[摘要] 2010年，中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。那么，在如此严厉的调控之下，2011年，中国的房地产市场还有什么样的调控吗？房地产的价格又会演绎怎么样的走势？
中指研究院/文
2010年，中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。那么，在如此严厉的调控之下，2011年，中国的房地产市场还有什么样的调控吗？房地产的价格又会演绎怎么样的走势？
去年房价不跌反涨
2010年，房地产市场的调控可谓是经济手段和行政措施并用。为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等。行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款、以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。
在严厉的调控之下，2010年1~11月，120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。从地价水平来看，120个城市的住宅用地平均地价在7月达到去年以来的水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，其中9月达到去年以来的水平。
数据显示，2010年1~11月，房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势（5~8月各月水平同比有所下降，但9月起恢复增长）。
价格方面，据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，100个城市住宅（新房）平均价格在去年7~8月有所下跌，北京等十大城市5~8月房价累计下跌约3%。但9~11月，100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市也普遍继续上涨，仅同比涨幅有所缩小。
调控不会放松
在“加快推进经济结构战略性调整、稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。以下几个方面需要重点关注：，货币政策转为稳健，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；第三，保障房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；第四，房产税试点改革将加快推进，预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。
而土地市场在2011年的供应力度将继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截至2010年11月底，仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将是2011年房地产调控的重要内容。
房价涨幅将下降
2011年房产市场的供求关系将得到改善，价格涨幅下降。根据中国房地产业中长期发展动态模型，在M2增长率16%、新增贷款7万亿元等一系列假设条件下，预计2011年商品房销售面积和销售价格将分别达到11.2亿至11.4亿平方米之间和5466元至5496元/平方米之间，增长率区间分别为8%~10%和8%~9%。虽仍保持增长，但增幅不及2010年全年预计水平。由于2010年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计2011年施工面积将达到48.6亿至51.9亿平方米。随着2010年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。
而从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著。除北京、上海、广州等中心城市外，其周边的中小城市也将显著受益。从供应结构来看，保障性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成，供应结构将更加分化。
而从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。
来源 财经日报
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