购房者对房价非常敏感，种种因素都使得房价在下半年大幅上升的几率非常小。
虽然预计房价上涨无力，但是顾云昌也指出，与三四月相比，房企的资金难题已得到缓解，而成交量的不断上升和“稳增长”基调带来的乐观预期，同样使得房企并没有太大的降价动力。
“住建部在此时释放出调控从严的信号，从一定程度上来看，也可能是有意为之，在影响购房者预期的同时，防止在9、10月份出现量价齐涨的局面。”顾云昌说。
链家市场研究部常清也向中新网房产频道表示，随着近几月房价的回升，购房者心理预期逐渐分化，在部分消费者因担心房价上涨而恐慌入市的同时，也出现了部分消费者因为房价上涨明显而预期调控从紧，暂缓入市。此次住建部表态进一步强化市场调控，可能会加重这部分人群的观望情绪。
来源：中国新闻网
房价持续下跌动力正在消失 市场不稳定性增加
7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，比6月份增加了25个，平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨，眼下，随着楼市传统上的旺季“金九银十”即将到来，房价会否进一步反弹引起业界更多担心。
房价坚挺并且微涨
业界认为，连续降息等降低购房成本的政策推动了刚需及部分改善型需求的释放，7月以来这种趋势更为明显。楼市回暖使得部分开发商开始减少优惠或调高价格，导致房价出现小幅回升。尤其是今年5月以来，以一线城市为代表的重点城市高端楼市需求放量导致楼市均价出现结构性的上涨，从而带动了房价继续坚挺并且保持微涨。
同策咨询研究中心总监张宏伟称，一线城市的高端楼市放量推动了均价整体上涨，也带动了楼市均价止跌微涨。另外，一二线城市部分楼盘降幅收窄，也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
研究报告称，随着房地产旺季“金九银十”的到来，国内住房交易量将继续上升，预计未来几个月内，房价上涨的压力会持续加大。
市场不稳定性增加
7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、广东省等16个省份贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督查中也发现了一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，房地产和土地市场近两个月出现了一些变化，虽然市场整体格局没有改变，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控的任务依然艰巨。
上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍也认为，部分城市成交量回暖的原因首先是开发商“以价换量”和货币政策的微调刺激刚性需求入市，另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。
张宏伟称，尽管5月以来房地产市场成交量出现了回升的局面，但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面，因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变，开发企业对于当前市场回暖趋势仍然偏向谨慎。但是，当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，房价持续下跌的动力正在逐步消失。自住需求是主要动力
多家机构预计，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，因此“金九银十”楼市可能出现“回暖”。
三、四季度是房地产传统的销售旺季，如万科、保利、中海、龙湖等龙头房企上半年与下半年的推盘比例约为4∶6，9月、10月份的销售业绩将达到全年的高峰。
张宏伟认为，支持和鼓励自住性需求的差别化政策可能成就楼市成交量“金九银十”，也会使部分开发企业对于整个市场“基本面”的考量更为乐观，在成交量回升之后敢于增加投资和扩大新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情。
券商报告认为，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于“以价换量”的销售策略和销售目标制定保守。随着“金九银十”的到来，下半年成交量仍有可能超过上半年。(新华社记者魏宗凯叶锋)
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