[摘要] 楼市“红五月”正在提振市场各方信心《经济参考报》记者3日从中指研究院、上海房地产研究院、伟业我爱我家等机构获悉，5月销售旺盛，多数城市成交量环比出现上涨，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量与上月相比下降1.77%。
（来源：中新网）楼市“红五月”正在提振市场各方信心《经济参考报》记者3日从中指研究院、上海房地产研究院、伟业我爱我家等机构获悉，5月销售旺盛，多数城市成交量环比出现上涨，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量与上月相比下降1.77%。在成交量的带动下，开发商对市场信心再度恢复，推盘步伐明显加快。同时，部分楼盘价格出现小幅上涨，小部分二手房业主开始收窄议价空间，出现趁势提价的现象。
不过，专家认为，政策导向仍然偏紧，楼市调控仍将坚持不动摇。在这样的背景下“以价换量”仍是大趋势，房价大幅反弹的基础和条件并不具备。
中指研究院统计显示，5月监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨。其中韶关涨幅，达188.89%。重点城市中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅，达52.06%。
在成交量的带动下，楼市库存量压力略微缓解。截至5月底，上海房地产研究院监测的新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%。10个典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量上升，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与上月相比下降1.77%。
中指研究院分析认为，5月楼市呈现普遍上涨趋势，一方面，由于4月多个城市成交回落，使环比基数偏低；另一方面，5月各大城市积极推盘促销、降价跑量，加之5月为传统旺季，刚需大幅释放，因此使得成交上涨。
随着市场的回暖，不少开发商对市场再度恢复信心，开始加快开盘节奏。据伟业我爱我家市场研究院统计，6月份北京预计共有36个项目开盘，较5月开盘项目数量增加了9个，其中6月份纯新盘开盘数量17个，较5月纯新盘开盘数量增加了8个。
开发商放盘力度加大显示对后势预期向好发展。记者走访广州部分楼盘发现，与前几个月不同的是，购房咨询处的购房者不再是询问后观望，而是有部分购房者选择出手购买。一些销售人员对楼盘的销售预期也开始看涨“我们5月推盘的力度比前几个月都大，而且销售情况不错”。一位销售人员表示。
在销售预期看涨的同时，部分楼盘价格出现了小幅波动。以广州市为例，房天下数据显示，截至5月26日，5月广州在售的277个一手商品住宅项目中，37盘报价上涨，占在售总项目的13.4%；25盘报价下跌，占在售总项目的9%。虽然总体趋于平稳，但值得注意的是，这是近几个月来首次上涨楼盘超过降价楼盘。同时，北京等地区小部分二手房业主开始收窄议价空间，甚至在个别区域出现借市提价的行为。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，在当前市场交易量回暖的情况下，部分区域的二手房业主开始出现借市提价的行为，与当前市场的“以价换量”态势并不相符，因为目前占市场多数的首次置业人群，对房价异常敏感，涨价行为将打击刚需的购房积极性，反而会使成交量下降，最终适得其反。
一家在国内上市的地产企业董事长在接受《经济参考报》记者采访时也表示，从销售总量来看，虽有部分相对回暖，但与往年相比下降幅度仍然明显。他指出，在政策没有做出调整之前，房地产市场形势不会发生大的改变，以价换量仍将是大趋势。
虽然部分地方政府频频试探政策底线，但佛山、成都等城市放松楼市调控政策举措均被叫停，楼市调控政策依然保持高压从严态势。住建部房地产市场监管司有关负责人近日表示，住建部将坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。国务院常务会议强调，稳定和严格实施房地产市场调控政策。
“今年房地产市场将以‘稳’为主。”高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平说，在坚持调控不动摇的基础上，保证市场稳定，以避免出现价格以及交易量的大起大落。因此，虽然购买力出现释放，但是不会发生之前的价格暴涨。
中指研究院预计，接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升；由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
降价是开发商救命稻草 买房抄底要遵循4要点 中新网
眼瞅着成交量持续、稳定地逐月下滑，让任志强这样的房地产领军人士都发出了"开发商很快就只剩下裤衩"的感慨。一个地方政府的救市措施在24内就被迫禁止，也浇灭了开发商期待政策转向的最后一丝希望。至此，开发商真的着急了。
在上海，"6折甩卖"、"7.5折优惠"、"团购降200万"等消息在上周集中爆发。开发商的大幅降价让利也引来了众多抄底的购房人。业内人士预计，随着"金九银十"的破灭，开发商将认清降价才是最后的救命稻草，抄底的机会也将随之出现。
龙头房企降价出击抄底机会或将到来
迟迟僵在9折底线的新盘，这回跌起来就如同脱缰的野马一般。上周，上海的多个在售项目明显加大了促销的力度。包括龙湖[简介动态]郦城、龙湖好望山、闵行星河湾等龙头房企的项目开始向价格底线频频冲刺。
