[摘要] 在经济放缓的担忧下，1月份的信贷规模能否能延续去年四季度的强悍猛增成为市场焦点。昨天有市场预期认为，今年1月信贷会和往年相当，略超万亿元，这也符合8万亿年度规模的正常投放。
（来源：京华时报）在经济放缓的担忧下，1月份的信贷规模能否能延续去年四季度的强悍猛增成为市场焦点。昨天有市场预期认为，今年1月信贷会和往年相当，略超万亿元，这也符合8万亿年度规模的正常投放。
多位四大行相关人士向记者证实，工、农、中、建四大银行2012年新增信贷投放规模分别初步设定为8500亿元、6500亿元、6000亿元和7500亿元左右。而2011年初四大银行的新增贷款目标分别为约8100亿元、6660亿元、5300亿元和6750亿元。2012年新增贷款目标与2011年相比，除农行略降外，其他三大银行均有不同程度上升。
金融问题专家赵庆明指出，如果经济增长比较平稳，信贷投放可能就是这些，应该得到了监管部门的认可。但是如果经济增速超预期，则会压缩；相反，则会增加。
专家解读
兴业银行首席经济学家鲁政委认为，考虑到今年两节都集中在1月份，有效工作日会有所缩减，1月信贷投放将在11000亿-12000亿之间；信贷增速回落至15.6%-15.8%的区间内，较上月回落0.1个百分点。从最近几年的信贷投放节奏看，这一水平与全年8万亿的信贷额度基本一致。
交银国际研究报告显示，从调研银行2012季度的新增贷款额度来看，基本与去年同期持平或略有增加。监管层目前对贷款额度控制仍保持较为谨慎的态度，在经济没有大幅下滑风险的情况下，预计2012年全年的新增贷款略高于2011年，预计按照目前的政策口径，全年新增贷款7.5万亿-8万亿的可能性更大。
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（来源：上海证券报）房价继续下跌，开发商资金链在今年上半年将出现加速恶化可能，对房价产生进一步的下行压力。
1月18日，国家统计局公布了2011年12月份70个大中城市住宅销售价格数据。链家地产席分析师张月分析指出，去年12月70个大中城市平均价格环比下降0.24%，价格连续三月环比下降。她认为，从年初各地新房市场的成交情况来看，2012年上半年楼市的整体特征仍然表现出“量价齐跌”的特征。
“去年12月份价格变化指数的主要特征，是二三线以及四线城市降价速度加快。”张月说，去年12月大型房企为业绩“抢收”而在各地进行的降价促销，不仅打破了市场价格僵持的局面，还带动了一线以外城市的价格深调。
她分析认为，2012年房价稳中有降将是主旋律，而降价对于房企造成的利润下滑、业绩低迷也将持续。
“不过，受开工量和购地收缩，以及2009、2010年两年销售大涨的影响，目前大部分开发商的资金链仍远好于2008年。”地产大腕潘石屹(微博)曾向记者坦言。对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示认同。
一些机构的调查数据也有相似的结论。“我们对上市房企整体的现金流量表进行了深入分析，结果显示开发商目前现金流水平仍好于2008年，这与目前部分开发商‘死扛’的表现相印证。”莫尼塔一份调研报告说。
但是，该报告同时指出，随着各地住房销售的继续萎靡以及2009年2季度以来大量借款的集中到期，上市房企的经营性现金流和筹资性现金流将持续面临压力。
“这将使上市房企资金链延续恶化趋势，剔出预售后的现金比率将进一步下滑，并低于2008年最差水平。这将对房价产生进一步的下行压力，被动降价风险正在逐渐加大。”该报告说。
记者注意到，从国家统计局数据来看，房地产开发自筹资金占比创历史新高，银行贷款占比创历史新低。
据统计，2011年开发企业本年资金来源8.3万亿元，同比增长14.1%，其中自筹资金贡献41%，自2009年以来，自筹资金占比增加了10 个百分点，而相应的银行贷款占比降至15.1%的历史新低，定金及预收款21610 亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360 亿元，下降12.2%。
