[摘要] 一开发商解释，信托融来的资金用起来比较自由，而从银行获得的开发贷款，则好似挤牙膏一般，因此即使信托融资利率高，也颇受开发商欢迎。而某在港上市房企高管称，现在对房地产信托产品监管从严，加上收益回报要求较高，并非每家企业都愿意涉足。
（来源：东方早报）一开发商解释，信托融来的资金用起来比较自由，而从银行获得的开发贷款，则好似挤牙膏一般，因此即使信托融资利率高，也颇受开发商欢迎。而某在港上市房企高管称，现在对房地产信托产品监管从严，加上回报要求较高，并非每家企业都愿意涉足。
虽然监管在持续收紧，但信托仍是房地产企业最为稳定的资金来源之一。
一位知情人士介绍，为开发江苏太仓的一个住宅项目，某中型房地产企业近期委托了一家信托机构，对该房企的内部员工发行一个房地产信托产品。外部人员想买，也只能通过该房企内部员工名义参与。该信托产品采用份额式发行，一份为5万元，投资期限为2年，约12%。
上述知情人士曾在该房企担任管理职务。
据其介绍，该房企之所以针对内部员工发信托产品，是因为通过机构发行门槛高，且受调控影响，公开募集的情况不佳。而且，内部员工对企业的情况比较熟悉，募集资金的速度更快。
房企频现内部发信托
上述中型房企向内部员工发信托产品并非孤例。
某上市房企高管介绍，眼下，发行房地产信托的企业大部分是中型企业，募集资金有的是用于开发新项目，有的是为了偿还此前到期的贷款。这类募集并非强制性的。内部员工认购的话，可以和公司签订协议，每份产品一般5万-10万元，募集后会有1-2年的封闭期，一般给出的在10%～15%。
该高管称，目前这种行情下，向内部员工定向募集资金，不失为房企补充资金的一条渠道。
据该高管称，这类现象在上市房企中也不少见。
另一开发商解释，信托融来的资金用起来比较自由，而从银行获得的开发贷款，则好似挤牙膏一般，因此即使信托融资利率高，也颇受开发商欢迎。
一位业内人士称，现在银行的开发贷款越来越难申请，有时候一个项目需要资金10亿元，银行批的贷款额度才2亿-3亿元。此外，调控背景下，销售回款情况也不佳，不少房企只能频繁在内部发房地产信托。
上述开发商介绍，2010年至今，很多房企的资金周转都是靠房地产信托，但后来房地产信托遭遇监管，导致公开募集难度加大。因此一些短期内对资金渴求较大的企业，会选择内部发行信托产品。
高利率压缩房企热情
也不是所有房企都偏爱信托。
某在港上市房企高管称，现在对房地产信托产品监管从严，加上回报要求较高，并非每家企业都愿意涉足。
该高管称，信托产品发行时间相对较短，要求的利率回报高，其所在公司从未打算涉足。该公司目前除了银行贷款之外，还会在境外发债，或寻找海外基金，使其平均融资成本低于银行开发贷款利率。
用益信托工作室5月21日发布的一份报告称，据该机构的不完全统计，今年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量减少10.33%，发行规模下降了33.72%。与2011年第四季度相比，发行数量下降6.78%，发行规模下降11.17%。
率也维持在高位。
用益信托数据显示，今年一季度房地产信托的平均率为10.22%，同比有所增加。近一年集合信托产品的率维持上升趋势，其中房地产信托的率仍是所有产品中的。
用益信托工作室理财分析师岳婷称，从一季度的数据可以看到，房地产信托走弱已是较明显的趋势了。
但岳婷也指出，总体而言，房地产信托的发行转为弱势已是明了的，独占集合信托半壁江山的时代将一去不返，但该类产品也不会剧减，较高的房地产信托仍是较多投资者关注的重点。同时房地产信托发行量虽有所减少，但并未急遽下降，相对于2011年四季度，房地产信托的总量占比甚至略有上升。
韩日资金中国找项目
可见的是，不少房企依赖信托融资亦属无奈之举。
部分受访开发商称，房地产企业短期融资压力加大，归根结底还是国内房企过去几年的负债率很高。加上受调控影响，资金回笼速度放慢，在信贷稍有放松的情况下，企业也是考虑先存活，而非去债务。
中国信托业协会近日发布的一项统计数据显示，截至3月31日，房地产信托余额为6865.7亿元，相比去年同期，信托余额增加了2000亿元。
与之相对的是，近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元，比去年年底负债总额增加了3%左右。
这给了海外资金入市的机会。
