[摘要] 2010年，中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。那么，在如此严厉的调控之下，2011年，中国的房地产市场还有什么样的调控吗？房地产的价格又会演绎怎么样的走势？
中指研究院/文
2010年，中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。那么，在如此严厉的调控之下，2011年，中国的房地产市场还有什么样的调控吗？房地产的价格又会演绎怎么样的走势？
去年房价不跌反涨
2010年，房地产市场的调控可谓是经济手段和行政措施并用。为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等。行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款、以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。
在严厉的调控之下，2010年1~11月，120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。从地价水平来看，120个城市的住宅用地平均地价在7月达到去年以来的水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，其中9月达到去年以来的水平。
数据显示，2010年1~11月，房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势（5~8月各月水平同比有所下降，但9月起恢复增长）。
价格方面，据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，100个城市住宅（新房）平均价格在去年7~8月有所下跌，北京等十大城市5~8月房价累计下跌约3%。但9~11月，100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市也普遍继续上涨，仅同比涨幅有所缩小。
调控不会放松
在“加快推进经济结构战略性调整、稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。以下几个方面需要重点关注：，货币政策转为稳健，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；第三，保障房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；第四，房产税试点改革将加快推进，预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。
而土地市场在2011年的供应力度将继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截至2010年11月底，仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将是2011年房地产调控的重要内容。
房价涨幅将下降
2011年房产市场的供求关系将得到改善，价格涨幅下降。根据中国房地产业中长期发展动态模型，在M2增长率16%、新增贷款7万亿元等一系列假设条件下，预计2011年商品房销售面积和销售价格将分别达到11.2亿至11.4亿平方米之间和5466元至5496元/平方米之间，增长率区间分别为8%~10%和8%~9%。虽仍保持增长，但增幅不及2010年全年预计水平。由于2010年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计2011年施工面积将达到48.6亿至51.9亿平方米。随着2010年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。
而从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著。除北京、上海、广州等中心城市外，其周边的中小城市也将显著受益。从供应结构来看，保障性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成，供应结构将更加分化。
而从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。
来源 财经日报
许多开发商对政策抱有幻想，以为还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹。
