[摘要] 2012年年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次收紧地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。到了四五月，出现了扬州楼市新政、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为无锡楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。
2012年年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次收紧地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。到了四五月，出现了扬州楼市新政、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为无锡楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。无锡房地产在如此的大环境下将会有怎样的表现？下半年楼市的发展将会出现怎样的变化？
房价：下降or上涨？
今年1-5月，商品房成交均价同比增长3.8%；其中，住宅成交均价同比增长3.4%，连续两个月有所回升。有些业内人士担心，货币宽松后带来的楼市成交量回升，进而会导致房价再度攀升，使得前期楼市调控政策所取得的效果大打折扣，无锡的房价近期走势是怎样的，下半年又会有怎样的表现？
无锡房价走势图（来源：房天下）
无锡房价分布图（来源：房天下）
无锡5月份商品房成交概况（同比/环比参照图，来源：房天下）
由无锡房价走势图可见，无锡房价从11年7月到11年12月由高到低下降，11年的12月开始逐渐平稳，12年6月的房价有微微抬头迹象，但不是很明显。从无锡房价分布图可以看出，无锡房价1万-1.5万/平的房源居多，其次是5000元/平的，2万/平的房源不是很多。
同时，从无锡5月份商品房成交概况可以得知，无锡楼市2012年5月成交均价为7911元/平，较2011年5月9117元/平低了1206元/平，这体现在多番调控政策下，无锡楼市价格有大幅下降，水平逐步趋于合理。
目前，无锡楼市多番调控，对房价的升降造成了一定的影响，从近期的开盘项目中就可以看出。如6月10日开盘的明发国际新城，房价较5月份开盘定价高出300元/㎡左右；6月16日开盘的融创·理想里价格在6133-7751元/平之间，微高于之前6300元/平的定价。
综上因素可知，目前无锡房价平稳回归，但随着近期楼市调控政策的变化，以及购房者对房价心理预期的改变，房价在下半年有微微上涨的趋势。虽然房价会上涨，但是大的政策环境没有变化，国家的调控政策一直在严格执行，所以价格只会在一定区间内浮动。
无锡赛博副总经理朱小勇也曾表示，随着3、4、5月份楼市的回暖趋势，后期房价或许有上涨的可能；眼下随着降息信号的释放，或许局部改善型房源成交量将增多，那么整体平均房价或有微涨。
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成交量：继续回暖？
降息之后的周末，各地楼市反响热烈。据中原地产研究中心监测数据显示，截至14日，北京6月新建住宅签约套数为4061套，同比微涨1%，二手房住宅签约套数为5496套，同比上涨21%，成交量再次出现明显上涨。降息等政策变动，对无锡楼市的成交量会有怎样的影响？
近12个月无锡商品房成交走势图（来源：房天下）
从近12个月无锡商品房成交走势图中我们可以看出2011年无锡楼市每月新增供应面积较多，成交面积较为平稳，但总体新增供应面积远超过成交面积，体现了供大于求的市场状态。
从2012年1月开始成交面积大幅降低低，以后的几个月呈逐步上升趋势，新增供应面积的发展趋势也是如此，值得注意的是新增供应面积总体来讲与成交面积持平，略低于成交面积，可见经过几番楼市调控，无锡楼市的发展已趋于合理。
去年一年调控以来，无锡楼市无论是价格还是成交量都在下降的，这是一个很明显的趋势，但过完年后，特别在3、4月，楼市的成交量实际上是在增长的。从近期的成交量形势可以看出，在刚需早已释放的情况下，虽然有限购等行政政策的约束，改善型客户也渐渐由观望状态转为出手，商铺也成为客户们投资的热点领域。在下半年，由于改善型和商业等产品的成交量将会有所上升，在调控、房价等因素没有大幅变动的情况下，无锡楼市的整体成交量将呈平稳并缓慢增长的趋势。
同时，观山名筑销售主管弘琨也曾从房价的方面提出，目前开发商给的折扣已经基本上达到购房者的心理价位，所以客户们愿意出手，未来楼市的成交量会保持平稳的状态。
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楼市调控：或将继续稳步前行
最近一段时间，国内陆续有城市试图对房地产政策进行微调，或成功，或失败。5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设。可见，政府将坚持限购为主的调控政策不动摇。
中国房地产研究会副会长顾云昌曾说过，房地产市场受两方面政策影响，一是宏观经济政策，二是房地产调控政策本身。“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，“稳定增长”意味着，在一段时间内不会再出调控新政策。
2012年无锡楼市出台了一系列的调控政策，如2012元旦起住房公积金利率调整到4.90%，无锡首套房贷利率回归基准，央行下调存准率，首套房贷利率优惠85折等。 》》》2012无锡楼市调控政策盘点
6月底，逾40个城市实现了个人住房信息联网，其中包括无锡。有专业人士提出，住房信息联网对异地炒房有打击作用，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。
针对无锡楼市调控，苏南融创副总 克认为有力地抑制了投资性的需求，让房源回归到居住属性，使房地产市场维持一个良性的发展状态。房地产领域存在着政策微调空间，需要在遏制炒房需求的同时，确保刚性需求；在实施稳健货币政策的同时，满足保障房建设的融资需求等。
总的来说，在经济大环境稳定的情况下，对楼市的调控不会出现过紧或过松的巨大变动，无锡楼市下半年在调控方面将会更加稳健，或会针对地方的具体情况对中央的调控政策进行因地制宜的实施，都旨在维护房地产行业发展的稳定与合理。
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土地：2012推地商业地块唱主角 开发商拿地意愿上升
在土地出让方面，无锡延续冷清场面，1-3月均无土地出让，仅4月底和6月底公开土地出让，且住宅用地供应量相当少，不少都是商业性质用地。不少房企也转战乡镇板块拿地，且溢价率低，并无出现众开发商争抢的场面。
对于拿地现状，有开发商认为，目前土地市场价格明显滞后于房地产销售市场价格，显得土地市场过高，而无锡新城布局较广，周边项目的竞争力较强，降价才会促使开发商出手拿地。土地出让跟整体市场有供需关系，目前拿地，在这一两年开发商土地都有存量，所以需求比较薄弱。
随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产成为吸引投资者的热点物业形态。同时，房地产商延续了高库存与资金压力，也大多转向开发商业地产。因此在推地方面，政府也有应对市场需求的举动。如2012年第二次土拍中，恒大地产拍得2幅地块，分别为位于无锡高铁商务区锡沪路南、东翔路（原新韵路）东，无锡高铁站商务区锡沪路南、兴吴路东。这2幅地块均为居住商业混合用地。
随着无锡楼市成交量及价格的回升，渐渐提升了开发商的信心。政府也面临较大的财政压力，积极抓住当前有利时机，加大推地规模和力度。 同时，近期首套房贷款政策、公积金政策、降息等利好楼市，刚性需求大量释放，改善型需求跟进。
但由于2012年房地产调控不放松，若政策层面不会出现较大的变动，无锡楼市的土地市场的发展预计下半年将不会出现较大的波动，开发商在拿地方面将依然保持谨慎的态度，商业地块或商业+住宅的综合地块更适合实力开发商的胃口。
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