在5月17-18日举行的2012“投资中国投资未来”房地产金融峰会上，上海中房置业股份有限公司总经理桂国杰称，之前房企就比较依赖信托，后来信托受到一定的压制，基金在里面起了润滑的作用。现在房地产有很多的短期流动资金，主要是基金看好这个行业。同时，这些基金跟海外地产商都在关注中国的房地产市场，中房置业就接触了很多，不仅有欧美、日本的，还有新加坡等东南亚的地产商，它们自己愿意进来操盘。
复兴集团联席总裁范伟也称，现在对中国房地产市场感兴趣的资金不少，韩国和日本的资金就比较感兴趣，且它们对投资要求不高，期望的稳定在7%～8%，比以前欧美资金要求20%～25%的低很多，这样的资金还在持续找项目，这是一个信号。
在一位受访的房产开发商看来，中国的房地产企业愿意负担利率很高的融资，也是对行业好转有所期待。
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国务院总理温家宝上周末就中国房地产市场发表的评论，巩固了市场对中国暂时不会进一步收紧房地产政策的预期，并提振了房地产类股，一些观察人士据此进一步推测，政府可能在部分市场提前实施力度温和的宽松政策。
官方媒体上周日援引温家宝的讲话称，中国将稳定房地产市场调控政策。这与他之前发表的有关中国将坚持房地产调控政策不动摇的措辞大相径庭。
报道援引温家宝的讲话称，中国政府将在信贷、税收政策和房地产市场限购方面执行差别化措施，同时将加大普通商品房供应并加快保障房建设。
温家宝也没有重申早些时候对房价进一步回调的要求。相比之下，温家宝在3月份两会期间发表的讲话显然较为强硬，他当时表示，房价仍远离合理水平。
温家宝的讲话在周一提振了中资房地产类股。由于猜测政府将进一步刺激刚性购房需求（而非投机性购房需求），市场预计商品房市场短期内将从中获益，这推动中资地产类股当天跑赢大盘。
5月21日，万科A（000002）涨1.1%，金地集团（600383）涨0.8%，基准上证综合指数涨0.2%。万科A是中国市场占有率的房地产开发商。（编注：5月22日，沪深两市房地产股继续上扬，龙头股万科A涨3.92%，保利地产（600048）涨5.42%，招商地产（000024）涨4.78%。）
除房地产市场外，温家宝还对中国经济现状进行了更广泛的评估。他提出，要把稳增长放在更加重要的位置，并呼吁进一步采取果断措施应对中国经济问题。
房地产市场是中国经济增长的主引擎，在经过两年多的政策调控之后，中国房地产市场的疲态日益明显。
受政府出台的限购、提高房贷利率和首付比例等措施影响，中国4月份房地产价格连续第二个月同比下降。
荷兰国际集团（ING）经济学家Tim Condon表示，放松楼市调控只是个时间问题；他将放松政策的时间预期由年底提前至未来数月。
里昂证券（亚洲）（CLSA）房地产研究区域主管Nicole Wong表示，要想让房地产市场获得较大的提振，需要政府采取类似降息的货币宽松措施。
她表示，政府将继续采取微调措施提振本地需求，但这些措施只会带来短期影响。她补充说，2月份推出的一些举措，包括首套房贷利率优惠，已帮助提振了房屋销售。
开发商表示，虽然他们不认为近期政策会有较大幅度的松动，但注意到局部市场已经显现宽松信号。
总部在厦门的房地产开发商禹洲地产股份有限公司（1628.HK， 简称：禹洲地产）董事局主席林龙安表示，总理的讲话表明政府希望支持刚性住房需求，尤其是首次购房者的需求；总理希望确保这部分人群的需求得到满足。
林龙安表示，今年以来，禹洲地产的销售已较上年同期增长，目前公司正重点为首次购房者建造小户型住宅。
他表示，由于政府无意支持高端住宅市场，该市场仍会非常沉闷。
在公布的中国住宅价格及销售仍较上年同期下滑之际，非官方部门的数字已显示，部分城市的房地产成交开始回暖。
中房指数系统公布的数据显示，本月以来，北京地区住宅平均每周销售面积较上年同期上升37%。广州则上升54%。
《人民日报》周一刊登财政部财政科学研究所所长贾康的评论文章称，对于是否应该在政策方面给予第二套房一定宽待，他认为完全可以探讨，比如对第二套房税负可以从轻。尽管与决策者相比，研究人员在决策过程中的话语权有限，但官方会把他们的看法作为参考。
贾康称，中国很多社会成员认为，第二套房是给自己买的商业性社会保险，这有一定道理；在中国的城市化进程中，从未来来看，有稳定回报前景的就是好地段的不动产。