早在4月份国十条出台之后，我就呼吁“兄弟们从了吧”，把房价定在合理的价位。9月份国五条出台后，社会上大多认为政策出尽了，是一种利好，股市出现了反弹。11月份、12月份的部分城市销售也出现了回升，大多数人认为明年的政策会有所拉动，我却认为仍会继续从紧。而我每次这种判断都会被许多人嘲笑，他们在期待着当经济出现下滑时，政府会再一次依赖于房地产的投资拉动。但事实再一次明确了明年将继续从严的政策。
中国的经济会因房地产而下滑吗？大多数的经济发展中，不是房地产决定经济的增长，而是经济增长决定着房地产的投资与消费变化。 分析美国历年的经济波动与房地产对应关系是如此，香港、日本的情况也是同样，都不是房地产泡沫的破裂而让经济整体下滑，都是经济的外力因素让整体经济下滑时刺破了房地产的泡沫。2008年中国的经济出现下滑之后，才同时出现了房地产的下调。2009年则是因为对其他产业经济刺激的政策让整体经济出现回升，也才在优惠政策下恢复了房地产市场的活跃。而2009年实际经济增长中房地产的投资贡献率远远低于2010年。
2011年的整体经济增长尚无大虑，因此房地产也不会有大的下滑，则担心的不是经济下滑而是防止过热。这才有了一松的财政政策和一紧的货币政策两手不同的政策取向。从紧的政策中，当然包括房地产这个对资金需求量的行业。
当经济没有保八的压力时，民生的福利保障就会上升到重要地位，保障房建设与价格的控制就会成为主要矛盾。通胀压力预期增长中，抑制资产价格的上升就首当其冲了。因此2011年这种对房地产从紧的调控政策仍将持续。
前两天温总理的讲话中明确了，政府的保障责任和市场的经营责任并非总理都要一视同仁管理的责任，但抑制房价过快上涨或保持合理价位的政府责任是不变的，这就为明年的政府调控政策定了调子。同时总理在讲话中强调了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差别与预期，这无疑表达了政府对无能力购买或不合理消费观念的否定态度，也表明了保障是从拥有到租赁的政策变化。
最近姜部长的讲话再一次强调了对总理的讲话精神落实的决心，强调了明年仍将把保障住房的建设和抑制市场房价的过快增长作为调控的重点，并将控制房价的主要责任下放到了地方政府，以强调让地方政府根据各地的市场变化而出台相关的政策，并保持原有已出台政策的延续性。
自2003年的亚洲金融危机促成了中国住房制度货币化、市场化的转型，让改变了房地产在中国经济增长中的地位。2001年的美国IT危机并没有对中国经济产生冲击。但2008年美国或说全球金融危机却对中国的经济产生了巨大的影响，因此在连续多年的严控之下出现了为拉动整体经济增长的松动。而这种松动被一些开发商误以为是不得不救，于是被特殊的优惠冲昏了头脑，以为还会再来一次或以为总会不断的反复。
“十二五”规划要点中，中国的人口结构、城市化的需求、日益增长的物质消费需求看，中国的房地产史将有一个较长的告诉增长周期，至少在2020年之后才会进入稳定或适度增长的阶段。而土地供给的矛盾、对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程，短期的刚性需求也在近十年内处于高峰或高位，约在2018年之后下滑（但仍保持较高水平）。这就让房价处于上涨压力远大于预期且处于可支付能力增长的冲突之中，因此政府将保障体系尚未健全之下的房价当作调控的重点就成为了一种必然的常态。
就像北京市政府治堵的手段一样，“建、管、限”也成为了房地产市场中的政策特征。“建”是扩大有效供给，包括保障性住房的大跃进式的建设方式和不断扩大的土地供给与市场商品房的供给，用扩大供给、分散消费的方式缓解市场中的供求压力。“管”是对市场加强监管、控制价格短期内的波动变化，保证市场运行的稳定性，确保质量、安全以及销售的市场秩序。
“限”则从开发商和消费者两个角度出发，一是对开发商限价销售、限囤限捂、限期生产、限融资渠道、限信贷规模，总之是不给开发商利用政策宽松而上调价格的机会，但并非是限制扩大供给。二是对投机消费进行严格的限制，用差别信贷政策抑制了部分改善型需求，信贷政策的收紧与成本的提高会用门槛分流和限制一部分消费需求。
“建、管、限”的政策将在一个较长的周期内延续，与政策的博弈中要用常态的心情平静的面对这种政策的变化。尽管随着经济运行的周期，这些“建、管、限”的措施必然会发生变化，不会成为法律，但却可以指望以政策放松作为投资决策的依据。
即使将现有的政策当作一种常态，并不意味着市场没有发展的条件。今年紧缩的政策之下，仍保持着与去年同比相近的销售面积，而当市场中的消费者将现有政策当作一种常态时，就不再会有担忧不断出台新的政策而使房价大起大落了。这样也就无奈的放弃了观望，进入了正常的消费阶段。当政策恢复消费的常态之后，明年的销售也将恢复一个适度的增长。在市场价格合理定位、供给增长中，销售的增长也会相对稳定。
日子要用常态的心情去过，一年总会有春夏秋冬，人们并不怕秋天之后有冬天，但却会担心夏天的六月会下雪。当这种引发气候非季节性变化的因素被常态所固定时，人们就会慢慢适应，甚至不再对六月雪而感到惊讶了。中国政府的政策也会让市场逐步适应，胜似闲庭信步的。
