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加息下房贷利息水涨船高 提前还款要精打细算

房天下综合整理   2011-04-13 14:00

[摘要] 从2010年下半年开始,中国人民银行加息的声音不绝于耳。2010年10月20日、12月26日、2011年2月9日、4月6日,中国人民银行分别四次上调存款准备金率,一年期存、贷款基准利率从2.25和5.31升至3.25和6.31,一年期以外各种存、贷款基准利率亦有所上升。

从2010年下半年开始,中国人民银行加息的声音不绝于耳。2010年10月20日、12月26日、2011年2月9日、4月6日,中国人民银行分别四次上调存款准备金率,一年期存、贷款基准利率从2.25和5.31升至3.25和6.31,一年期以外各种存、贷款基准利率亦有所上升。

加息通道已经开启。政策上数字的变动,会影响到每个人钱袋子的鼓与瘪。存贷款利率的升降对生活的影响,早已 脱了存贷款一年多或多支出多少钱的简单层面,利率的升降已经成为其他投资理财率的参照物,房贷利率、公积金房贷利率、金融理财产品率等,均因利率的改变而改变。

房贷利息水涨船高

一次次涨息的政策,一次次触动着房奴们的神经。以清远房贷情况来看,房贷时间多为5年期以上,而这次加息中,五年期以上的贷款基准利率由之前的6.6%上升至6.8%,公积金也提升至4.7%,上升0.2个百分点。

贷款利率的升高意味着利息的增多。80后房奴小黄坐不住了。小黄在清远郊区买了一套房子,夫妻俩贷了23万元,还款时间15年。升了利息的第二日,小黄夫妇就赶忙到银行房贷部门,咨询升息后对他们钱袋子的影响。工作人员通过房贷计算器,帮他算出了加息前后的差别。由于小黄是去年申请的银行贷款,利率应为2010年12月26的利率计算(因为小黄选择的是利率次年调整,2010年的贷款到2011年后利率变成2011年的实时利率),23万15年还清每月月供需1991元,支付总利息12.8万元,而如果按照2011年4月6日6.8%的五年期贷款利率计算,23万15年还清每月需支付2041元,15年共支付13.7万元,多支付约9000元的利息,平均每月多支付50元。

记者从清远各大银行的房贷部门了解到,最近四次加息以来,银行咨询提前还贷的人略有增多,四次提息后叠加的咨询人数增长比较明显。广发行清远支行高翔经理表示,广发行咨询提前还款的人数较加息前有2%—3%的增长,提前还款的人数也有增多。

高经理表示,目前,以清远的房价水平,加息后比加息前多交1万—5万元利息不等,而在广州等高房价地方,因利率增高而导致的多支出利息(以100万元房贷30年计算)可达10万元,因此,对于清远地区,提前还贷可以省下的利息数额在一定范围内,是否提前还贷因人而异。

加息预期还将继续

提前还款的前提是利息居高不下,并且会不断上涨,房贷者的利息支出不断增加。如果人们提前还了贷款后,利息不变或有所降低,那提前还贷就会适得其反。

利率还会上调吗?对于这一问题,市民和专家的意见竟然是出奇的一致。清远市财贸系统的一位职工认为,物价涨得这么厉害,存款利率不涨,钱放在银行就是贬值,贷款利率不升,银行把款贷给我们回款后也将贬值,所以利率升是大势所趋。

清远某银行理财师黎先生给出了更为宏观的解释。他分析道,首先,国家宏观调控层面自去年10月份已进入了偏紧的货币政策渠道。CPI不断上涨,房价居高不下,社会闲散热钱较多,经济过热增长,而加息是收紧货币流动性、减少楼市投机性、对冲CPI上升的灵丹妙药,因此,中国人民银行自去年10月起改变自金融危机以来连续两年的减息措施,连续四次加息以给过热的经济势头降温。从目前CPI、楼价、流动性过剩来看,这一轮的加息仅仅是个开始,持续性的加息会一直延续下去。

有数据显示,2011年2月份CPI同比增长4.9%,高于市场预期,3月CPI数据未公布,但预计十分严峻,有机构估算在5.3%-5.4%,而存款利率的5年期才5.25%,占存款大部分的三年期及以内存款利率也只有4.75%,因此,加息还有一定空间。

新浪网在4月6日加息后,对300余名网友进行了问卷调查,结果显示,有超七成网友认为央行再次加息是为了收紧流动性,抑制通货膨胀;超四成网友认为此次加息对楼市影响不大、房价逐步下降但下跌幅度不大;超三成网友认为此次加息对还贷影响很大;近八成网友认为2011年央行还将继续加息。

不必调息就急于还款

加息的预期催促着人们尽快还款。广发行清远支行高翔经理认为,提前还款因人而异。

目前,银行可为市民办理的提前还贷方式有全部提前还贷、部分提前还贷、缩短还款年限等几种方式。记者在调查中发现,提前部分还款的房贷者较多,以上文中小黄夫妻为例,全部提前还贷一时间没有足够的金额,缩短还款年限只会增加以后每个月的月供额,因此,他们打算在房贷还款满一年后再选择部分偿还提前偿还本息,减少以后还款的本金额以减少利息支出量。

在日常业务中,一些刚用贷款购房不久的人加息后急着跑去银行还贷,结果吃了闭门羹,原来,大部分的房贷还款协议中规定,只有还贷满了一年后才可以提前还贷,而且利率调整大部分也是次年调整原则,即使在年中调整了利率,也只会在第二年才会将还款利率调整到实时利率,本年贷款利率也暂时沿用年初的,因此,高经理建议,在选择还贷时机上,借款人无需一看到调息就急于马上还款,而可以选择在真正调息之前、且满了一年还款期之后还款即可。

哪些人适合提前还款,哪些不适宜提前还款?高经理建议,总的原则是,还贷是要建立在自己要有闲钱的基础上。借款人应在提前还贷前安排好自己的生活费用支出,不要拆东墙补西墙,到最后还要借钱过生活,这与不提前还房贷结果一样。

其次,如果有闲钱,还要看拿这笔钱提前还贷划算还是投资其他渠道更划算。目前,清远市民投资渠道较单一,且房子又是刚性需求,尽早供完楼会减轻全家经济负担,因此提前还贷比较科学。而如果房贷者是有经验的投资者,如果投资者手中持有股票、基金、债券等,率高于贷款利率,借款人也完全没有必要选择提前还贷,可将资金用于投资。

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