[摘要] 过去一年，房价在跌宕起伏的调控态势中继续上涨。伴随调控政策的逐渐升级，限购一词出现在各地的调控细则中，成为去年乃至今年楼市调控的标志性热词。在1月份以来陆续召开的地方“两会”上，限购也与房价调控一道被广泛热议。
过去一年，房价在跌宕起伏的调控态势中继续上涨。伴随调控政策的逐渐升级，限购一词出现在各地的调控细则中，成为去年乃至今年楼市调控的标志性热词。在1月份以来陆续召开的地方“两会”上，限购也与房价调控一道被广泛热议。
承载房价调控重望
1月份“国八条”出台以来，共有北京、上海、南京等17个城市和山东省重新出台或者升级了楼市限购政策。加之不少城市正准备出台调控细则，目前明确提出将实行限购的城市已达36个。
尽管去年楼市调控政策如同冲击波般轮番出台，但是房价始终维持在高位。限购令因为在打击投资投机性需求上最为严厉和有效，因此被寄予厚望，成为楼市调控中最引人瞩目的也是最给力的举措。今年诸多城市出台或升级限购令，预示着以限购为主要措施的新一轮调控已经在房地产市场全面展开。
以北京和上海为例，在各地的限购令中，“外地限二、本地限三”是大致思路。“京版15条”规定，已经拥有两套住房的京籍市民禁止再购第三套房，外地家庭禁购第二套房。上海落实“国八条”的调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，暂停向其售房。
各地限购力度的差别主要反映在限购区域上。北京、上海等一线城市较为严厉，限购的区域范围均为全市，但是一些省会城市的限购范围较为狭窄，例如成都、南宁等限购范围仅限于市区。
另外，公众大多关注限购的执行日期。去年限购令出台后，福州、海口等城市就将期限定为2010年底。不过，由于房价始终居高不下，原本设定期限的城市均延长了限购期限，目前仅有贵阳、南宁等少数城市明确了限购执行期，大多数城市没有明确的结束日期。
许多人认为，打击投资投机性住房需求和加大保障房的供应力度是楼市调控的长期举措，今年限购仍将是房地产调控重点，在新的政策出台之前，限购力度不会轻易放松。从效果来看，限购对打击不合理需求立竿见影。但是也有很多专家指出，限购带有一定的行政强制色彩，对按照户籍、社保和纳税证明来设定限购门槛存在质疑。对限购的讨论有可能会带到今年的“两会”上。
限购措施逐渐升级
限购从初步的思路演变成楼市调控的核心措施，是与去年楼市的整体走势有关。
去年4月，针对部分城市房价过快上涨的局面，国务院发出了被称为楼市新政的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知初步提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。作为一线城市的典型代表，北京于2010年4月30日率先推出限购令，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。
在楼市新政中，限购只是一个初步思路，没有明确的要求。总体上此轮调控在一定程度上给房地产市场降温，但是一些地方政府仍在观望，出现了近5个月的政策真空期，调控政策缺乏连续性，而且由于政策落实不到位，加之调控开始开发商和投资者有很多应对手段，各地房价在去年6月份以后又出现了一波快速上涨。
面对房价再次反弹的不利形势，9月份住建部等七部委联合出击，出台了二次调控五项细则，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数。继北京之后，上海、广州、深圳等一线城市以及福州、海口等二线城市纷纷跟进推出限购政策，并与限贷、提高二套房首付比例等构成了二次调控的核心措施。
去年四季度的楼市走势逐渐反映出限购的威力，不少城市的楼市新增客户需求锐减，成交量出现了明显下滑，开发商打折促销的现象增多，折扣幅度也越来越大。但是这仅仅是开发商应对销售量下滑的试探性举动，房价实质上并未明显松动，一线城市甚至还在岁末出现了返季购房潮，房价反弹上涨的压力始终不减。
今年1月，楼市调控力度再度加码，在国务院推出的“国八条”中，限购成为诸项调控措施中的重中之重，明确要求在房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施，在2月中旬之前出台住房限购实施细则。
限购向二三线城市扩展
国家统计局2月18日公布的1月份70个大中城市房价数据显示，有60个城市的新建商品住宅价格环比上涨，而与去年同月相比，涨幅超过10%的城市有10个。显然，去年楼市整体调控的效果并不理想。
1月份各地限购细则出台后，限购不仅成为众多购房者和市场主体关注的热词，在陆续召开的地方“两会”上也成为热议话题。各地的政府工作报告大体上描绘出今年楼市调控的思路，就是将“最严厉的调控”进行到底。尤其是北京、上海等一线城市的地方政府对房价调控的态度坚决，在调控向纵深推进时，限购也在范围内逐步推开。
“国八条”中提出的应出台限购细则的城市为，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。除去一线城市和省会城市，2月22日，无锡成为落实“国八条”出台限购令的地级市。限购逐渐向二三线城市扩展，有望直接阻断部分不合理购房需求。
今年以来，限购不论从范围上还是力度上都比去年有所加强。据了解，住建部已经初步拟定了第三批执行限购令的城市名单，主要针对已出台前两批限购令名单城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。这意味着，今年限购将成为覆盖范围的楼市调控重要措施，而执行力度将大大增强。(李文龙)
来源：金融时报
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