对此，华远地产董事长任志强(微博)分析指出，2011年还不是房地产开发企业“最差的时候”。按投资和到位资金比例看，2009年是1：1.8，2010年是1：1.83，2011年则是1：1.78。
“这个数据证明，开发商手里现在不是没钱。”任志强说，“但有一个重要的问题是，开发商感觉到困难是在于大量的资金被监管，很难进行腾挪，于是在实际的开工量大于2007、2008年的情况下，就会显得在现金流上出现了更多的捉襟见肘。”
由此，业内分析人士指出，今年一季度开始，上市房企将面临经营性现金不足的难关，为此，这些企业一方面会控制在建工程的投资额进而减少成本支出，另一方面也将不得不通过降价促销或者采取非经营性手段获得流动性。
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（来源：新闻晨报）“年初松，年底紧”这条银行信贷额度投放惯例被打破。
2012年初，银行“钱袋子”依然卡得紧，业内人士称，若要顺畅获批贷款，购房者不妨再“等贷”两三个月，因为到3、4月，银行资金才会真正宽松。
中介说：有点小变化
记者日前走访了中介门店和房贷市场，业务员说，从2011年12月开始，一些银行的房贷额度的确有所增加，但房贷门槛依旧高企。不过，变化也有，利率上浮比例有所回调。尤其是之前被迫提高的首套房贷利率，部分银行开始恢复到基准利率。“基本上，去年等待已久的放贷审批单子，到今年1月，应该都会陆续拿到贷款。”21世纪不动产罗寅申说，正常放贷时间应该一个月左右，而这些老客户至少已经等了两个月，就是被信贷额度卡着。从今年开始，有些银行的口风松了些，说是会根据正常流程放款。
银行说：要看春节后
若要期待银行大面积“松贷”，购房者恐怕仍会失望。业内人士称，今年楼市持续调控，成交量继续走低，房贷需求量也大幅减少，银行肯定不会把业务重心放在个贷业务上，也不会将房贷利率跟风下调。即便是首套房贷利率，也可能是各家银行酌情恢复基准利率或者是下浮。
某股份制银行房贷部门负责人透露，2012年季度的信贷额度只能说是略有宽松，由于银行对房贷老客户能否继续享受7折优惠一直没有明确，所以目前老客户提前还贷的量不多，由此置换出的可贷额度很小。预计，随着银行新一年度利率政策的明朗，加上老客户陆续收到1月份还贷对账单后，会有一部分客户选择将年终奖用于提前还贷，届时，银行房贷部门可综合信贷额度和提前还款量再决定房贷发放的宽或紧。
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（来源：广州日报）
“开门不红”今年1月贷款增量非常有限
“开发贷款增量非常有限，所以利率非常高，不可能降下来。”一家大型国有银行开发贷款业务负责人对记者明确表示。
2012年1月以来，本属于贷款开门红旺季，然而目前房地产开发贷款增量依然“捉襟见肘”。部分银行已明确不做房地产开发贷款业务；大型银行则预计，今年开发商贷款基本满足不了。根据央行此前公布的中长期贷款等数据，目前开发贷款的增量已降至近年来低位。因此，银行的房地产开发贷款利率继续上浮。
而同时，昨日评级机构再对中国房地产贷款与地方融资平台贷款发警告，如果地方政府不提供任何支持,则地方政府融资平台贷款中的约30%将在未来三年成为不良贷款。
现场
开发商排队要贷款
在一家大型国有银行分行开发贷款部，记者看到一大早就有前来办业务的地产开发公司专员。“我们都在排队了，去年的贷款额度已经紧张，今年估计更难，预计银行只会向大开发商倾斜，小开发商就等着没粮了。”一家小开发公司的业务员大吐苦水。
这家大型银行开发贷款部门负责人则对记者明确表示，对于优质的贷款与重点项目，银行方面将继续支持。“我们的贷款投向与定价都符合国家与总行政策，利率适当上浮很正常，开发贷款增量是由总行定下来，量少自然价涨。”一家开发商的业务员则私下对记者抱怨，现在银行开发贷款利率上浮30%很常见，银行可能继续涨价。
银行
3年前起息的部分开发商将“断血”
工商银行总行方面则对媒体表示，由于今年信贷规模比较紧张，在额度的配置上优先支持央企，很难满足一般开发商的需求。同时，工商银行、建设银行等大型国有银行开发贷款利率普遍上浮20%~30%。