再看土地的价格增幅则远远的大于房价的增幅，无论是同比或环比土地价格上涨的趋势并没有因政策的调控而放缓。调控让市场学会了如何规避风险，让开发商学会了如何适应政策的变化，让民众与消费者学会了选择性消费，也让经济平稳的增长。
某领导说2009年是最困难的一年，2010年是最复杂的一年，2011年是最不确定的一年。但我看来，2009年是最奢侈的一年，政府实行了最积极的财政投入、最宽松的货币政策和产业振兴政策，迅速的从谷底攀上了增长的高峰，并让这种增长持续地贯穿于2010年。而在最复杂的一年中，经济动荡、此起彼伏，唯独中国经济一枝独秀始终保持着两位数以上的增长，2011年则仍没有任何担心中国经济会出现滑坡的迹象，积极的财政政策仍保留着刺激经济增长的动力。也许中国的通胀已成为社会普遍关注对问题，但从改革后前三十年的平均通胀看，似乎4—6%之间的通胀率是一种常态，只要经济增长与民众的收入增长快于通胀，生活质量是就是提高的。而负利率在中国也是一种常态，让银行中的储蓄变成消费不正是政府想看到的扩大内需吗？
也许2011年在糊里糊涂中仍会是一个平稳增长的一年。中国的经济与政治改革总是在危机时被推动的，而各种调控则会以经济维持平稳增长为重，因此矛盾会不断的向后推移并得过且过。也许不断的调整会逐步的化解或转化一些本来看着是很严重的问题。在经济总体日益增长中，只要不陷入中等收入的陷阱之中，中国会逐步改善自己的经济与政治体制。列宁曾认为资本主义的腐朽必然成为帝国主义阶段会自我灭亡，但事实是资本主义也会顺应经济与政治的变化逐步改善自己的“主义”与制度。中国在短暂的市场经济体制建立中走些弯路也就不奇怪了。
都说2000年是中国房地产市场调控最严厉的一年，也有许多人将今年的行政调控及限购令等称为是最残酷的计划经济手段的措施，误以为今年的房地产调控是要置中国房地产业于死地，或误以为调控是要让中国的房价暴跌。
今年2月份中国的房价在高涨中，那时许多人预计今年的房价至少要涨个20—30%，但根据去年的经济数据看，我认为到年终大约只有同比5%左右的增幅。4月份出台调控措施之后，许多人在大喊大叫房价要下跌30—50%时，我仍坚持涨幅会逐步回落，价格会有波动并在竞争中压力加大。5月份我坚持让开发企业合理定价，不要随意上调价格，否则会有更严重的措施出台。9月份出现销售的回暖时，有些开发商露出了得意的笑容，随后就有了9.29的“国五条”。再一次引发了市场中的争议和恐慌，但经济发展的规律最终引导着市场的进程。
调控到底调的是什么？媒体与社会从来也没说清楚过。大多数认为是要调房价，因此都盼望房价下跌；有的认为是调结构，要增加保障房和小户型，有的认为是控需求、打击投资炒房客、限制多套拥有，而我认为是“用抑制资产价格过快上涨”来管理通胀预期。
货币的增发与“货币所表现的需求”增长会引发并导致通胀，并首先有可能在资产价格中反映出来，并影响消费品价格的变化，因此适度控制资产价格上涨有利于控制通胀的预期、有利于稳定消费品价格的上涨加速。
纵观今年出台的各种调控措施，首要的是增加有效供给，整个有效供给中既包括了产品结构的调整，也包括了总量的增加；既有保障性住房的增长，也有土地供给的增长。同时保护了投资的增长。
因此可以明显看到的是，在所谓最严酷的政策调控之下，房地产开发：
1、保持了35%以上的投资增长，并且是所有产业中一个远高于固定资产投资增速的行业。
2、增加了土地购置的总量，土地的购置面积全年预计约4万公顷左右，约可增长30%以上。
3、新开工面积预计约14多亿平方米，创历史新高。在施面积近40亿平方米，也创历史新高。
4、银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。
5、虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。
从增加供给的角度看，自去年9月份投资增长开始恢复之后，年初达到了38.4%的历史增幅，此后虽有所下降但达到了增长的要求，且保障性住房在中央政府的强力推动下也达到了历史的高点。
从销售情况看，4月份国十条出台之后，市场曾出现了长达数月的阶段性恐慌，销售持续下降，特别是重点一线城市的销售下降幅度高达40—60%。确实严格的调控政策，特别是信贷政策不但打击了市场中的一些投资需求，也严重的打击了大量的改善型需要。尤其是对政策预期的担忧和被媒体忽悠降价跌价的杂音影响，让许多刚性需求也采取了观望的对策。但一段时间之后，浮躁的情绪重归于平静，消费进入了正常的阶段。
从人口结构和城市化进程看，这种刚性需求并不以调控政策而转移，政策只是增加了消费者的负担，但无法释放和满足这种需求，最终还是要依赖于市场而解决。