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（来源：每日经济新闻）最近，外资投行频繁预测楼市调控政策将在2012年年内有松动，其给出的理由是地方财政收入可能受不动产投资及建筑开工面积的快速下降的拖累而出现下滑。但是，2011年房地产业的税收数据，使上述预测的可靠性受到质疑。146家A股上市地产公司去年税收交纳资料显示，这些房企2011年整体支付的税费比2010年增长了42%，而同期这些地产公司的整体净利仅仅增加了18%。
是什么原因导致了开发商的税收支出大幅增长？业内对此有着两种看法。一是房企业绩的增长令企业税费支出增长；二是去年政府对房地产企业的税收征管加强，很多地产公司因土地增值税清算加强而支付了更多的税费。
兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆表示，从税收增长的幅度看，很有可能是因为土地增值税、企业所得税等税收征管力度加强。如果这种说法成立，那么房企可能会因为税收的征管力度加大而遭遇更严峻的财务压力。
多家房企税费支出大幅增长
据和讯房地产频道提供数据，A股主要上市地产公司2011年的税收支出均较前一年有大幅增长。其中保利地产增幅明显，2010年公司各项税费支出仅有67.04亿元，而2011年支付的税费一举增至113.12亿元，增幅近70％；万科2011年支付的税费也由前一年的93.82亿元增长至146.98亿元。除此外，金地、招商、金融街、中航等房企2011年度支付的税费均较前一年有大幅增长，其中，中粮地产的土地增值税支出增长超过100%。
也有部分房企的税费支出较前一年明显下降。如，荣丰控股去年的税费支出由2010年的6000多万元，锐减至3000多万元；世纪星源的税费支出由前一年的4000多万锐减至1000多万元。但税收支出大幅减少的公司，多为中小地产商，数量和缴税金额占行业比重不大。
而类似于保利、万科这样的大型地产公司很显然已经成为房地产业税收贡献的主体，上述两家公司仅仅是去年支付的税费就占到了整个140多家A股上市公司缴纳税费的33%。
根据财政部统计数据显示，2011年土地增值税同比增长61.3%，城镇土地使用税同比增长21.7%，房产税同比增长23.3%，高于税收总收入增幅。
中指研究院上海研究总监陈延彬表示：造成房企的税收增长重要原因，是部分地产公司业绩增长的结果。以万科为例，该公司2011年的营业收入较前一年增长了41%，营业利润增长了32.52%。业绩的增长，直接导致万科的营业税、土地增值税和企业所得税大幅增长。
《每日经济新闻》记者查阅万科的年报发现，该公司去年营业税达到77.78亿元，较前一年增长了38%，所得税则增加了32%，仅上述两项税收就超过了110亿元。
和万科的情况相同的是，保利地产2011年的营业收入也较前一年增长了31%，带动当期的营业税增长了41%以上，企业所得税增长了42%。
但万科、保利等少数房企的情况，不足以说明房地产企业税收增长的根本原因。和讯房地产频道提供的统计数据显示，140多家上市地产企业整体营业收入的增长幅度只有20%，远远低于税收支出增长的速度。这就显示，业绩和利润的增长，并不是导致房地产企业税收支出的全部原因。
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征管力度正在加强？
那么，在整个房地产行业销售额增幅放缓，地产类企业上市公司整体净利增长水平只有18%的情况下，税费支出增长却超过42%，这背后的真正原因是什么？
上海一家房地产公司的董秘告诉记者，房地产的税收，尤其是土地增值税的征收力度正在加强。是税收增加的主要原因。中海地产的一内部人士也向记者透露，青岛等城市对土地增值税的征收力度从去年开始增强，有的项目一次性清算的土地增值税就达8亿元。
上海新闵律师事务所合伙人刘福元同时也向记者表示，2012年税务部门确实加大了对各类税收的征管力度，土地增值税成为被严格征管的税种。
深圳众厦地产总经理助理林晓华进一步向记者透露，现在一般土地增值税的清算会发生在项目销售完成后的两年，而房地产市场的销售在2009年和2010年最为火爆。按照这一规律，去年和今年的土地增值税的清算将大幅增加。他同时表示，由于市场交易量的下滑，发生在交易环节的各项税收相应下降，土地增值税因此成为弥补税收收入下滑的重要保证。