央行数据显示，截至2011年三季度末，虽然房产开发贷款余额同比增长了14.9%达2.64万亿元，但环比降低了3.5个百分点，这是近年来首次出现开发贷款环比下滑的局面。另外，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比二季度末低了5.3个百分点。分析预计开发贷款在2012年季度同比将下滑5%以上。
此外，根据2011年12月央行贷款数据显示，非金融企业中长期贷款增量只有716亿元，该增量已降至2009年以来的新低。由于开发贷款是中长期贷款的主要部分，因此可判断开发贷款增量一直在减速。
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（来源：中国证券报）
融资渠道狭窄资金压力加大
某城商行有关负责人告诉中国证券报记者，目前各家银行今年的房地产开发贷款政策还没下达，但估计不乐观。2012年房地产开发商的资金压力恐将继续增大。
据央行公布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，比上季末回落2.3个百分点。房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。可见，房地产开发企业从银行获得贷款的难度明显增加。
某投资公司负责人介绍，现在有关部门禁止商业银行绕过信托公司与第三方开展信托受益权转受让的业务；禁止通过向大众客户发行标准化的理财产品募集资金，发放所谓的“委托贷款”；禁止通过理财产品或其他任何方式变相高息揽储和违规揽储。“现在看来，开发商的融资渠道已经窄到不能再窄了。”
因此，房地产信托仍是开发商融资的一大重要渠道。据用益信托工作室统计，新年周，从2012年1月2日至8日，集合资金信托的资金投向基本锁定在金融、房地产和工商企业领域。房地产领域共成立3只产品，共募集资金7.65亿元，占比达30.22%。其中，平安信托的“佳园33期集合资金信托计划”为投资于房地产市场的基金化集合产品，共募集资金6.67亿元。
当前，房地产信托面临的风险无疑是市场超预期下行。汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌认为，在一线城市房价可能还有20%到30%的下调空间；在大部分的二三线城市，调整的幅度估计在10%到15%左右。房价如此规模的调整，对整体经济的负面影响是可控的。因为有保障房建设的推进，同时中国的房地产市场杠杆率比较低，所以不会出现大面积的负资产。
兑付高峰将至 腾挪资金还款
“总部在北京的一家信托公司房地产项目出问题了。本来2012年4月、5月份就要到期清算，但现在楼盘还没有开始卖，你说能兑付得了吗？不过，他们的处理办法是发行新的信托计划把资金续上，不让项目坏掉。”某信托公司的信托经理告诉中国证券报记者。
上述情况并非个例，不少信托公司的房地产项目也有类似问题。目前，信托公司普遍增资扩股。一方面，不断扩大资本金为信托公司腾挪资金、填补漏洞提供了条件；另一方面，不少信托公司采取发行新的信托计划为出现问题的项目输送资金，让出现兑付危机的房地产信托项目暂时逃过一劫。
上海一家中小房企的负责人杨希向中国证券报记者表示，2011年整个房地产行业的资金链都非常紧张，融资借道房地产信托变得很常见。“前阵子，一个同行为了筹钱兑付到期的信托，不得不借高利贷偿付，月息5分。”该人士透露，这种借高利贷来偿付信托项目资金的现象已有逐渐增多的趋势。
据普益财富不完全统计，2011年四季度陆续有46只、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托，总规模在90亿元左右。2012年将是信托产品集中到期的时点，房地产企业需要加快销售回笼资金。
国泰君安证券研究报告认为，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年,“保兑付”将成为2012年主要课题。房地产信托本金到期兑付个高峰期是2012年2月-3月。据不完全统计，2012年房地产信托总到期规模超过1700亿元。其中，7月为年度高峰，达504亿元。一季度预计366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。