从全年的销售情况看，4月份的国十条之后，销售开始下滑，特别是调控要面对的是住宅商品房的消费，住宅销售的增速更是快速下滑。但商业、办公的需求增长则让整体销售面积的增速保持着相对的稳定。全年的销售增速从年初的二位数下降到了个位数，但总量仍接近于去年的峰。从目前的销售强劲看，有可能不是下降而是略有增长。
年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8.5亿平方米左右，特别是出台了9.29的国五条和16个城市的限购令。但看来我和社会都严重的低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际最终的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。
从销售额的情况看，肯定超过了去年，其中并非都来自于住房价格的增长，大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的，当然也包括二、三线城市的价格支撑，这也是保证可持续增长的投资后盾基础。
从价格的调控作用看，效果也是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低，却不知道价格与名义价格之间的差别。一是，住房本身的质量在不断提高，不可同日而语了。二是、在成本的推动之下的物价上涨中，CPI与PPP合计约有10%的上涨，而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降。
很明显价格的同比增幅从峰的12.8%在逐步的下降，11月份已经下降到7.7%了，预计12月份还会下降一个百分点左右。而价格的同比则大多只有不到1%的增长，许多月份是零或小于1的增幅，可见政策对抑制过快上涨是起到了积极的作用的。
再看土地的价格增幅则远远的大于房价的增幅，无论是同比或环比土地价格上涨的趋势并没有因政策的调控而放缓。年初拍卖的土地已进入了市场销售的阶段，这些土地上涨因素也被在房价未同步上涨中消化了。
也许民众在媒体的误导之下对价格下跌的预期过高，或是对收入增长不满，因此只关注于名义的房价是否下降了，而忽略了房价的实际下降。应该说今年的房价在政策强势压力之下实实在在的下降了。
不同的仅在于区域之间的差别，有些地区是名义与实际价格都在上涨中，有些地区是名义与实际价格都在下降中，有些是名义价格没下降但实际价格下降了，当然也有产品质量中的上涨。
调控让市场学会了如何规避风险，让开发商学会了如何适应政策的变化，让民众与消费者学会了选择性消费，也让经济平稳的增长。
尽管许多调控的政策是非市场化的，尽管许多政策并不合理，尽管政策伤及了许多刚性需求的无辜者，尽管许多政策让人们难以理解并产生不满，但这一年仍然让房地产支撑起了中国的经济增长，让许多人改善了住房的条件、让开发商们取得了一个不错的业绩，不但几大巨头的开发企业超额或提前完成了销售的预定目标，也创造出了单个物业千亿元销售额的业绩。由此可见，2010年至少不能说是一个不好的年头，更用不着像惊弓之鸟一样惶惶不安了。
盘点完今年又有人会问明年如何。年终的全部经济数据尚未出来，预测明年的市场难免有些自大了。但今年已经打下的良好基础，可以肯定明年的经济不会差。宏观经济乐观看在8–10%之间，至少不用担心保八的问题。十二五期间的就业压力会让政府保持一个合理的经济增长速度。但通胀的压力则会让政府采取适度的货币从紧政策，以防止经济增长加速中出现更严重的全面通胀。
房地产市场仍会稳定的持续从紧的调控措施，至少在前半年会从紧，并根据经济的运行情况，特别是通胀的压力情况进行适度的微调。供给将继续增加，在原有基础数加大中，投资增速将迅速下滑，全年增速预计在15—25%之间，约比今年下降10个点以上。如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，前低而后高，但成本压力推动环比会比今年高。
历史的经济规律率告诉市场，当宏观经济保持8%以上的经济增长时，民众的可支付性指数一定在收入的增长中上升，房地产市场则会保持稳定的增长，价格也会保持一定的上升幅度。中国的城市化进程仍将持续。快捷的高铁交通会让产业布局在降低交通成本中重新改变，就业会在大移动中适度回归，尤其是二、三线城市会在资源的重新分配中处于上升和回归趋势。而从人口年龄结构看，中国至少在相当长的一段时间内仍保持着就业的高峰期，同样是结婚组成家庭的高峰期，因此住房的需求仍无法在短期内改变供不应求的局面。这个周期大约还要持续近十年。合理的控制发展节奏就与宏观政策的调整密切相关了。
如果保持合理的经济政策，中国可以持续的保持较高的经济增长速度。但如果政策处理不当，就无法渐进式的消化已积累的矛盾，市场最终不但在考验着经营的主体，也在考验着管理者的能力。
来源 合肥在线
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