黄金湾投资集团董事长申威
各位地产界、金融界的同仁们，大家下午好！
今天，很荣幸有机会就当前市场形势下房地产企业的融资问题与大家做一个交流。
在当前的形势下，融资的问题无疑是每个房地产企业都十分关切的一个话题。企业的融资渠道，一方面包括在资金市场进行的资金融通，比如，占用结算资金、银行贷款、补充自有资本等等，现在大部分开发商都在被迫加大自有资本的比重。
另一方面，是在资本市场的资本运营。像债券和股市融资目前基本走不通，重点就在金融工具的创新，比如，通过信托、私募等手段进行融资。这是我们当前最有效的一个解决方案。
此外，还可以通过并购、战略合作等手段开展资本运营。
房地产企业通常的融资方式，主要有这么几种。银行借贷、上市集资、发行企业债、信托、民间借贷，等等。但受种种条件的限制，目前房地产企业融资渠道已经非常有限了。
在海外占房企融资三分之一强的私募股权融资，在国内还处于刚刚起步阶段，有巨大的成长空间。
可以预见，在未来通过私募股权进行融资将成为主旋律。
那么，什么是私募基金呢？
私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。对象大致有两类，一类是个人投资者，另一类是机构投资者。
基金是一种委托理财行为，把分散的资金集中起来，由专业公司进行管理，专注地投资于房地产领域的，就称之为房地产投资基金。由于资金本身的特性，多采取合伙制，与传统的公司之有着本质的区别。
私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。
私募基金运作成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。
我国房地产行业的融资渠道多元化是必然趋势，而私募基金无疑是多元化融资渠道中的重中之重；
与国外地产基金相比，国内地产基金起步晚，但得到了政策扶持，又恰逢行业调控，发展机遇非常好；
目前，最严调控时期已过，二三线房地产市场潜力巨大，对私募基金创造了非常好的成长窗口期；
而受调控政策的冲击，房地产企业由粗放式开发向精细化开发转变，也需要私募基金为其提供先进的公司治理，依此优化企业资本结构，提高企业核心竞争力。
从大的层面看，私募基金要经历从募资，到投资，到管理，到最后退出的四个环节。
具体到投资项目上，要经历从投资到管理到退出的小循环。
这一切的核心，其实无外乎两点，一是募资，找投资人，二是投资，找好项目。
出资人（也就是我们常说的LP）出资认购基金，获取投资回报。基金持有人委托基金管理公司进展专业化管理，同时资金托管至第三方专业机构，确保资金安全。基金管理人运作资金，投资若干个项目公司，为投资人创造。
这里基金管理人的项目投资决策对基金与投资安全发挥重要的作用。私募基金是房地产企业未来的重要融资渠道。换一个角度，其实私募基金也正在成为投资者进入房地产投资领域的“理财工具”。因为术业有专攻，专业的投资管理必然更容易获得超高的投资回报。
什么样的企业或者项目，能够去找房地产私募基金呢？一般来说，以下情形的企业或项目都可以去找私募基金。
1、项目公司获得一个证（土地权证）前后，但缺乏资金开发；
2、企业计划扩张，譬如企业有新增业务；
3、企业陷入财务困境急需拯救；
4、股东意见分歧，部分股东有退出计划；
5、自己觉得有较好的项目，但缺乏房地产开发经验和人才。
我今天的演讲主题是当前形势下的房地产企业融资策略。我觉得可以归纳成一句话，那就是寻求私募基金的帮助，以此应对危机，调整战略，走出低谷，渡过深秋。
*我们应该及时调整投资策略，从资源贫乏、紧张的一线城市，转战到蓬勃兴起的二三线城市。
*当传统融资方式大门关闭时，我们应当积极开辟多元化的融资渠道，寻求房地产私募股权基金的帮助。
*投资模式逐渐明晰，投资商逐渐成为核心，而在房地产投资商中，房地产基金凭着庞大的资金集聚效应，将成为房地产开发的最重要的资金来源。
接下来，请允许我对我们黄金湾投资集团做一个简单的介绍。
黄金湾投资集团是中国领先的房地产金融投资机构，致力于打造全球化的地产金融投资集团。
旗下拥有三千多名专业化员工，为遍及160多个城市的地方政府、开发商、投资商、运营商提供全面的房地产金融整合服务解决方案，业务范围涉及到房地产投资、开发、营销、电子商务等诸多领域。
黄金湾投资集团的发展历程，大致可以分为三个阶段：
1995~2000年，主营房地产营销代理业务
2000~2010年，以房地产投资开发为核心业务
2011年至今，重组成立黄金湾投资集团，专注房地产开发、投资、金融服务等领域。
我们近期的投资方向包括：住宅、商业地产、旅游度假地产、产业地产、高端物业，等等。
重点投资区域包括：环渤海、长三角、珠三角三大经济圈。二、三、四线城市核心地段，包括：西安、成都、济南、武汉、无锡、南通、桂林、贵阳、昆明……
我们所投资的一些项目，包括海棠湾，清水湾，百合湾。北京通州区的永乐开发区以及300多个房地产项目。
集团发起成立的富达股权投资基金管理公司，致力于推动房地产投资与开发的专业分立，为房地产行业提供股权合作、股权融资、股权并购等全新的融资渠道。目前已成功发行数支基金。
我们还成立了K8黄金湾这样一服务平台，帮助中小开发商获取项目，对接资金，高效开发。
K8黄金湾已经成为土地、融资、采购服务品牌。
让我们携手共进，扬帆黄金湾，共赢新发展！
谢谢大家！
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