位于上海松江板块的龙湖一项目，前期均价2.6万元/平方米，眼下却以1.55万元的价格低调登陆，折扣幅度达到了6折。同时，龙湖位于嘉定新城的另一个刚需楼盘，非毛坯房从的1.8万/平方米降至的1.2万/平方米，相当于打了6.7折。
无独有偶，即便是以国内豪宅作为卖点的上海闵行星河湾，如今的价格也不再是"铁板"一块。其部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米，较前期4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20%。
业内人士表示，龙湖和星河湾这样的大型房企降价促销，目的就是为了吸引了抄底购房人，去除库存，回笼资金。在过去一周内，龙湖地产(龙湖时代天街龙湖香醍溪岸)在上海和杭州的三处楼盘，推出了限时团购1000套房，认购20亿元的促销活动，此举令龙湖地产的销售去化率达到90%。
亚豪机构任启鑫也认为，北京虽然暂时没有出现如此大规模的降价，但在成交淡季中，不少大型房企反而加快了开盘速度。对于那些资金吃紧、年底销售目标压力大的开发商来说，只有主动降价这一个渠道才能打破僵局，不仅是上海，北京也很可能迎来抄底的时机。
哪些楼盘可以抄底
值得抄底的楼盘无外乎价格上的便宜，但在目前的北京市场上，开发商却始终认为"降价"是个麻烦的字眼。直言降价或怕引发老业主的维权，或怕引发业内对其资金状况的猜疑。因此更愿意采取"团购价"、"限期特价"、"礼"、"活动促销"等方式。对于购房人来说，分清种类繁多的促销方式，选择最为合适的降价楼盘就成了抄底楼市不得不做的准备工作。
目标一：抄底大型房企项目
"船大难掉头，船大早掉头"这个理论同样适用于众多大型房企。无论是上市房企还是大型国有房企，在扩张过程中不可避免地要面临负债成本过高的难题，市场好时，高负债无关紧要，但长期的楼市调控，则需要面对销售困难、融资渠道不畅、资金回笼缓慢的障碍。这些房企往往首先开始降价促销，再加上本身的品牌保证，使得大型房企的降价项目成为抄底楼市的不二选择。
9月份，位于朝阳区管庄的远洋一方(楼盘资料业主论坛)项目开盘，主推户型为66-141平方米两到三居。实际成交价格由前一期的22000元/平方米调整为18000元/平方米，掀起了京城楼市的促销潮流。而该项目在对外销售时并不承认降价，认为是户型与产品不一样导致价格波动。不过位于朝阳区，同时又紧邻地铁，使得18000元/平方米的价格颇具竞争力。入市一个多月来，已签约385套，成为不少购房人抄底的。
目前市场上大型房企的降价项目并不少，记者致电合生创展在望京的项目合生麒麟社，数月前网上销售均价为30000元/平方米的项目，目前均价在2.6万至2.8万元/平方米，降价幅度在10%左右。
目标二：抄底低价纯新盘
上周，上海几个楼盘降价引发了前期业主不满；通州京贸国际城的降价也同样引发了前期业主的维权。害怕老业主不满成了开发商不愿降价的重要原因。不过，对于入市的纯新盘项目来说，定价方面就少了这些顾虑，销售不好时可以自由调整价格，这也是抄底买房人需要重点考虑的楼盘。
早在去年12月，通州的住宅项目珠江国际公馆就领证入市，价格在2万-2.2万元/平方米之间，但直到今年9月，成交仍在个位数徘徊。由于是纯新盘，珠江地产(珠江拉维小镇珠江奥古斯塔城邦)在随后的价格调整方面并未遇到太大的阻力，将均价下调至1.55万元/平方米后，成交量得到了明显提升。珠江国际公馆的销售人员告诉记者，由于项目本身定位为80平方米左右的小户型产品，再加上离项目一街之隔的珠江拉维小镇及K2清水湾的价格都在2万元/平方米，导致珠江国际公馆受到了抄底投资客的青睐，无论是自住还是转手，购房成本只有120万元左右。
目标三：抄底团购项目
市场的趋冷，让开发商降价压力越来越大。现在，有不少开发商借助第三方机构，以团购的名义优惠降价。
位于朝阳望京区域的楼盘保利中央公园于9月份入市。该楼盘销售人员表示，作为纯新盘，保利中央公园产品多为大户型，主要以117平方米两居、134-167平方米三居至四居为主。全非毛坯交房，售价为3.5万元/平方米起，价为4万元/平方米。该销售人员同时告诉记者，保利中央公园入市以来已经签约近300套房源，为了进一步刺激销售，现在楼盘正在举办优惠活动，在与其合作的第三方机构网站申请团购账号，可凭手机码办理团购卡，认购将享受两居减8万元，三居减13万元，四居减16万元的优惠。
记者在与保利中央公园合作的第三方机构网站上也看到，截至10月24日，已有226人报名参与了团购，而访问量则高达30万次。这种开发商不出面，而以第三方机构的名义团购优惠成为不少项目打折的新方式。刺激成交的同时，也吸引了足够的关注。
目标四：抄底特价房
不久前的一波降价潮中，通州和大兴的特价房成为购房人关注的焦点，像珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、润枫领尚、旭辉御府等项目均推出了降价1000-3000元不等的特价房源。
位于通州区的华业东方玫瑰，主打90平方米的刚需两居室户型，如今还有100余套特价房源在售，特价后的均价为1.5万元/平方米。相比项目1.7万元/平方米的均价，更具优势。这类特价房也成为购房人抄底的主要目标。
不过，在记者近日的走访中发现，不少特价项目如今都取消了优惠，像珠江拉维小镇、润枫领尚都明确表示特价房源已经售罄，价格回归至正常均价。业内人士认为，无论特价房打着何种旗号，实际上就是降价促销，总之得到实惠的还是买房人。
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