而事实上，2011年12月27日，国家税务总局党组书记、局长肖捷非常明确地要求各地做好土地增值税清算工作。
据数据显示，140多家上市公司即期土地增值税由2010年的98.24亿元增长至去年的121.7亿元，增幅超过20%。
值得注意的是，2012年2月份，财政部曾公布了去年的土地增值税收入情况，土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，占税收总收入的比重为2.3%。
这些数据或许可以表明主要A股上市地产公司2011年的税收支出的增加与税收征管力度加强存在一定的联系，而对于部分尚未清算土地增值税的房企来说，税收征管加强，或将给他们带来更大的压力。
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（来源：经济参考报）
资金链愈发紧张、负债持续攀升、存货量快速增加“三座大山”正在灼伤上市房企。“暂缓拿地，降价保量”是当前大部分上市房企运作的真实写照。业内人士预计，在限购等政策持续的背景下，降价促销，加快销售回款将是资金较为紧张房企的选择。
W ind统计数据显示，按照申万一级行业分类，今年一季度，146家上市房企共计实现营业收入713.37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94.42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元则下降了2.54%。146家企业中，有76家出现了净利润下滑的情况，其中万通地产一季度亏损2302.55万元，净利润同比下滑3953.14%。
从现金流指标来看，146家上市房企虽然有所改善，但整体依然处于入不敷出的状态。W ind统计数据显示，一季度，上述房企经营活动现金流量净额为-171.99亿元，相比之下2011年同期，该数据则为-444.91亿元。从负债情况来看，146家房企的总负债依然高达1.49万亿元，较2011年底的1.44万亿元有所上升。其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77 .73%、78 .92%、71 .94%和70.32%。从短期借款来看，上述企业一季度末的短期借款总额为1154.73亿元，同比2011年一季度的876.48亿元大幅上升了31.7%；长期借款总额由3064.26亿元上升至3447.05亿元。
长江证券的研究显示，房地产板块净负债率再创2008年以来新高，达到了73%，企业杠杆的运用空间已经变得很小，短期偿债能力也进一步减弱至2008年水平。降价促销，加快销售回款将成为资金较为紧张的房企的选择。
另外，从存货指标来看，146家房企的存货总量一季度末为1.34万亿元，同比2011年一季度的1.01万亿元上升了32.7%，也较2011年末的1.29万亿元有了进一步的上升。从应收账款的情况来看，上述企业的一季度应收账款总额为220.88亿元，同比2011年一季度的189.77亿元上升了16.4%。
《经济参考报》记者发现，在主要房地产企业当中，新开工与投资增速一季度明显放缓。
中原集团研究中心监测显示，前4个月，富力、华润等十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。
中原地产分析认为，对开发商而言，由于土地储备的规模依然充足，企业的杠杆水平仍然偏高，因此最近一段时间内，去库存依然是房地产企业优先考虑的问题。
截至3月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米。大多数标杆房企的库存量与此前一月变化不大，仅招商环比增加约1成，富力、金地环比减少约1成。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加55%，库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。
长江证券认为，二季度存货周转率的上升几成定局。伴随着新开工与投资增速的放缓，房地产板块明显已进入去库存阶段，目前多数开发商已经选择降价促销回笼资金，在去库存周期内，降价促销行为将持续下去。
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