“如果监管部门派人奔赴各地督促房地产信托兑付，信托机构的压力会骤增。”信托业内人士表示。
据用益信托工作室提供的数据，2011年共发行房地产信托894只，占集合资金信托总发行量3768只的23.7%；房地产信托总规模达2814.59亿元，占集合资金信托发行总规模6839.74亿元的41.2%。用益信托工作室认为，展望2012年的信托理财市场，最需要关注的无疑是房地产信托的兑付风险。今年到期的房地产信托产品较为集中，而房地产市场的前景仍然不明朗，其中隐藏的风险不言而喻。但由于信托资金在房地产市场中只占一小部分，且大多有较为严格的风控措施，因此总体风险仍可控。
进入2012年，不少房企面临的资金压力日益严峻。中国证券报记者采访发现，今年房地产信托项目到期兑付将进入高峰期，眼下已经有信托公司通过增资扩股、发行新计划来解决到期项目兑付问题，有些房企甚至被迫借高利贷还款。据不完全统计，2012年房地产信托到期总规模将超过1700亿元；其中，7月为年度到期高峰，达504亿元。业内人士表示，为了应对资金困境，房企将更注重通过降价促销、并购整合、转让项目等方式加速回笼资金。
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太平戴维斯北京研究及顾问部董事王琼认为，当前的房地产企业融资成本已经达到了历史位。“如果2012年的货币政策仍从紧，那么房企只能选择降价促销来回笼资金。”她说，2011年第四季度开始，部分大型房企在范围内掀起的“降价换量”行动，取得了较好的效果。由此可见，只要房价降到位，就能获得刚性需求手中的“房票”。“这种情况下，房企2012年的定价策略将倾向低价入市。”
王琼指出，基于房地产信托到期兑付压力、民间融资还本付息压力等多方面因素，除了销售回笼资金，部分中小房企将通过并购整合、转让项目等方式缓解资金链紧张压力。2012年房地产行业并购整合将进入高潮期。
转让部分项目或许是目前开发商解决资金困境的有效路径。2011年12月29日到2012年1月5日短短一周时间内，绿城[简介动态]中国出售了5个优质项目，回笼了大量资金。据媒体报道，绿城2012年到期的信托产品约44亿元，华融绿城舟山去年募集的3.064亿元资金即将到期。
链家地产首席分析师张月认为，房企之间的并购和股权转让将促使行业洗牌和整合加剧。有实力的房企如今也出现多个项目转让脱手的现象，反映出对于后市预期不乐观。对于那些资金方面本已捉襟见肘的中小房企来说，可能会促使其在销售策略或融资方式上做出进一步调整。2012年大多数房企仍会选择以价换量、快速销售来回笼资金，房企降价或低价出售仍是主流。
对于令人担忧的开发商资金压力问题，很多房企都讳莫如深，不愿表态。
华远地产[简介动态]总裁任志强却对中国证券报记者表示，通过房地产信托融资一直是房地产业内比较通行的做法，这并非股权投资或长期价值投资。他指出，这一类型的房地产信托其实并不利于房地产行业的长期健康发展。
任志强认为，目前还不是房地产开发企业“最差的时候”。2011年房地产开发商的开发资金和到位资金的比例是1:1.78，比2009年略低。房地产开发商目前的状况还没有媒体说的那么悲观，但在现有政策下，今年的开发商土地购置量仍将呈现下降趋势，并可能会持续较长时间。任志强表示，现在的确有个别开发商挺不住了。
业内人士预计，2012年一季度之后，随着各项执行政策逐步落地，市场信心将随之回暖。北京等一线城市的楼市库存量已经达到历史高位，随着刚性需求不断释放，成交有望企稳。全年新房、二手房成交量将会出现明显回涨，涨幅可能达两成。只要房企愿意降价到位，即“主动自救”，成交就可能迅速回暖。
据悉，2012年上半年开始，2008年至2009年起息的开发贷款都陆续到期，这部分开发商面临“断血”危险。而如果开发商不能获得银行贷款，开发商不得不选择利率高企的地产信托，进一步加剧融资成本与开发商资金链紧张，导致开发贷款的违约风险进一步增加。
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